Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2011 по делу n А24-5142/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115 Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А24-5142/2010

 27 апреля 2011 года

Резолютивная часть постановления оглашена 26 апреля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 апреля 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: И.Л. Яковенко

судей: Т.А. Аппаковой, С. Б. Култышева

при ведении протокола секретарем судебного заседания:  Е.А. Хоменко

при участии: стороны не явились

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП Тунгусовой Лилии Петровны

апелляционное производство № 05АП-1905/2011

на решение от 22.02.2011

судьи Ж.А. Стриж

по делу № А24-5142/2010 Арбитражного суда Камчатского края  

по иску (заявлению) Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа

к ИП Тунгусовой Лилии Петровне

третьи лица: ОАО "Дирекция по эксплуатации зданий"

о взыскании 71 089,66 рублей

           УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (далее – Комитет по управлению имуществом) обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя Тунгусовой Лилии Петровны (далее – ИП Тунгусова Л.П.) 71 089 руб. 76 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды № 499 от 01.04.2008.

Определением с уда от 13.12.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Дирекция по эксплуатации зданий" (далее – ОАО "ДЭЗ").

Решением от 22.02.2011 Арбитражный суд камчатского края удовлетворил исковые требования в полном объеме.

ИП Тунгусова Л.П. обжаловала данное решение, указав, что суд неправильно применил нормы материального права, дал неверную оценку обстоятельствам дела. По мнению заявителя, у арендатора прекратились обязательства по оплате арендных платежей с момента подписания акта приема-передачи имущества по договору купли-продажи. В связи с чем  ответчик обязан оплатить только задолженность по аренде за период с 01.09.2008 по 15.10.2008 в размере 10 017,18 рублей. Заявитель считает, что  суд ошибочно пришел к выводу о сохранении у ответчика обязанности по оплате арендных платежей до момента государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное имущество

В судебное заседание представители сторон не явились, о времени и месте слушания извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ и пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", рассмотрел дело в отсутствие не явившихся представителей сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в порядке и пределах статей 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.04.2008 между муниципальным унитарным предприятием Петропавловск-Камчатского городского округа «Дирекция по эксплуатации зданий» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Тунгусовой Лилией Петровной (арендатор), с согласия Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (комитет) заключен договор аренды № 499, предметом которого является предоставление арендатору за плату во временное пользование нежилых помещений общей площадью 40,4 кв.м., расположенных по адресу г. Петропавловск-Камчатский, ул. Ленинская, 46.

Арендная плата по договору составляет 20 034 руб. 36 коп. в месяц (без учета НДС) и вносится арендатором самостоятельно в текущем месяце в соответствии с расчетом не позднее 10 числа каждого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя или внесения наличных денег в кассу предприятия (п.п.3.1, 3.2 договора аренды).

Согласно пункту 1.6. срок договора установлен с 01.04.2008 по 30.06.2008.

По акту сдачи помещения арендатору от 01.04.2008 ответчик принял в аренду оспариваемые помещения.

Соглашением от 25.06.2008 изменен срок договора с 01.04.2008 по 31.12.2008.

Соглашением от 20.08.2008 произведена замена арендодателя в договоре аренды №499 с муниципального унитарного предприятия Петропавловск-Камчатского городского округа «Дирекция по эксплуатации зданий» на Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа согласно приказу Комитета № 955 от 20.08.2008 об изъятии муниципального имущества из хозяйственного ведения.

03.10.2008 между Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (продавец) и индивидуальным предпринимателем Тунгусовой Лилией Петровной (покупатель) заключен договор купли-продажи муниципального имущества №2/10/08, в соответствии с которым, ответчик приобрел проданные ему нежилые помещения, являвшиеся объектом аренды по договору аренды №499.

По условиям договора купли-продажи №2/10/08 оплата продажной цены в сумме 1 313 559 руб. производится покупателем в течение десяти дней с момента заключения настоящего договора посредством внесения на счет продавца денежных средств.

Выкупная цена полностью оплачена покупателем продавцу 08.10.2008, что подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами

Фактическая передача помещений от продавца к покупателю оформлена актом приема-передачи от 16.10.2008

Переход права собственности на приобретенное по договору купли-продажи №2/10/08 имущество зарегистрирован 18.12.2008, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации № 41-41-01/044/2008-628, и выдано Свидетельство о государственной регистрации права от 18.12.2008 серии 41 АВ 035659.

Предупреждением от 21.04.2009 Комитет предложил предпринимателю внести имеющуюся задолженность в добровольном порядке, в том числе, и долг в сумме 71 089,66 руб.

Поскольку ответчик задолженность по арендной плате за период с 01.09.2008  по 17.12.2008 не погасил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что решение подлежит отмене в силу следующего.

В соответствии с положениями статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку право собственности у продавца недвижимого имущества сохраняется до момента государственной регистрации перехода права собственности на эту недвижимость по договору купли-продажи, то продавец вправе требовать оплаты арендных платежей в период с момента заключения договора купли-продажи до момента регистрации перехода права собственности.

Судебная коллегия находит данный вывод ошибочным, поскольку он поставлен в зависимость от возникновения у покупателя права собственности в отношении приобретаемого имущества.

В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Государственная регистрация договора купли-продажи как сделки действующим законодательством не предусмотрена. Указанный договор в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ считается заключенным и подлежит исполнению с момента, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю.

В связи с чем, право собственности у покупателя недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на эту недвижимость по договору купли-продажи.

Вместе с тем наличие или отсутствие государственной регистрации перехода права собственности к покупателю не влияет на законность условий договора и обязанность сторон его исполнения, не влечет недействительность данного договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В данном случае ответчик являлся стороной и по договору аренды от 01.04.2008 № 499, и по договору купли-продажи от 03.10.2008 №2/10/08. Следовательно, при заключении договора купли-продажи спорных помещений должны произойти изменения в арендных правоотношениях между арендодателем и арендатором.

Согласно статье 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что у ответчика прекратились обязательства по оплате арендных платежей с 03.10.2008, поскольку в данном случае имело место прекращение обязательств в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице.

Таким образом, ИП Тунгусова Л.П. после подписания 03.10.2008 договора купли-продажи, учитывая, что имущество находилось в ее фактическом владении по договору аренды, стала законным владельцем нежилых помещений именно в силу заключения договора купли-продажи имущества, в связи с чем утратило обязанность по уплате арендных платежей по договору от 01.04.2008 № 499.

Государственная регистрация перехода права собственности на нежилые помещения сама по себе не зависит исключительно от покупателя, вследствие чего взимание арендных платежей после заключения договора купли-продажи и до государственной регистрации права собственности, является необоснованным.

То, что за продавцом сохраняется право собственности на имущество, в силу вышеприведенных норм права не означает продолжение арендных отношений, поскольку у продавца отсутствуют права законного владельца распоряжаться имуществом.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2009 N 7188/09, Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.09.2010 №ВАС-11902/10/

Факт передачи имущество в силу договора купли-продажи по акту приема-передачи от 16.10.2008 не имеет значения, поскольку имущество фактически  находилось во владении ответчика в соответствии с условиями договора аренды.

В данном случае не имеет правого значения факт и момент оплаты покупателем выкупной стоимости имущества, поскольку данные обстоятельства связаны с оценкой надлежащего и добросовестного исполнения сторонами условий договора купли-продажи. Нарушение сторонами сделки ее условий является основанием для обращения в суд с соответствующими исками о защите нарушенных прав в порядке статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения исковых требований Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа в полном объеме по указанным судом основаниям.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия, оценив в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта, в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права.

Поскольку ответчиком в материалы дела не представлено в нарушения статьи 65 АПК РФ доказательства оплаты задолженности по арендной плате за период с 01.09.2008 по 02.10.2008 включительно, то исковые требования в части взыскания задолженности за указанный период являются обоснованными.

Согласно условиям договора № 499 арендная плата в месяц составляет 20 034,36 рублей, в связи с чем сумма задолженности ответчика за период  с 01.09.2009 по 02.10.2008 включительно составляет  21 326, 89 рублей (20 034,36 + ((20 034,36 / 31 день) x 2)). Данная сумма задолженности также не оспаривается ответчиком.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса