Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2011 по делу n А24-4582/2010. Изменить решение

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115 Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А24-4582/2010

 03 мая 2011 года

Резолютивная часть постановления оглашена 26 апреля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 мая 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Т.А. Аппаковой

судей: И.Л. Яковенко, С. Б. Култышева

при ведении протокола секретарем судебного заседания: Е.А. Хоменко  

при участии:

от ответчика: Горбачева Т.И., доверенность 24.10.2009 (до перерыва). от истца: не явились, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Томкевича Андрея Владимировича

апелляционное производство № 05АП-1771/2011

на решение от 03.02.2011

судьи В.П. Березкиной

по делу № А24-4582/2010 Арбитражного суда Камчатского края  

по иску Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа

к Индивидуальному предпринимателю Томкевичу Андрею Владимировичу

о взыскании 115353 руб.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (далее по тексту – Комитет) обратился в Арбитражный суд Камчатского края с иском к индивидуальному предпринимателю Томкевичу Андрею Владимировичу (далее по тексту - предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 115353 руб. за период с 01.09.2008 по 23.05.2009 по договору аренды нежилого помещения № 673 от 01.07.2008.

Решением от 03.02.2011 Арбитражный суд Камчатского края исковые требования удовлетворил, взыскал с индивидуального предпринимателя Томкевича Андрея Владимировича в пользу Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа 115353 руб. долга, в доход федерального бюджета 4460,59 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права, принять по делу новый судебный акт.

Ссылаясь на ст. 425, 216 ГК РФ, полагает, что с момента заключения договоров купли-продажи нежилых помещений и передачи помещений ответчику последний стал их законным владельцем и истец утратил право на получение с ответчика арендной платы по договору аренды.

Кроме того, обращает внимание на отсутствие согласия сторон производить перерасчет арендных платежей, произведенных до момента заключения дополнительного соглашения от 06.05.2009, что, по мнению заявителя, подтверждается актом сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2009 по 31.12.2009.

Истец письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Представители истца в судебное заседание 20.04.2011 не явились, поскольку в материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения истца о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанного лица по правилам ст. 156 АПК РФ.

Представитель ответчика поддержал доводы своей апелляционной жалобы.

Суд, руководствуясь ст. ст. 163, 184, 185 АПК РФ, определил объявить перерыв в судебном заседании до 11 часов 45 минут 26.04.2011. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле,  уведомлены в соответствии с Информационным Письмом Президиума ВАС РФ № 113 от 19.09.06 «О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» путем размещения на доске объявлений в здании суда и на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, представители лиц, участвующих в деле, не явились.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит изменению в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 01.07.2008 Муниципальное унитарное предприятие Петропавловск - Камчатского городского округа «Дирекция по эксплуатации зданий» (арендодатель) и Индивидуальный предприниматель Томкевич Андрей Владимирович (арендатор)  заключили договор № 673, по условиям которого арендодатель предоставляет нежилое помещение за плату во временное   пользование, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, улица Звездная, 5, для осуществления деятельности в области электросвязи.

Площадь передаваемых нежилых помещений составляет 92,1 кв.м.

Местонахождение арендуемых нежилых помещений в здании: надземные этажи: 1 этаж - 92,1 кв.м.

Номера арендованных помещений по позициям: № 61, 72, 79, 80, 81, 83, 84, 85, 86 (Приложение № 3  - схема арендуемых помещений) (п. 1.1. договора).

Пунктом 1.3 договора установлен срок его действия с 01.07.2008 по 31.08.2009.

В силу п. 2.2.1 договора арендодатель обязан в пятидневный срок с момента подписания договора, предоставить арендатору указанное в п. 1.1   нежилое помещение  по   приемо-сдаточному акту.

Разделом 3 договора стороны урегулировали платежи и порядок расчетов по договору.

Согласно п. 3.1. договора размер арендной платы определен 264,48 руб. за 1 кв.м. (без учета НДС), всего 24358,61 руб. в месяц (без учета НДС).

В соответствии с п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором самостоятельно в текущем месяце не позднее 10-го числа каждого месяца  на основании  счетов-фактур,  путем  перечисления  денежных средств на расчетный счет арендодателя или внесения наличных денег в кассу арендодателя.

Актом приема-передачи от 01.07.2008 арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование нежилое помещение в соответствии с п. 1.1 договора площадью 92,1 кв.м., состоящее из помещений № 61, 72, 79,т 80, 71, 81, 83, 84, 86.

Соглашением к договору от 20.08.2008, заключенным между Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа, Муниципальным унитарным предприятием Петропавловск-Камчатского городского округа «Дирекция по эксплуатации зданий» и ИП Томкевичем А.В., с 31.08.2008 внесены изменения в договор в связи с переходом прав арендодателя к Комитету по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа.

Соглашением о внесении изменений и дополнений в Договор № 673 от 01.07.2008 от 06.05.2009 внесены изменения в договор, в том числе в части увеличения площади арендуемых ответчиком помещений до 97,60 кв.м., указания позиций арендуемых помещений: №№ 61, 62, 72, 73, 74, и арендной платы в месяц до 25813,25 руб.

Пунктом 8 указанного соглашения стороны предусмотрели, что расчет вступает в силу с 01.09.2008.

Кроме того, сторонами изменен срок действия договора с 01.07.2008 на неопределенный срок.

По договору купли-продажи муниципального имущества № 31-09 от 28.09.2009 в собственность ИП Томкевичу А.В. были переданы помещения поз. 61, 62, общей площадью 37,9 кв.м.

Акт приема-передачи указанных помещений подписан сторонами 09.10.2009.

Государственная регистрация перехода права собственности произведена 02.07.2009.

По договору купли-продажи муниципального имущества № 09-09 от 17.06.2009 в собственность ИП Томкевичу А.В. были переданы также помещения поз. 72, 73, 74 общей площадью 59,7 кв.м.

Акт приема-передачи указанных помещений подписан сторонами 17.06.2009.

Государственная регистрация перехода права собственности произведена 09.12.2009.

Наличие у ответчика задолженности по арендной плате послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Камчатского края с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что арендная плата подлежит начислению до момента государственной регистрации перехода права собственности к арендатору по договорам купли-продажи недвижимости.

Однако судом первой инстанции не учтено следующее.

В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю.

Государственная регистрация договора купли-продажи как сделки действующим законодательством не предусмотрена.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Указанный договор в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ считается заключенным и подлежит исполнению с момента, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В соответствии с п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Таким образом, для покупателя и продавца недвижимости договор купли-продажи вступит в силу и будет обязателен с момента его заключения, то есть достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, а не с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.

В силу ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.

В результате заключения договора купли-продажи арендуемого земельного участка произошло совпадение должника (арендатора по договору аренды) и кредитора (арендодателя, которым стал приобретатель земельного участка по договору купли-продажи) в одном лице, в связи с чем арендные обязательства прекратились.

Более того, заключив договор купли-продажи, продавец, являясь арендодателем по договору аренды, произвел отчуждение сданного в аренду земельного участка, направив тем самым свою волю на прекращение арендных отношений и возникновение отношений по купле-продаже недвижимости.

Таким образом, обязанность по оплате арендной платы у покупателя как арендатора спорных объектов сохранялась до момента заключения договоров их купли-продажи.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Размер арендной платы (с учетом соглашения от 06.05.2009) установлен сторонами в сумме 25813,25 руб. (без НДС).

Данный размер арендной платы в соответствии с п. 8 соглашения от 06.05.2009 вступает в силу с 01.09.2008.

Судом первой инстанции обоснованно отклонен довод ответчика о том, что размер арендной платы, установленный соглашением от 06.05.2009, не может быть распространен на отношения между сторонами с 01.09.2008.

Согласно статье 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Подписав соглашение от 06.05.2009, ответчик выразил свое согласие со всеми закрепленными в нем условиями, в том числе с условиями п. 8, которым действие расчета арендной платы стороны распространили с 01.09.2008.

Следовательно, с учетом п. 2 ст. 425 ГК РФ арендная плата в размере 25813,25 руб.  правомерно рассчитана истцом с 01.09.2008.

Поскольку в соответствии с п. 3.1. договора размер арендной платы исчисляется, исходя из фактической площади занимаемых помещений, размер арендной платы в сумме 25813,25 руб. действовал до момента отчуждения арендодателем помещений №№ 61, 62 по договору купли-продажи № 09-09 от 17.06.2009, то есть в период с 01.09.2008 по 16.06.2009 включительно, размер арендной платы в сумме 15789,46 руб. действовал до момента отчуждения арендодателем помещений №№ 72, 73, 74, то есть в период с 17.06.2009 по 27.09.2009 включительно.

Таким образом, за период с 01.09.2008 по 27.09.2009 сумма арендной платы по договору аренды составила 299244,17 руб.

Арендатором внесена арендная плата