Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2014 по делу n А10-706/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина 100б

http://4aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Чита                                                                                                         Дело №А10-706/2014

8 августа  2014 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2014 года

Полный текст постановления изготовлен 8 августа 2014 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.В. Гречаниченко,

судей Е.Н. Скажутиной, А.В. Макарцева,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хайбрахмановой Е.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ИП Шашиной Е.А. на решение Арбитражного суда Республики Бурятия  от 13 мая 2014 года по делу №А10-706/2014 по иску Администрации муниципального образования городского поселения «Селенгинское» Кабанского района Республики Бурятия к индивидуальному предпринимателю Шашиной Екатерине Александровне о расторжении договора аренды муниципального имущества №63 от 02.11.2011, о признании договора аренды №47 от 01.08.2011 незаключенным, об обязании ответчика освободить занимаемое торговое место общей площадью 3 кв.м., расположенное по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, п. Селенгинск, мкр. Южный, 52 (суд первой инстанции: судья  Л.Ф.Салимзянова),

при участии в судебном заседании:

от истца Администрации муниципального образования городского поселения «Селенгинское» Кабанского района Республики Бурятия (ОГРН 1020300667310; 643,671247,Бурятия Респ,Кабанский р-н, Селенгинск пгт,Южный мкр.): не явился, извещен;

от ответчика ИП Шашиной Е.А. (ОГРН 304030929500101; РБ, с.Тресково): не явился, извещен;

установил:

администрация муниципального образования городского поселения «Селенгинское» Кабанского района Республики Бурятия (далее - истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Шашиной Екатерине Александровне (далее - ответчик, ИП Шашина Е.А., предприниматель) о расторжении договора аренды муниципального имущества №63 от 02.11.2011, о признании  договора аренды №47 от 01.08.2011 незаключенным, об обязании ответчика освободить занимаемое торговое место общей площадью 3 кв.м., расположенное по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, п. Селенгинск, мкр. Южный, 52.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия  от 13 мая 2014 года исковые требования удовлетворены частично, договор аренды  муниципального имущества № 47 от 01 августа 2011 признан незаключенным, в удовлетворении требований  о расторжении договора аренды муниципального имущества №63 от 02 ноября 2011  отказано, ответчик обязан освободить торговое место площадью 3 кв.м., расположенное по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, п. Селенгинск, мкр. Южный, 52. Кроме того, с ответчика в доход федерального бюджета  взыскана госпошлина в сумме 8 000 руб.

ИП Шашина Е.А., не согласившись с решением суда, обратился с апелляционной жалобой, в которой ссылается на заключенность договора от 01.08.2011 №47; на неправомерность направления администрацией уведомлений о расторжении договора аренды с предпринимателем; на необоснованность довода истца о включении арендуемого помещения в перечень приватизируемого имущества.

Стороны о времени и месте судебного заседания были уведомлены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Истец представил возражения на апелляционную жалобу, в которой полагает доводы жалобы необоснованными, решение суда первой инстанции – подлежащим оставлению без изменения.

Руководствуясь частью 1 статьи 123,  частью 3 статьи 156 и статьей 266 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных сторон.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что муниципальное образование городское поселение «Селенгинское» является собственником здания (отдельно стоящего), назначение: нежилое, площадь общая 621,4 кв.м., инвентарный номер 12577-52, литер А, этажность:1, адрес (местоположение): Республика Бурятия, Кабанский район, Селенгинск поселок, Южный микрорайон, дом 52, кадастровый (или условный) номер: 03:09:000000:22/2004-000252 (свидетельство о государственной регистрации права от 10.03.2009 серии 03-АА №489370).

В материалы дела представлены два договора аренды муниципального имущества между муниципальным образованием городское поселение «Селенгинское» Кабанского района Республики Бурятия (арендодатель) в лице администрации и ИП Шашиной Е.А. (арендатор):

1) от 01.08.2011 №47, согласно пунктам 1.1, 2.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду за плату муниципальное имущество  общей площадью 5,4 кв.м., в том числе 3 кв.м - торговое место, расположенное по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, п. Селенгинск, мкр. Южный, д. 52, здание крытого рынка «Юность», на срок аренды с 01.11.2011 по 01.07.2015.  Арендная  плата предусмотрена в сумме  2 775 руб. (л.д.8-9);

2) от 02.11.2011 № 63, согласно пунктам 1.1, 2.1, 3.1 которого арендодатель передает арендатору в аренду за плату следующее муниципальное имущество, предназначенное для осуществления предпринимательской деятельности: торговое место общей площадью 3 кв.м, расположенное по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, п. Селенгинск, мкр. Южный, д. 52, здание крытого рынка «Юность» на срок аренды с 01.11.2011 по 29.10.2012. Размер арендной платы – 1 542,18 руб. в месяц (расчет арендной платы согласован сторонами) (л.д.14).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, договор от 01.08.2011 №47 не зарегистрирован в порядке пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

В настоящем споре истец (администрация) указывает на незаключенность первого договора аренды от 01.08.2011 №47 ввиду отсутствия его регистрации, и взаимодействие сторон в рамках второго договора от 02.11.2011 №63, правоотношения по которому в указанный в нем срок – 29.10.2012 – не прекратились и соответственно подлежали прекращению в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении трех месяцев после получения ответчиком в мае 2013 года  соответствующего уведомления администрации. Истец просит признать договор от 01.08.2011 незаключенным, расторгнуть договор от 02.11.2011 и обязать ответчика освободить спорное нежилое помещение.

Ответчик не соглашается с доводами истца, полагая заключенным договор от 01.08.2011 ввиду фактической передачи арендованного недвижимого имущества, указывает на добросовестное внесение арендной платы именно по первому договору.

К правоотношениям сторон подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) о договоре аренды.

Суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что отсутствие государственной регистрации договора аренды при наличии фактических арендных правоотношений сторон и согласовании ими всех существенных условий договора, бесспорности и действительной передаче объекта аренды, само по себе не может являться основанием для признания такого договора незаключенным.

Вместе с тем, согласно статье 431 ГК РФ при толковании договора должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая последующее поведение сторон.

В рассматриваемом случае стороны своей волей вместо ранее подписанного договора от 01.08.2011, доказательств передачи арендованного имущества по которому не представлено, заключили новый договор аренды торгового места от 02.11.2011, с уточнением арендованной площади (вместо общей площади 5,4 кв.м, в том числе торговое место 3 кв.м, указано только торговое место площадью 3 кв.м), с уточнением периода окончания действия договора (вместо 01.07.2015 датой окончания срока аренды определено 29.10.2012), и с согласованием иного, меньшего, размера арендной платы (вместо 2 775 руб. – 1 542,18 руб.). Вместе с тем, дата начала течения срока аренды в новом договоре осталась прежней – 01.11.2011.

Таким образом, надлежащих доказательств взаимодействия сторон по первому договору аренды не представлено (в частности, доказательств фактической передачи помещения общей площадью 5,4 кв.м и внесения арендной платы в размере 2775 руб.). Напротив, имеются доказательства внесения предпринимателем арендной платы в размере около 1550 руб. в месяц, что соответствует плате за помещение площадью 3 кв.м по договору от 02.11.2011 №63 (квитанции к приходным кассовым ордерам).

При изложенных обстоятельствах следует согласиться с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для признания договора от 01.08.2011 №47 незаключенным.

Соответственно, правоотношения сторон складывались в рамках договора №63 от 02.11.2011.

В связи с установлением фактов продолжающегося пользования помещением после истечения срока действия договора (29.10.2012) и отсутствия выраженных намерений у сторон расторгнуть договор признается верным и основанным на положения статьей 610 и 621 ГК РФ вывод суда первой инстанции о возобновлении действия договора аренды от 02.11.2011 на неопределенный срок.

Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ  установлено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.  В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Уведомление арендодателя о расторжении договора аренды от мая 2013, получение которого не отрицается предпринимателем (и им же представлено в материалы дела – л.д.67), признается надлежащим.

Соответственно, договор аренды прекратил свое действие в августе 2013 года. Вместе с тем, помещение в порядке статьи 622 ГК РФ ответчиком истцу возвращено не было.

При таких обстоятельствах договор от 02.11.2011 №63 правомерно оценен судом первой инстанции как расторгнутый, а арендованное имущество, соответственно, - подлежащим возвращению истцу.

Доводы апелляционной жалобы о заключенности договора от 01.08.2011 №47 отклоняются по изложенным основаниям.

Довод предпринимателя о заключении им договоров с администрацией в период с 1998 года не подтвержден в порядке статьи 65 АПК РФ надлежащими доказательствами, соответствующих договоров не представлено. Таким образом, не представляется возможным оценить довод заявителя жалобы, обоснованный в том числе ссылкой на пункт 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 173-ФЗ), о наличии у него по состоянию на 2011 год преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. При этом указанное обстоятельство не имеет значения для дела, поскольку фактически договор аренды с ответчиком был заключен в 2011 году, а срок договора (до 01.07.2015 либо до иной даты) подлежал согласованию сторонами ввиду отсутствия императивной нормы, устанавливающей такой срок. В рассматриваемом случае стороны окончательно согласовали срок действия договора до 29.10.2012 (в договоре №63 от 02.11.2011).

Кроме того, исходя из указанного в отзыве на апелляционную жалобу намерения администрации передать имущество лицу, выигравшему торги по его аренде (сведения о результатах торгов в дело не представлены), учитывается, что не прошедший государственную регистрацию договор не порождает правовых последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора, - в частности, такого последствия, как преимущественное право предыдущего арендатора на заключение договора на новый срок. Изложенное соответствует разъяснениям, содержащимся в абзаце 7 пункта 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену обжалуемого решения, судом не допущено.

При изложенных обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого решения.

Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия  от 13 мая 2014 года по делу №А10-706/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Председательствующий судья                                                      А.В. Гречаниченко

Судьи                                                                                               А.В. Макарцев

Е.Н. Скажутина