Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 04.12.2011 по делу n А82-6300/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

05 декабря 2011 года

Дело № А82-6300/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2011 года.   

Полный текст постановления изготовлен 05 декабря 2011 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Щелокаевой Т.А.,

судей Бармина Д.Ю., Чернигиной Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания Кирилловых О.В.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента недвижимости администрации городского округа город Рыбинск

на решение  Арбитражного суда Ярославской области от 23.09.2011  по делу №А82-6300/2011, принятое судом в составе судьи Стройковой М.А.,

по исковому заявлению Департамент недвижимости администрации городского округа город Рыбинск (ИНН: 7610070227  ОГРН 1067610046570)

к обществу с ограниченной ответственностью «Эксполес ПЛЮС»

(ИНН: 7610074990 ОГРН 1077610004120),

о расторжении договора аренды, дополнительного соглашения и обязании освободить занимаемое помещение,

установил:

Департамент недвижимости администрации городского округа город Рыбинск (далее – Департамент, истец) обратился с исковым заявлением в Арбитражный суд Ярославской области к обществу с ограниченной ответственностью «Эксполес ПЛЮС» (далее – Общество, ответчик) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 22.08.2007 №3162, расторжении дополнительного соглашения от 01.10.2008 к договору аренды №3162, обязании освободить занимаемое помещение.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 23.09.2011  в удовлетворении требований Департамента отказано. Суд не нашел оснований для квалификации правового поведения ответчика в качестве систематического (два и более раза) невыполнения предписания по соблюдению условий пункта 2.2.15 договора аренды, согласно которому арендатор обязан обеспечить беспрепятственный доступ в здание (помещение) представителей органов местного самоуправления и административных органов с целью проверки документации и контроля за использованием помещений. 

Департамент недвижимости администрации городского округа город Рыбинск с принятым решением суда не согласился, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований истца.

Заявитель жалобы, ссылаясь на пункт 2.2.15 договора аренды, указывает на право арендодателя в любое время осуществить проверку, без согласования с арендатором, а арендатор обязан обеспечить доступ в помещение. Арендатор нарушил данный пункт договора. При таких обстоятельствах, по мнению Департамента, имеются основания для расторжения договора аренды на основании пункта 4.2.5 данного договора. Ответчик не доказал, то при проведении проверки в 2009 году ему направлялось письменное извещение о проведении проверки в разумный срок. Вывод суда о применении к рассматриваемым правоотношениям статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации истец считает необоснованными. Кроме того, Департамент  в апелляционной жалобе указал, что в нарушение статьи 155 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации протокол судебного заседания вел судья, а не помощник судьи либо секретарь судебного заседания. По мнению истца, исправление опечатки в данном случае недопустимо, поскольку имеет место нарушение процессуального права.  Исправление опечатки в данном случае, Подробная позиция Департамента приведена в апелляционной жалобе.

ООО «Эксполес ПЛЮС» представило возражения на апелляционную жалобу, в которых просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу Департамента без удовлетворения. Подробная позиция Общества приведена в возражениях на апелляционную жалобу.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решение Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 22.08.2007 между истцом и ООО «Вайтек» был заключен договор аренды №3162 недвижимого имущества (далее – договор аренды).

Согласно дополнительному соглашению от 01.10.2008 права и обязанности арендатора по договору №3162 переданы ООО «Эксполес ПЛЮС».

Пунктом 2.2.15 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан обеспечить беспрепятственный доступ в здание (помещение) представителей органов местного самоуправления и административных органов с целью проверки документации и контроля за использованием помещений. 

Срок действия договора аренды установлен до 20.08.2012 (пункт 7.1 договора).                     

Согласно пункту 4.2.5 договора аренды систематическое (два и более раз) невыполнение арендатором предписаний арендодателя по соблюдению, в том числе пункта 2.2.15 договора аренды, влечет безусловное расторжение договора аренды, вселение арендатора, поскольку  признается существенным нарушением условий договора аренды.

Истец, считая, что со стороны ответчика имеет место нарушение пункта 2.2.15 договора аренды, 10.05.2011 направил в адрес ответчика соответствующее уведомление о расторжении договора применительно к пункту 4.2.5 договора, а также соглашение о расторжении договора аренды. Уведомление от 10.05.2011 о расторжении договора (лист дела 36) получено ответчиком 17.05.2011 (лист дела 38).

Не получив ответа ООО «Эксполес ПЛЮС» на уведомление, Департамент обратился в Арбитражный суд Ярославской области с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения  суда исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей  619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пунктам 1,2,3 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

 В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

До даты направления истцом в адрес ответчика уведомления  о расторжении договора (10.05.2011) имело место три обращения истца к ответчику о необходимости обеспечить доступ представителей для проведения соответствующей проверки применительно к пункту 2.2.15 договора.

Телефонограмма от 12.04.2011 №167юр ответчиком получена (лист дела 29). Данной телефонограммой ответчик уведомлялся о проведении проверки в помещениях, назначенной на 14.04.2011 в 16 часов, то есть за два дня до предполагаемой даты осмотра помещения.

В сообщении от 13.04.2011 № 202 директор ООО «Эксполес ПЛЮС» Скольский Ю.В. указал на невозможность организовать проверку помещений ввиду  отсутствия его за пределами Ярославской области (лист дела 106).

Уведомление от 14.04.2011 предписывало ответчику обеспечить   возможность проверки помещений 15.04.2011в 11 часов (лист дела 30).

Данное уведомление по адресу арендуемого помещения вручено ответчику не было, 14.04.2011 в 18 часов 35 минут сотрудниками городской курьерской службы было зафиксировано отсутствие ответчика по данному адресу.  По адресу директора ООО «ЭксполесПЛЮС» 14.04.2011 в 19 часов был зафиксирован отказ в получении корреспонденции (листы дела 90-91).

Уведомление от 03.05.2011 ответчик получил 03.05.2011 (листы дела 33, 35). Согласно данному уведомлению ответчику предписывалось обеспечить проведение проверки 06.05.2011 в 11 часов, то есть через три дня.

Между тем указанные телефонограмму, уведомления не являются достаточными доказательствами нарушения ответчиком пункта 2.2.15 договора аренды.

Из пункта 4.2.5 договора аренды следует, что расторжение договора, выселение арендатора влеку систематическое (два и более раз) невыполнение арендатором предписаний арендодателя по соблюдению, в том числе пункта 2.2.15 договора аренды.

При этом договором аренды не предусмотрена форма указанного предписания, а также срок,  который должен предшествовать времени проведения проверки с даты направления (вручения) предписания арендатору.

  Как правильно указал суд первой инстанции, доказательств наличия сложившейся между сторонами устойчивой практики делового оборота применительно к статье 5 Гражданского кодекса Российской Федерации (когда   ответчик обеспечивал бы проведение проверки без предварительного извещения) в материалы дела не представлено. Акт проверки от 07.12.2009, представленный истцом, об этом не свидетельствует, поскольку не содержит сведений о том, что проверка проводилась без предварительного уведомления арендатора (лист дела 111).

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что договором предусмотрена возможность его расторжения только в случае систематического (два и более раз) невыполнения арендатором предписаний арендодателя, а срок  с момента направления (предъявления ответчику) уведомления о проведении соответствующей проверки до даты такой проверки не установлен, суд первой инстанции правомерно руководствовался положениями статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой установлен семидневный разумный срок для исполнения обязательства.

Поскольку ни одно из уведомлений истца, имеющих правовое значение для рассмотрения спора, не соответствует статье 314 Гражданского кодекса Российской Федерации в части срока (с даты направления уведомления до даты совершения предписанного в указанных уведомлениях действий), основания для расторжения договора аренды на основании пункта 4.2.5 данного договора у суда первой инстанции отсутствовали.

 Более того, на уведомление от 12.04.2011 ответчик сообщил о невозможности обеспечить проведение проверки, поскольку  будет отсутствовать в Ярославской области, на уведомление от 03.05.2011 ответчик также сообщил о невозможности обеспечить проведение проверки (лист дела 73). Кроме того, согласно решению Рыбинского суда Ярославской области от 24.09.2010 деятельность ООО «Эксполес ПЛЮС» приостановлена (листы дела 66-68). Следовательно, в спорном арендуемом помещении объективно не всегда могут находиться сотрудники предприятия – ответчика.

Также следует учесть, что факт необеспечения доступа в арендуемое помещение должен актироваться. Само по себе уведомление о намерении осмотреть помещение не подтверждает неисполнение ответчиком спорной обязанности.

Между тем, в материалы дела представлен только один акт от 06.05.2011, подтверждающий то обстоятельство, что помещение было закрыто. Акт от 24.05.2011 не может быть принят во внимание, поскольку он составлен после направления уведомления о  расторжении договора.

Таким образом, суд первой инстанции сделал правильный вывод об отсутствии достаточных оснований для квалификации рассмотренного   правового поведения ответчика в качестве систематического (два и более раз) невыполнения предписания по соблюдению условий пункта 2.2.15 договора аренды. В удовлетворении требований о досрочном расторжении договора аренды, дополнительного соглашения к договору, об обязании ответчика освободить занимаемое помещение Департаменту отказано правомерно.

Аргументы Департамента о нарушении судом статьи 155 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не принимаются.

Действительно, согласно пункту 4 статьи 155 АПК РФ протокол судебного заседания составляется секретарем судебного заседания или помощником судьи.          Вместе с тем указанное нарушение не является безусловным основанием для отмены принятого по делу судебного акта (часть 4 статьи 270 АПК РФ). Данное нарушение также не привело к принятию неправильного решения (часть 3 статьи 270 АПК РФ).

Более того, из материалов дела следует, что в ходе судебных заседаний арбитражного суда первой инстанции фактически протоколы судебных заседаний вел помощник судьи.

При указанных обстоятельствах арбитражный суд вправе исправить опечатку, допущенную при изготовлении решения в полном объеме.

С учетом изложенного обжалуемое решение соответствует нормам материального