Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 20.06.2012 по делу n А82-12908/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

    ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

21 июня 2012 года

Дело № А82-12908/2011

Резолютивная часть постановления объявлена                           18 июня 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен                                      21 июня 2012 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чернигиной Т.В.,

судей Поляшовой Т.М., Щелокаевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Арбузовой Е.Л.,

без участия в судебном заседании представителей участвующих в деле лиц,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика – общества с ограниченной ответственностью «СВ студия»

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 15 марта 2012 года по делу № А82-12908/2011, принятое судом в составе судьи Гусевой Н.А.

по иску открытого акционерного общества «Фармация» (ИНН 7610088785 ОГРН 1107610003841)

к обществу с ограниченной ответственностью «СВ студия» (ИНН 7610052588 ОГРН 1027601122108),

третье лицо: департамент недвижимости администрации городского округа город Рыбинск,

о взыскании задолженности, пени, судебных расходов,

у с т а н о в и л :

открытое акционерное общество «Фармация» (далее – ОАО «Фармация», истец) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СВ студия» (далее – ООО «СВ студия», ответчик, заявитель) о взыскании 227 668 руб. 96 коп. долга по договору аренды муниципального недвижимого имущества от 01.08.2002 № 4627 (далее – Договор), 45 000 руб. платы за коммунальные и эксплуатационные услуги, 6 000 руб. затрат на составление сметы, 43 205 руб. 78 коп. стоимости восстановительного ремонта, 98 503 руб. 28 коп. упущенной выгоды, 15 000 руб. расходов на оплату услуг представителя, 147 руб. 97 коп. почтовых расходов.

Исковые требования ОАО «Фармация» основаны на статьях 15, 395, 610, 617, 1064, 1079 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент недвижимости администрации городского округа город Рыбинск (далее – Департамент, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 15 марта 2011 года иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 227 668 руб. 96 коп. долга по арендной плате, 22 500 руб. долга по коммунальным услугам, 70 979 руб. 02 коп. пени, 9 219 руб. 12 коп. государственной пошлины, 2 000 руб. судебных расходов, в остальной части иска отказано.

Производство по делу в части взыскания 6 000 руб. стоимости затрат на составление сметы, 43 205 руб. 78 коп. стоимости восстановительных работ, 98 503 руб. 28 коп. стоимости упущенной выгоды прекращено в связи с отказом истца от иска.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

В апелляционной жалобе заявитель считает, что судом нарушены нормы материального права, Договор не прошел государственную регистрацию, следовательно, является недействительным (ничтожным) и взыскание по нему арендной платы является незаконным. Кроме того, заявитель указывает, что на протяжении 2010 года истец отказывался принимать у ответчика спорные помещения, в связи с чем взыскание арендной платы за период с октября 2010 года до мая 2011 года необоснованно. По мнению ответчика, взыскание платы за коммунальные услуги незаконно, поскольку указанные услуги истцом не предоставлялись. Расходы истца на коммунальные услуги в размере 4 500 руб. документально не подтверждены, ОАО «Фармация» должно доказать размер фактически понесенных расходов по оплате коммунальных услуг, в противном случае присужденную сумму следует отнести к неосновательному обогащению истца.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что Договор изначально был заключен на срок с 01.08.2002 по 25.07.2003 и не требовал обязательной государственной регистрации. Дополнительными соглашениями от 29.12.2006, от 23.04.2008 Договор пролонгировался на каждый год, дополнительным соглашением от 23.12.2009 стороны пролонгировали Договор на неопределенный срок. Кроме того, документальным доказательством юридического факта наличия гражданско-правовых отношений по Договору между истцом и ответчиком является соглашение на возмещение затрат на 2010 год, которое вступает в силу с 01.01.2010 и действует до 31.12.2010. Довод заявителя о том, что Договор расторгнут 28.06.2010 на основании уведомления администрации городского округа г. Рыбинск противоречит требованиям гражданского законодательства, поскольку Договор является трехсторонним и для его расторжения требуется согласие всех участников. До настоящего времени соглашение о расторжении Договора не подписано и ответчик не передал в установленном порядке по акту приема-передачи арендуемое помещение. Довод заявителя о том, что он самостоятельно осуществлял оплату коммунальных услуг, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и доказательствам, исследованным в ходе судебного заседания. Считает доводы заявителя жалобы не подлежащими удовлетворению.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Ярославской области от 15 марта 2012 года проверены Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность названного решения только в обжалуемой части.

Материалами дела подтверждены следующие фактические обстоятельства.

01.08.2002 Департамент (арендодатель) и ООО «СВ студия» (арендатор) в присутствии балансодержателя МП «Фармация» (согласно свидетельству о государственной регистрации спорное имущество было зарегистрировано на праве хозяйственного ведения за МУП «Фармация») заключили Договор (с дополнительными соглашениями), по условиям которого арендодатель обязался передать во временное пользование арендатору нежилые помещения на 1 этаже, общей площадью 56 кв.м., по адресу: г. Рыбинск, ул. Крестовая, д. 27 , литер В, план прилагается, а арендатор обязался оплачивать арендную плату с 01.02.2008 ежемесячно до 10 числа расчетного месяца в размере 50%- 6421,34 руб. и 1155,84 руб. НДС в пользу Департамента и 50% арендной платы в пользу МУП «Фармация» - 6421,34 руб. и 1155,84 руб. НДС.

В соответствии с пунктами 4.6, 4.7, 4.8 Договора арендатор оплачивает ежемесячно до 1 числа расчетного месяца эксплуатационные расходы, отопление, оказываемые ему коммунальные услуги, плату за аренду соответствующей части земельного участка согласно расчету. Арендодатель вправе пересматривать ставки арендной платы в одностороннем порядке.

За неуплату в установленные сроки арендатору начисляются пени за каждый день просрочки из расчета 1/300 ставки рефинансирования, утвержденной Центробанком РФ от просроченной суммы арендной платы за помещение и 0,05% за просрочку оплаты эксплуатационных расходов, отопление и коммунальные услуги (пункт 5.1 Договора).

Дополнительными соглашениями от 29.12.2006, 23.04.2008, 23.12.2009 Договор продлен на неопределенный срок.

01.08.2002 сторонами подписан акт приема-передачи спорных помещений.

Согласно письменному уведомлению, арендная плата с 01.02.2009 установлена по 50% в адрес Департамента – 12 312 руб. 91 коп. с НДС и в адрес МУП «Фармация» - 12 312 руб. 91 коп. с НДС.

11.01.2010 арендатором и балансодержателем подписано соглашение к Договору об установлении ежемесячной платы за коммунальные услуги в сумме    4 500 руб. сроком действия с 01.01.2010 по 31.12.2010.

11.08.2010 постановлением администрации городского округа город Рыбинск № 2416 принято решение о приватизации муниципального унитарного предприятия городского округа г. Рыбинск «Фармация».

В связи со сменой собственника сданных в аренду помещений 16.11.2010 приказом Департамента № 41-06/04-93 прекращены арендные отношения Департамента по Договору с 07.10.2010.

Арендодателем по Договору стало ОАО «Фармация».

02.12.2010 ОАО «Фармация» произвело государственную регистрацию права собственности нежилых помещений, площадью 221 кв.м. на 1 этаже, номера на поэтажном плане I, по адресу: г. Рыбинск, ул. Крестовая, д.27.

Оплата арендной платы и коммунальных услуг производилась ответчиком несвоевременно и в не полном размере, в связи с чем образовался долг по арендной плате в сумме 227 668 руб. 96 коп. за период с 11.07.2010 по 31.05.2011, долг по коммунальным услугам  в сумме 45 000 руб. за период с 01.08.2010 по 31.05.2011.

Истец направил в адрес ответчика претензии от 04.04.2011 № 6, от 03.05.2011 № 22 с требованием погасить задолженность по арендной плате и коммунальным услугам.

Претензии оставлены без ответа и удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.

Из статей 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из анализа содержания условий Договора следует, что изначально срок аренды составлял менее года (с 01.08.2002 по 25.07.2003), впоследствии, поскольку по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, Договор в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнительным соглашением от 23.12.2009 был возобновлен на неопределенный срок.

Пунктом 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разъяснено, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.

При таких обстоятельствах, поскольку Договор заключался на срок менее года и возобновлялся на неопределенный срок, он не подлежал государственной регистрации в порядке, предусмотренном статьей 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Учитывая, что Договор не подлежал государственной регистрации, не подлежали такой регистрации и изменения, вносимые в его условия (пункт 1 статьи 452, пункт 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При указанных обстоятельствах ссылка заявителя на недействительность (ничтожность) Договора несостоятельна.

Факт пользования помещением в Спорный период ответчиком не оспаривается.

В соответствии с условиями Договора в период с 01.07.2010 по 06.10.2010 ответчик обязался оплачивать арендную плату МУП «Фармация» ежемесячно в размере 50% (12 312 руб. 31 коп.), а с момента смены собственника арендованных помещений (приватизация спорных нежилых помещений ОАО «Фармация») в сумме 24 625 руб. 82 коп., начиная с 07.10.2010.

На основании изложенного суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика задолженность по арендной плате в размере 227 668 руб. 96 коп. за период с 01.07.2010 по 31.05.2011.

Согласно пунктам 4.6, 4.7, 4.8 Договора арендатор обязался оплачивать балансодержателю (МУП «Фармация», в настоящее время ОАО «Фармация») ежемесячно до 1 числа расчетного месяца эксплуатационные расходы, отопление, оказываемые ему коммунальные услуги, плату за аренду соответствующей части земельного участка согласно расчету.

11.01.2010 истец и ответчик подписали соглашение о возмещении затрат по коммунальным услугам на срок с 01.01.2010 по 31.12.2010, в силу которого ответчик обязался оплачивать коммунальные услуги ежемесячно в сумме 4 500 руб.

Истец просит взыскать долг по коммунальным платежам в сумме 45 000 руб. за период с 01.07.2010 по 31.05.2011.

Соглашение о погашении затрат по коммунальным услугам на 2011 год стороны не подписывали и не пролонгировали.

В подтверждение заявленных требований истец представил акты выполненных работ, счета на оплату и платежные поручения об оплате коммунальных услуг истцом в адрес ОАО «Ярославская сбытовая компания», МУП «Водоканал», МУП городского округа город Рыбинск «Автопредприятие по уборке города» за период с января по май 2011 года, договор № 412 без даты с ООО «УправДом» на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и другие документы.

Истец не представил документов и расчета долга по коммунальным платежам за период с 01.01.2011 по 31.01.2011.

Следовательно, суд первой инстанции правомерно взыскал задолженность по коммунальным платежам в сумме 22 500 руб. за период с 01.07.2010 по 31.12.2010.

Довод заявителя о том, что коммунальные услуги истцом не предоставлялись, не обоснован и опровергается материалами дела.

Ссылка