Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2010 по делу n А59-504/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115 Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected] , http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А59-504/2010

 04 августа 2010 года

Резолютивная часть постановления оглашена 28 июля 2010 года

Постановление в полном объеме изготовлено 04 августа 2010 года

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Т.А. Аппаковой,

судей: Л.Ю. Ротко, И.С. Чижикова,

при ведении протокола секретарем судебного заседания К.А.Сухецкой,

при участии:

стороны не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска

апелляционное производство № 05АП-3794/2010

на решение от 25.05.2010,

судьи Шевченко В.В.,

по делу № А59-504/2010 Арбитражного суда Сахалинской области  

по иску Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска

к индивидуальному предпринимателю Кучиной Марине Михайловне

об обязании освободить земельный участок,

           УСТАНОВИЛ:

                   Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (далее по тексту – ДАГУН г.Южно-Сахалинска) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Кучиной Марине Михайловне с иском об обязании освободить земельный участок, расположенный по адресу: г.Южно-Сахалинск, ХII-й микрорайон, по восточной стороне пр.Мира, общей площадью 1 407 кв.м и передать его истцу по акту приема-передачи в связи с неиспользованием земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием, а также истечением сроков разрешения на строительство и проектирование, истечением срока аренды земельного участка; обязании освободить земельный участок, расположенный по адресу: г.Южно-Сахалинск, ХII-й микрорайон, по восточной стороне пр.Мира, общей площадью 1 407 кв.м, от объекта незавершенного строительства (нулевой цикл, железобетонная конструкция), принадлежащего ей на праве собственности.

         Решением суда от 25.05.2010 в удовлетворении исковых требований отказано.

         Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права.

         В обоснование жалобы заявитель указал на наличие оснований для прекращения договорных отношений, которые суд первой инстанции необоснованно посчитал недоказанными. По мнению заявителя жалобы, суд в нарушение п. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произвел переоценку обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами по делу № А59-6401/2008. Заявитель считает несоответствующим материалам дела вывод суда о недоказанности истцом принятия мер в досудебном порядке для достижения соглашения о правах на недвижимость, расположенную на спорном земельном участке. Полагает вывод суда о том, что предприниматель в течение всего срока действия договора аренды вынуждена была заниматься оформлением прав на земельный участок и защитой своих прав в судебном и внесудебном порядке несостоятельным, поскольку таких действий после 2004 года ответчиком не предпринимались. Указал на неправильное применением судом норм материального права при оценке категорий «целевое назначение» и «разрешенное использование» земельного участка, поскольку в отношении спорного земельного участка было изменено его целевое назначение, а не разрешенное использование. При этом предоставление земельного участка для проектирования и строительства объекта магазин в ХII-ом микрорайоне не изменяет вид разрешенного использования и целевое назначение земельного участка, так как корректировка проектной документации объекта в ХII-ом микрорайоне предполагает в дальнейшем строительство магазина как объекта недвижимости.

         В заседание суда апелляционной инстанции стороны не прибыли, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

         Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает, что решение не подлежит отмене в связи со следующим.

  Как следует из материалов дела, 29.11.99 постановлением мэра г.Южно-Сахалинска № 1988 предпринимателю Бурову Е.Н. предоставлен в аренду земельный участок № 6441 площадью 0,1400 га, расположенный в ХII-ом микрорайоне по восточной стороне пр.Мира, сроком на один год для проектирования магазина.

В дальнейшем срок аренды неоднократно продлевался.

В период нахождения спорного земельного участка в аренде предпринимателем на указанном участке был возведен объект незавершенного строительства – нежилое здание.

23.08.02 по договору купли-продажи данный объект продан ИП Кучиной М.М.

Право собственности ИП Кучиной М.М. в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, зарегистрировано учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Сахалинской области 22.04.03, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 65-АА № 035452.

09.09.03 постановлением мэра г.Южно-Сахалинска № 1495 прекращено право аренды Бурова Е.Н. на спорный земельный участок. Указанный земельный участок предоставлен ИП Кучиной М.М. для завершения строительства торгового комплекса.

10.06.05 между ДАГУН г.Южно-Сахалинска и ИП Кучиной М.М. заключен договор аренды спорного земельного участка площадью 1407 кв.м под завершение строительства торгового комплекса.

В дальнейшем названный договор неоднократно пролонгировался и окончательно срок действия договора был определен соглашением от 14.09.07 до 31.12.09. При этом стороны п. 1.2 договора изложили в следующей редакции: «целевое назначение установить: корректировка проектной документации объекта «Магазин в XII-ом микрорайоне».

ДАГУН г.Южно-Сахалинска 13.11.09 уведомил ИП Кучину М.М. об отказе от договора аренды № 7559 от 10.06.05 в связи с неиспользованием участка в соответствии с его разрешенным использованием, а также истечением сроков разрешения на строительство и проектирование, предложив по окончании срока аренды земельного участка (31.12.09) освободить участок и передать его арендодателю.

Поскольку по окончании срока аренды предприниматель добровольно не освободил земельный участок, ДАГУН г.Южно-Сахалинска обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности оснований для изъятия спорного земельного участка у предпринимателя в связи с неиспользованием участка для строительства, либо ненадлежащим его использованием в порядке ст. 46 Земельного кодекса РФ.

Данный вывод суда первой инстанции соответствует установленным по делу обстоятельствам и сделан с правильным применением норм права.

В качестве оснований для прекращения договора аренды земельного участка истцом указано истечение срока аренды и использование его не в соответствии с целевым назначением.

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Подпунктом 1 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

Как следует из представленных в материалы дела документов, на спорном земельном участке расположен объект недвижимости, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке за ИП Кучиной М.М.

Согласно п.1 ст. 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Как указано в п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.05 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Таким образом, предприниматель, являясь собственником объекта недвижимости, расположенного на арендуемом земельном участке, имеет право на его использование независимо от наличия договора аренды. В этой связи судом правомерно отклонен довод истца об отсутствии у предпринимателя права использовать спорный участок в связи с истечением срока действия договора аренды.

В то же время основания для изъятия спорного земельного участка в связи с его использованием не по целевому назначению у суда также отсутствуют.

Как следует из материалов дела, договором аренды земельного участка № 7559 от 10.05.05 установлено целевое назначение – корректировка проектной документации  объекта «Магазин в XII-ом микрорайоне».

В подтверждение использования спорного земельного участка в соответствии с указанным целевым назначением ответчиком в материалы дела представлены: архитектурно-планировочное задание № 204-А/6441 на корректировку проекта незавершенного строительством торгового комплекса; технические условия на присоединение к коммунальным системам водоснабжения и содоотведения от 06.02.04; исходные данные и требования для проектирования в ГУ МЧС России по Сахалинской области от 16.01.04; технические условия на благоустройство, озеленение и отвод ливневых вод от 29.01.04 в Администрации г.Южно-Сахалинска; технические условия на теплоснабжение магазина от 16.02.04; технические условия на электроснабжение от 17.01.04. Кроме того, ответчиком был подготовлен и сдан истцу проект объекта строительства, а также было проведено санитарно-эпидемиологическое обследование, по результатам которого получено заключение от 27.01.04 по выбору земельного участка под проектирование и санитарное задание на проектирование магазина от 30.01.04.

Согласно имеющегося в материалах дела акта ДАГУН г.Южно-Сахалинска № 361 от 12.12.08 предпринимателем были предоставлены проектная документация и генеральный план застройки земельного участка с согласованными техническими условиями на строительство объекта «Магазин в XII-ом микрорайоне».

Изложенное свидетельствует о проведении предпринимателем работ, направленных на целевое использование земельного участка, в связи с чем суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для изъятия спорного земельного участка в связи с его использованием не по целевому назначению.

Довод заявителя жалобы о том, что разрешенное использование спорного земельного участка было определено сторонами в договоре от 10.06.05 и впоследствии не изменялось, подлежит отклонению как несоответствующий буквальному толкованию п. 1.1 соглашения к договору аренды земельного участка № 7559 от 10.06.05, заключенного сторонами 31.10.05. Из указанного пункта соглашения следует, что в п. 1.2 договора аренды внесены изменения относительно целевого назначения земельного участка.

Ссылка на нарушение судом положений ст.69 Арбитражного процессуального кодекса РФ несостоятельна с учетом отмены судебных актов по делу № А59-6401/2008 (постановление ФАС ДВО от 22.06.10).

Ссылка на необоснованность вывода суда о предпринимаемых ответчиком мерах по оформлению прав на земельный участок опровергается документами,  имеющимися в материалах дела и оцененными судом по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Является обоснованным и вывод суда о недоказанности принятия истцом мер по урегулированию вопросов, касающихся объекта недвижимости предпринимателя, в досудебном порядке. Ссылка истца в указанной части на соглашения о продление срока договора аренды несостоятельна, поскольку объекта незавершенного строительства эти соглашения не касались.

Довод заявителя о том, что объект незавершенного строительства находится в полуразрушенном состоянии и угрожает безопасности его использования, не имеет правового значения в рамках заявленных истцом предмета и оснований иска.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

         Решение Арбитражного суда сахалинской области от 25.05.2010 по делу № А59-504/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

         Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.    

Председательствующий:

Т.А. Аппакова

Судьи:

Л.Ю. Ротко

И.С. Чижиков