Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 01.05.2012 по делу n А58-2157/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, г. Чита, ул. Ленина, 100б

Тел. [phone] Тел./факс [phone]

E-mail: [email protected]   http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                              Дело № А58-2157/2010

02 мая 2012 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2012 года.

В полном объеме постановление изготовлено 02 мая 2012 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бушуевой Е. М.,

судей Капустиной Л. В., Скажутиной Е. Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Михайловой Д.С, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Колобова Владимира Владимировича на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 18 ноября 2011 года по делу № А58-2157/2010 по иску индивидуального предпринимателя Колобова Владимира Владимировича к Администрации муниципального образования «Посёлок Чернышевский» Мирнинского района Республики Саха (Якутия) об исключении из договора купли-продажи площади технического канала, об исключении из стоимости продаваемого помещения стоимости технического канала в сумме 60 436, 69 рублей

(суд первой инстанции: Андреев В.А.)

при участии в судебном заседании:

от Колобова В. В. (ОГРН 304143324300032, ИНН 14333008682): не явился, извещен;

от Администрации (ОГРН 1061433000298, ИНН 1433020418; адрес : 678185, Саха /Якутия/ Респ, Мирнинский у, Чернышевский пгт, Каландарашвили ул, 1, А): не явился, извещен

установил:

Индивидуальный предприниматель Колобов Владимир Владимирович (далее – истец, Колобов В. В., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации муниципального образования «Посёлок Чернышевский» Мирнинского района Республики Саха (Якутия) (далее – ответчик, Администрация) о признании действий ответчика незаконными и о признании за истцом права на заключение договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), Мирнинский район, п. Чернышевский, ул. Космонавтов, д. 20, № 81, в редакции протокола разногласий от 01.02.2010, о понуждении Администрации заключить договор купли-продажи от 01.01.2010 с исключением из него площадей помещений №№ 3, 6 общей площадью 6,4 кв.м. и уменьшением цены договора на 60 436, 36 рублей.

Решением от 22 октября 2010 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 марта 2011 года, Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) рассмотрел требования истца как разногласия по договору.

Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16 августа 2011 года решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22 октября 2010 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 марта 2011 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования, просил исключить из предлагаемого договором купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), Мирнинский район, п. Чернышевский, ул. Космонавтов, д. 20, помещение N 81, общей площадью 75,4 кв.м., двух помещений № 3 и № 6, являющихся продолжением транспортного канала сетей ТВК, отопления и для ввода в дом электроснабжения, предусмотренного проектом домов этой серии, а также исключить из рыночной стоимости указанного объекта недвижимости стоимость 6,4 кв.м канала сетей ТВК и отопления.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 18 ноября 2011 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обжаловал его в апелляционном порядке, ставит вопрос об его отмене. Заявитель апелляционной жалобы указал, что представил имеющие у него доказательства, подтверждающие техническое назначение спорных помещений №№ 3 и 6, а именно акт № 12, составленный обслуживающей организацией Вилюйский филиал «Теплоэнергосервис» и эскиз расположения канала в подвале дома и помещения магазина «Книги».

Ссылаясь на нормы пункта 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации, статьи 12, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и подпункта а) пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, истец считает, что спорные помещения, где располагаются трубы водоснабжения, канализации и отопления не может передаваться в его собственность как общее имущество многоквартирного дома.

О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении № 67200048562309, № 67200048562293, а также отчетом о публикации  21 марта 2012 года 11:10:34 МСК на официальном сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда в сети «Интернет» определения об отложении судебного разбирательства, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Распоряжением Заместителя Председателя Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2012 года судья Клочкова Н.В. заменена на судью Скажутину Е.Н. в составе судей, рассматривающих дело № А58-2157/2010.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) в редакции протокола разногласий к договору от 08.05.2009 подписан договор аренды муниципального нежилого фонда от 01.01.2009 № 06-А, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование за соответствующую плату нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже жилого дома по адресу: п. Чернышевский, ул. Космонавтов, д. 20, помещение N 81, общей площадью 75,4 кв.м. для использования под магазин «Книги» (пункт 1.2).

Стороны установили срок аренды с 01.01.2009 по 31.12.2009.

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права, выданному Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Саха (Якутия) 07.10.2008, переданное предпринимателю помещение находится у Муниципального образования «Поселок Чернышевский» Мирнинского района Республики Саха (Якутия) на праве собственности.

16 февраля 2009 года Колобов В. В. обратился к Администрации с заявлением о заключении договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: пос. Чернышевский, ул. Космонавтов, д. 20, цокольное помещение, с условием о праве дальнейшего выкупа. Предпринимателем в заявлении указывалось, что данное помещение находится у него в аренде с 1994 года, неоднократно ремонтировалось за его счет, было оборудовано пожарной сигнализацией.

11 января 2010 года Администрация представила Колобову В.В. проект договора купли-продажи объекта недвижимости, являющегося предметом залога от 01.01.2010 №03-К (т. 1, л.д. 7-8).

Согласно пункту 1.2 названного проекта договора, объектом купли-продажи является нежилое помещение общей площадью 75,4 кв.м, расположенное в цокольном этаже здания, находящегося по адресу: Республика Саха (Якутия), Мирнинский район, п. Чернышевский, ул. Космонавтов, дом 20, помещение 81.

В пункте 2.1 проекта договора указано, что объект продается по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Цена объекта без учета налога на добавленную стоимость составляет 747 000 руб. Налог на добавленную стоимость покупатель исчисляет и оплачивает самостоятельно.

В соответствии с техническим паспортом, выданным ГУП Республики Саха (Якутия) «Республиканский центр технического учета и технической инвентаризации» 09.07.2008 площадь помещения N 81, оно состоит из коридора площадью 6,2 кв. м - комната N 1, торгового зала площадью 33,2 кв. м - комната N 2, коридора площадью 4,1 кв. м - комната N 3, склада площадью 27,8 кв. м - комната N 4, подсобной площадью 1,8 кв. м - комната N 5 и подсобной площадью 2,3 кв. м - комната N 6.

Истец, не согласившись с тем, что ответчик определил объект купли-продажи как единое помещение с приведенными индивидуальными признаками, включающее помещения общей собственности жильцов многоквартирного дома – помещения № 3 и № 6, подписал договор с протоколом разногласий от 01.02.2010 в отношении пунктов 1.2 и 2.1 (т. 1, л.д. 11), согласно которому площадь объекта купли-продажи составляет 69, 5 кв.м, а «цена объекта устанавливается по стоимости 1 кв.м, полученной от деления оценочной стоимости на предъявленную с нарушением Жилищного кодекса общую площадь помещения. В установленной таким образом стоимости помещения учитывается часть арендной платы внесенной в 2009 году в соответствии с ФЗ-159 от 22 июля 2008 года».

Протоколом согласования разногласий с письмом от 03.02.2010 № 81 (т. 1, л.д. 12, 13) Администрацией отклонены разногласия к договору, предложенные истцом, предложено пункты 1.2 и 2.1 договора принять в редакции Администрации.

В связи с несогласованием условий договора в части объекта купли-продажи и в части выкупной цены имущества, истец обратился в суд с иском.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29.11.2010 признано несоответствующим требованиям Федерального закона № 159-ФЗ и недействительным решение Администрации об отказе в реализации преимущественного права на выкуп арендованного помещения нежилого помещения, расположенного в цокольном этаже жилого дома по адресу: Республика Саха (Якутия), Мирнинского района, поселок Чернышевский, улица Космонавтов, д. 20, выраженное в письме от 21 сентября 2009 года № 852. Суд обязал Администрацию устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя путем совершения действий, предусмотренных статьей 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что поскольку порядок урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества в порядке преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не предусмотрен ни Федеральным законом № 159-ФЗ, ни Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», разногласия, возникшие при заключении договора купли - продажи подлежат рассмотрению в судебном порядке, исходя из положений статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Подпунктом а) пункта 2 Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006  № 491, предусмотрено, что в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Разъясняя