Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2010 по делу n А19-23260/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина 100б

тел. [phone], тел./факс [phone]

E-mail: [email protected]   http://4aas.arbitr.ru  П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита

24 мая 2010 года                                                                                Дело № А19-23260/2009                                             

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 мая 2010 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Ошировой Л.В.,

судей Даровских К.Н., Стасюк Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шагиновой М.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации г. Иркутска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 01 марта 2010 года по делу № А19-23260/2009 по иску Администрации г. Иркутска к обществу с ограниченной ответственностью «РосСтрой Комплекс» о взыскании 1 336 624,76 руб., 

 (суд первой инстанции: Антонова С.Н.)

в отсутствии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

и установил:

Администрация г. Иркутска обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «РосСтрой Комплекс» о взыскании задолженности по договору № 3579 от 25.01.2007 г. аренды земельного участка с кадастровым номером 38:36:000018:3062 за период с 16.09.2008 г. по 30.09.2009 в сумме 1 208 019,27 рублей и неустойки за просрочку внесения арендных платежей за период с 16.03.2007 по 24.08.2009 в сумме 128 605, 49 рублей.

В судебном заседании 24.12.2009 истец уточнил период взыскания неустойки с 14.07.2008 по 24.08.2009.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 01 марта 2010 года в иске отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обжаловал его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции, ссылаясь на следующие обстоятельства. На момент заключения договора № 3579 от 25.01.2007 недостатков у переданного в аренду земельного участка не было и Администрация г. Иркутска, являясь добросовестным арендодателем, передала это имущество в аренду ООО «РосСтрой Комплекс» в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению. Данный договор на сегодняшний день не расторгнут, никем не оспорен, соответственно, является действующим и его условия обязательны для исполнения обеими сторонами.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик выражает согласие с решением суда первой инстанции, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Лица, участвующие в деле, уведомленные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей для участия в судебном заседании не направили. ООО «РосСтрой Комплекс» заявлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия суда апелляционной инстанции, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, в соответствии с условиями договора аренды земельного участка от 25.01.2007 г. № 3579, заключенного между истцом и Автономной некоммерческой организацией «Онколог», последнему предоставлен во временное владение и пользование земельный участок из земель поселений, расположенный по адресу: г.Иркутск, Куйбышевский район, ул.Щапова, кадастровый номер 38:36:000018:3062, площадью 15764 кв.м.

Земельный участок передан арендатору 29.12.2006 г. по передаточному акту.

Согласно п. 1.3. договора аренды земельного участка от 25.01.2007 № 3578, границы объекта установлены на местности и обозначены поворотными точками на кадастровой карте (плане) земельного участка, прилагаемой к договору и являющейся неотъемлемой его частью (приложение 1).

В соответствии с п. 1.6 договора он заключен на срок с 29.12.2006 г. по 29.12.2011 г.

В соответствии со ст. ст. 131, 164, 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды от 25.01.07 № 3579 зарегистрирован УФРС по Иркутской области и УОБАО 16.03.2007, за номером регистрационной надписи 38-38-01/020-2007-322.

На основании п. п. 3.1., 3.2, 3.4, 3.5. договора, арендная плата, размер которой определяется на текущий год расчетом, прилагаемым к договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение 2), за период с 29.12.06 по 31.12.06 составляет сумму 2319 руб. 25 коп., которая подлежит возмещению до 15.03.07, начиная с 2007 года арендная плата уплачивается равными долями, не позднее 15.03., 15.06., 15.09., 15.11. текущего года.

В соответствии с п. 3.6. договора, в случае изменения размера арендной платы на основании нормативных правовых актов РФ, Иркутской области, органов городского самоуправления г. Иркутска, изменение условий договора производится арендодателем в одностороннем порядке. Об изменении размера арендной платы арендодатель отправляет (заказным письмом с уведомлением о вручении) арендатору соответствующее уведомление.

Согласно п.4.4  договора за неисполнение, ненадлежащее исполнение обязанности, установленной п. п. 2.2.4., 3.4. договора, арендатор оплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от невнесенной суммы арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года за каждый день просрочки.

В соответствии с п.2.2.6. договора, п.2 ст.615 Гражданского кодекса РФ, с согласия арендодателя, арендатор АНО «Онколог» передал права и обязанности арендатора по договору № 3579 от 25.01.2007г. ООО «РосСтрой Комплекс» (письмо Администрации г.Иркутска от 11.05.2007г. № 505-70-4049/7).

В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, что осуществляется с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.

Согласно ст. ст. 389 и 391 Гражданского кодекса Российской Федерации договор переуступки права аренды на земельный участок, расположенный по адресу  Иркутск, ул.Щапова,    кадастровый номер 38:36:000018:3062 от 20.07.2007 г. зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.08.2007 г.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что на основании названных норм права, ООО «РосСтрой Комплекс» с 30.08.2007 приобрело основанные на договоре аренды земельного участка от 25.01.2007 № 3579 права и обязанности арендатора.

Невозмещение ответчиком арендной платы за период 16.09.2008 г. по 30.09.2009  в сумме 1 208 019 руб. 27 коп. явилось основанием для Истца обратиться в суд за взысканием задолженности по арендным платежам и неустойки в сумме 128 605 руб. 49 коп.

Между тем, как следует из материалов дела и пояснений ответчика, арендные платежи им вносились своевременно до  установления ограничения прав на земельный участок Постановлением администрации Иркутской области от 12.09.08 № 254-па «Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и  культуры)        народов        Российской   Федерации,      расположенных     на      территории города Иркутска, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон», которым запрещены все виды строительных, земляных работ и хозяйственной деятельности на земельных участках, расположенных  в том числе – «Щапово», «Щапово-2»,  до выполнения спасательных археологических работ, при этом срок выполнения таких работ определен не был.

Кроме того, в письме от 25.01.2010 г. № 945-70-311/0 Комитет по градостроительной политике Администрации города Иркутска указал, что в соответствии с генеральным планом г.Иркутска, утвержденным решением городской Думы 28.06.2007 г. № 004-20-390583/7, земельный участок с кадастровым номером 8:36:000018:3062 расположен в функциональной зоне рекреационного назначения.

Названные обстоятельства обоснованно позволили суду первой инстанции сделать вывод о том, что границы выполненных спасательных работ будут известны лишь после проведения работ, и его освоение возможно после выполнения спасательных археологических работ и по результатам археологического обследования.

В соответствии с п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

На основании ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

При указанных обстоятельствах, следует признать, что ответчик, согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации, не может использовать земельный участок в соответствии с предусмотренным п. 1.5. договора аренды земельного участка от 25.01.2007 № 3579 его разрешенным использованием – для строительства группы жилых домов со встроенными нежилыми помещениями.

В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Вместе с тем, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Из материалов дела следует, что ответчиком предприняты меры для выяснения возможности строительства на переданном ему в аренду земельном участке и возможности осуществления строительства.

Вместе с тем, истцом, являющимся арендодателем по договору от 25.01.07 № 3578, не представлены доказательства, свидетельствующие о выяснении судьбы переданного ответчику в аренду земельного участка.

Учитывая изложенное, вывод суда первой инстанции о том, что переданный ответчику на основании договора от 25.01.2007 № 3579 земельный участок является непригодным для использования его в целях, определенных в названном договоре, является правильным, что позволяет ответчику в соответствии со ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации приостановить либо отказаться от исполнения своего обязательства по возмещению арендных платежей и потребовать возмещения убытков.

При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы истца о том, что на момент заключения договора № 3579 от 25.01.2007 недостатков у переданного в аренду земельного участка не было и Администрация г. Иркутска, являясь добросовестным арендодателем, передала это имущество в аренду ООО «РосСтрой Комплекс» в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению; названный договор до настоящего дня не расторгнут, никем не оспорен, соответственно, является действующим и его условия обязательны для исполнения обеими сторонами, отклоняются как несостоятельные.

Все доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверены, но они не опровергают правильных по существу и обоснованных выводов суда первой инстанции.

Нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права при рассмотрении настоящего дела апелляционным судом не установлено, в связи с чем основания для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы ответчика отсутствуют.

            Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвертый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 01 марта 2010 года по делу № А19-23260/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу   без удовлетворения.

          Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий                                                            Л.В. Оширова 

Судьи                                                                                          К.Н. Даровских

Т.В. Стасюк