Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2012 по делу n А78-8502/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина 100б

тел.[phone], тел./факс [phone]

E-mail: [email protected]  http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                                Дело № А78-8502/2010

03 мая 2012 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2012 года

Полный текст постановления изготовлен 03 мая 2012 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Стасюк Т.В.,

судей: Макарцева А.В., Юдина С.И.,

при ведении протокола помощником судьи Лопаткиной Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Содружество» на решение арбитражного суда Забайкальского края от 09 декабря 2011 года по иску Общества с ограниченной ответственностью «Содружество» (ОГРН 1067536044410, ИНН 7536071341, место нахождения: 672049, Забайкальский край, г. Чита, мкр. Северный, 66, корп. 2, стр. 14) к индивидуальному предпринимателю Новиковой Анне Викторовне (ОГРН 309753614500233, ИНН 753705759844) о взыскании 3 141 286 рублей

по встречному иску индивидуального предпринимателя Новиковой Анны Викторовны к обществу с ограниченной ответственностью «Содружество» о признании договора незаключенным

(судья Шеретеко Н.Ю.)

при участии:

от  истца: Яранцева С.С.– представителя по доверенности от 15.11.2011,

от ответчика: Новиковой А.В. – предпринимателя, Травкина В.И. – представителя по доверенности от 23.09.2011.

Общество с ограниченной ответственностью «Содружество» (ИНН: 7536071341, ОГРН: 1067536044410) (далее - ООО «Содружество») обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края к гражданке, осуществляющей предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, имеющей статус индивидуального предпринимателя, Новиковой Анне Викторовне (ИНН: 753705759844, ОГРНИП: 309753614500233) (далее - предприниматель Новикова А.В.) с исковым заявлением о взыскании 888 000 рублей задолженности по арендной плате за ноябрь, декабрь 2010 года, 33 286 рублей задолженности по оплате за потребленную электрическую энергию в сентябре и октябре 2010 года.

Определением суда от 17.03.2011 принято уточненное встречное исковое заявление предпринимателя Новиковой А.В. к ООО «Содружество» о признании договора аренды недвижимого имущества № б/н от 01.06.2010 незаключенным.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 24 марта 2011 года исковые требования ООО «Содружество» удовлетворены частично, с индивидуального предпринимателя Новиковой Анны Викторовны в пользу ООО «Содружество» взыскано 888 000 рублей задолженности по арендной плате, в остальной части иска отказано.

В удовлетворении встречного иска предпринимателя Новиковой А.В. отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2011 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23 августа 2011 года указанные судебные акты были отменены, дело передано на рассмотрение в суд первой инстанции.

Суду было дано указание при новом рассмотрении дела учесть рекомендации, изложенные в постановлении, установить обстоятельства, имеющие значение для дела и входящие в предмет его доказывания, оценить представленные в материалы дела доказательства в их совокупности относительно заключенности договора аренды и, в зависимости от этого, определить наступление соответствующих правовых последствий для сторон, а также распределить расходы по государственной пошлине за кассационное рассмотрение дела.

Решением арбитражного суда Забайкальского края от 09 декабря 2011 года в иске заявителю по первоначальному иску было отказано. Договор аренды недвижимого имущества от 01 июня 2010 года между ООО «Содружество» и предпринимателем Новиковой А.В. признан незаключенным.

Не согласившись с указанным решением суда, истец – Общество с ограниченной ответственностью «Содружество», обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и удовлетворить его требования. Заявитель жалобы ссылается на следующее. Предприниматель Новикова А.В. поясняла, что при заключении договора аренды она полагала, что в аренду передаются два здания - деревообрабатывающий цех и котельная с сушильными камерами и земельный участок - территория площадью 35 000 квадратных метров, и за пользование которыми установлена арендная плата в размере 444    000 рублей в месяц. Факт подписания договора от 01.06.2010 и приема в аренду указанных объектов недвижимости ответчик не оспорил. Сторонами подписан акт приема-передачи по договору аренды от 01.06.2010 именно пяти объектов по ул. Трактовая,55 (одноэтажные здания): электроцех, инвентарный номер 1312 (Е/КН) стр. 5, трансформаторная подстанция 6,0/0,4 кВ, инвентарный номер 1312 (И) стр. 7, трансформаторная подстанция 6,0/0,4 кВ, инвентарный номер 1312 (Ж) стр. 6, деревообрабатывающий цех, инвентарный номер 1312 (К/КН; К1/МН), стр. 8; котельная с сушильными камерами, инвентарный номер 1312 (Л/КН; ЛЗ/КН; Л4) стр. 9. Таким образом, доводы ИП Новиковой А.В. о том, что она полагала, что в аренду передаются не пять, а два объекта недвижимости, являются несостоятельными. В договоре аренды определены все существенные условия - наименование объектов, передаваемых в аренду согласно акта приема-передачи, размер арендной платы, срок аренды. Договор от 01.06.2010 и акт приема-передачи содержат сведения, позволяющие определенно установить предмет договора — объекты аренды. Срок действия договора определен с 01 июня 2010 года до 31 мая 2011 года. Данный договор заключен на срок менее одного года, и не подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации (на дату подписания договора аренды) за истцом права собственности на земельный участок, на котором расположены переданные им в аренду ответчику объекты недвижимости, не является основанием для признания договора от 01.06.2010 недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доказательств передачи ответчиком истцу объектов аренды материалы дела не содержат. Имеет место факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы в спорный период.

В дополнении к апелляционной жалобе заявитель указывает на то, что имеет место неосновательное обогащение ответчика за счет истца в связи с пользованием спорным имуществом и отсутствием оплаты за фактическое пользование.

Представитель ответчика доводы, изложенные истцом, отклонил, ссылаясь на отсутствие согласования предмета аренды, а так же самого факта пользования в спорный период. При этом предприниматель пояснила, что была намерена использовать сушильный цех и территорию земельного участка в своей производственной деятельности, в связи с чем, подписала договор и акт приема-передачи помещений, хотя большей частью помещений не пользовалась. До сентября 2010 года она подготавливала помещение цеха к предстоящей работе, набирала коллектив работников, производила платежи по договору аренды. Но, когда решила начать производственную деятельность, истец запретил размещать лесопродукцию на земельном участке, в связи с чем, ею было прекращено использование земельного участка. Кроме того, истец с сентября 2010 года всячески пресекал её намерения возвратить земельный участок и сушильный цех. В связи с чем, она фактически освободила указанные объекты и пользования ими не осуществляла. Ответчик решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, просит в удовлетворении жалобы отказать.

Заслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

01 июня 2010 года между обществом с ограниченной ответственностью «Содружество» (арендодатель) и предпринимателем Новиковой А.В. (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества, в пункте 1.1 которого указано, что арендодатель передает арендатору во временное пользование объекты недвижимости общей площадью 35000 квадратных метров. Территория, сдаваемая в аренду, указана в приложении № 1 к договору и отмечена (заштрихована) красным цветом. Сдаваемый объект недвижимости расположен по адресу: Забайкальский край, г. Чита, Железнодорожный административный район, ул. Трактовая, 55.

Пунктом 1.2 договора срок аренды установлен с 01.06.2010 по 31.05.2011.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что арендатор вносит арендодателю арендную плату в размере 444 000 рублей в месяц предоплатой до 5-го числа текущего месяца.

По условиям пункта 2.8 договора аренды арендатор не имеет права на досрочное расторжение договора. В случае фактического отказа арендатора от аренды (освобождение территории) арендодатель имеет право на взыскание с арендатора недополученных доходов (упущенной выгоды) в размере равном сумме месячных платежей по арендной плате до конца срока действия договора, а также штрафных санкций установленных гражданским законодательством.

Стороны подписали акт приема-передачи по договору аренды от 01.06.2010 следующих объектов по ул. Трактовая, 55 (одноэтажные здания): электроцех, инвентарный номер 1312 (ЕЖН) стр. 5, трансформаторная подстанция 6,0/0,4 кВ, инвентарный номер 1312 (И) стр. 7, трансформаторная подстанция 6,0/0,4 кВ, инвентарный номер 1312 (Ж) стр. 6, деревообрабатывающий цех, инвентарный номер 1312 (К/КН; К1/МН), стр. 8; котельная с сушильными камерами, инвентарный номер 1312 (Л/КН; ЛЗ/КН; Л4) стр. 9.

Согласно актам от 04.06.2010 № 5, от 05.07.2010 № 10, от 05.08.2010 № 16, от 06.09.2010 № 27, от 05.10.2010 № 39 арендатор оплачивала арендную плату за период с июня по октябрь 2010 года.

Ссылаясь на то, что арендатор в одностороннем порядке отказался от исполнения обязательств по договору аренды, арендодатель заявил в суд требование о взыскании с арендатора арендной платы за ноябрь, декабрь 2010 года в сумме 888 000 рублей, оплаты за потребленную в сентябре, октябре 2010 года электрическую энергию в сумме 33286 рублей и 2 220 000 рублей - убытков (упущенной выгоды) на основании и п.2.8 договора аренды за период январь-май 2011 года.

Предприниматель Новикова А.В. обратилась в суд со встречным исковым требованием о признании договора аренды недвижимого имущества от 01.06.2010 незаключенным.

Заявленные истцом требования были правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения, учитывая следующее.

Как установлено пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, договор аренды не считается заключенным в случае, если условия данного договора не содержат необходимых данных позволяющие определенно установить (идентифицировать) имущество являющееся объектом аренды, отсутствие которых порождает у сторон в период действия договора, возникновение разногласий относительно толкования предмета договора аренды, что напрямую влияет на качество исполнения сторонами принятых по договору обязательств и приводит к нарушению баланса прав и законных интересов участников экономических отношений.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из пояснений истца, обществом с ограниченной ответственностью «Содружество» были переданы в аренду по договору от 01.06.2010 пять объектов недвижимости, указанные в акте приема-передачи имущества, подписанного сторонами, и арендная плата 444 000 рублей установлена за аренду объектов недвижимого имущества. В договоре указана площадь территории, которая необходима для использования объектов недвижимости.

Ответчица пояснила, что при согласовании договора аренды она полагала, что в аренду будут переданы два здания - деревообрабатывающий цех и котельная с сушильными камерами и земельный участок - территория площадью 35 000 квадратных метров, и за пользование которыми установлена арендная плата в размере 444 000 рублей в месяц.

Как предусмотрено пунктом 1.1 договора, арендодатель передает арендатору во временное пользование объекты недвижимости общей площадью 35000 квадратных метров. Территория, сдаваемая в аренду, указана в приложении № 1 к договору и отмечена (заштрихована) красным цветом.

В приложении № 1 к договору аренды красным цветом отмечена территория земельного участка (периметр его составляет 201 м + 150 м + 200,5 м + 140 м), на котором расположены два здания (строение 8 и строение 9). Три здания (строения 5, 6 и 7) расположены вне территории, отмеченной на схеме.

Актом приема-передачи в аренду переданы пять одноэтажных зданий (строение 5, строение 6, строение 7, строение 8, строение 9), расположенных по адресу: Забайкальский край, г. Чита, Железнодорожный административный район, ул. Трактовая, 55, при этом данные о площадях указанных объектов в акте приема-передачи отсутствуют.

Как указано в Свидетельстве о государственной регистрации права на объекты недвижимости от 31.08.2009 площадь здания электроцеха (строение 5) составляет 171,4 кв.м., трансформаторной подстанции 6,0/0,4 кВ, Литер И (строение 7) - 51,3 кв.м., трансформаторной подстанции 6,0/0,4 кВ, Литер Ж (строение 6) - 50,4 кв.м., деревообрабатывающего цеха (строение 8) - 2240,8 кв.м.; котельной с сушильными камерами (строение 9) - 651,5 кв.м.

Судом первой инстанции, верно, определена площадь указанных в акте приема-передачи объектов недвижимости, она составляет 3165,40 кв.м., тогда как в договоре указано 35000 кв.м.

На площади территории, отмеченной красным цветом в приложении №1 к договору аренды от 01.06.2010, расположены