Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2012 по делу n А59-2718/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115 Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А59-2718/2011

 16 января 2012 года

Резолютивная часть постановления оглашена 10 января 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 января 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т.А. Аппаковой

судей Н.А. Скрипки, С.Б. Култышева

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко  

при участии

от ответчика: Стульнова Н.А., доверенность от 01.01.2012 со специальными полномочиями,

от истца, третьих лиц: не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Миндияровой Татьяны Валентиновны

апелляционное производство № 05АП-8366/2011

на решение от 07.10.2011

судьи Т.П. Пустоваловой

по делу № А59-2718/2011 Арбитражного суда Сахалинской области  

по иску Индивидуального предпринимателя Миндияровой Татьяны Валентиновны

к Комитету по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ «Долинский»

третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью «Региональное агентство независимой оценки», Кожухов Антон Анатольевич

о признании недостоверной величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика № 588-10 от 20.08.2010 об оценке рыночной стоимости встроенного помещения магазина «Катюша»; обязании внести изменения в приложение № 1 (график платежей), п. 1.1., п. 2.1. договора № 138 от 02.12.2010 купли-продажи объекта муниципальной собственности в порядке приватизации

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Миндиярова Татьяна Валентиновна (далее по тексту ИП Миндиярова Т.В.) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к Комитету по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ «Долинский» (далее по тексту - Комитет) о признании недостоверной величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика № 588-10 от 20.08.2010 об оценке рыночной стоимости встроенного помещения магазина «Катюша»; обязании внести изменения в приложение № 1 (график платежей), п. 1.1, п. 2.1. договора № 138 от 02.12.2010 купли-продажи объекта муниципальной собственности в порядке приватизации.

30.08.2011 истцом заявлено об изменении предмета иска, в котором истец

просил признать недействительным п. 2.1 договора № 138 от 02.12.2010 в части

установления в нем выкупной цены в размере, превышающем 1969000 руб. (без НДС).

Определением Арбитражного суда Сахалинской области от 05.07.2011 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «Региональное агентство независимой оценки» (далее по тексту – ООО «РАНО»).

Определением суда от 02.08.2011 к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Кожухов А.А.

         Решением от 07.10.2011 Арбитражный суд Сахалинской области в удовлетворении заявленных исковых требований отказал, возвратил Миндияровой Татьяне Валентиновне 8000 руб. государственной пошлины из федерального бюджета.

         Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в связи с нарушением судом первой инстанции норм материального и процессуального права, неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, принять по делу новый судебный акт.

         Ссылается на то, что сделка по продаже истцу спорного помещения совершена с нарушением требований п. 1 ст. 217, п. 4 ст. 421 ГК РФ, ст. 3, п. 3 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», поскольку имущество продано по цене, не соответствующей рыночной, о чем истцу стало известно уже после заключения договора, что влечет ничтожность указанного договора в части превышения указанной в договоре цены имущества его рыночной стоимости.

         Полагает, что вопрос о достоверности величины оценки проданного объекта может быть рассмотрен и в рамках рассмотрения конкретного спора о признании недействительной части договора, так как сведения о недостоверности отчета независимого оценщика «РАНО» истцом были получены уже после заключения договора.

         Считает доказанным недостоверность отчета ООО «РАНО» и необоснованным отказ суда первой инстанции в назначении экспертизы отчета указанной организации.

         В письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчик с доводами жалобы не согласился, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

         Полагает, что при определении цены продаваемого объекта недвижимости Комитетом соблюдены все нормы действующего законодательства.

         По мнению ответчика, оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Представители истца, третьих лиц в судебное заседание не явились, поскольку в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанных лиц по правилам ст. 156 АПК РФ.

Представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Сахалинской области считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В тексте апелляционной жалобы заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы отчета об оценке недвижимости. Суд,  руководствуясь ст. ст. 82, 159, 184, 185, ч. 2 ст. 268 АПК РФ, рассмотрел заявленное ходатайство и определил его отклонить, поскольку решение вопроса о достоверности отчета об оценке в данном случае правового значения не имеет, так как оспаривание оценки возможно только до заключения договора купли-продажи.

В канцелярию суда от истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела письма от 16.12.2011 № 4838/311-КО. Суд, рассмотрев ходатайство, признал причины невозможности представления доказательства в суде первой инстанции уважительными,  руководствуясь ст. ст. 159, 184, 185, ч. 2 ст. 268 АПК РФ определил удовлетворить ходатайство о приобщении к материалам дела доказательства.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

         Как следует из материалов дела, 02.12.2010 между Комитетом (продавец) и ИП Миндияровой Т.В. (покупатель) заключен договор № 138 купли-продажи объекта муниципальной собственности в порядке приватизации, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилое помещение № 31 в жилом доме (магазин «Катюша»), расположенном по адресу: г. Долинск, Сахалинской области, ул. Пионерская, д. 6а.

Согласно п. 2.1 договора цена приобретаемого покупателем помещения составляет 2700000 руб. (без НДС). Указанная цена равняется рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.

Ссылаясь на то, что п. 2.1. договора в части установления цены выкупа объекта недвижимости в размере, превышающем его рыночную стоимость согласно произведенной по его заказу оценке рыночной стоимости проданного объекта в размере 2323420 руб. с учетом НДС, является ничтожным, истец обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) названные в этой законодательной норме субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие установленным условиям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления от указанного субъекта малого или среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уполномоченный орган обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке и направить в установленный срок заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Ссылка суда первой инстанции на то, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки в данном случае было возможно способами, предусмотренными законодательством, только до момента заключения договора, основана на разъяснении, содержащемся в абзаце 4 п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», согласно которому оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно путем предъявления самостоятельного иска в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица, и только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

При этом указанные разъяснения применимы к спорным отношениям, поскольку положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества, такая оценка носит обязательный характер.

До заключения договора купли-продажи объекта достоверность определенной независимым оценщиком величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта муниципальной собственности и решение муниципального органа в части такого условия приватизации арендуемого объекта в установленном порядке истцом не были оспорены.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 14.04.2011 по делу № А59-64/2011 оставлены без рассмотрения требования ИП Миндияровой Т.В. о внесении в п. 2.1. договора № 138 от 02.12.2010 купли-продажи объекта муниципальной собственности в порядке приватизации изменений в части уменьшения выкупной цены спорного имущества.

Повторно аналогичные требования истцом не заявлялись, преддоговорный спор по условию о цене между сторонами не был передан истцом в установленном порядке на разрешение арбитражного суда.

Договор № 138 от 02.12.2010 подписан истцом без разногласий.

При таких обстоятельствах оснований для признания недействительной сделки купли-продажи в оспариваемой части судом не установлено, так как при определении рыночной цены выкупаемого арендованного имущества не были нарушены требования законодательства, в том числе статей 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, выкупная цена спорного объекта была определена на основании отчета независимого оценщика, достоверность которого не была своевременно оспорена истцом в установленном порядке.

При этом не имеет правового значения то, что о несоответствии установленной в договоре цены имущества его рыночной стоимости истец узнал уже после заключения договора, поскольку истец не был лишен возможности провести оценку объекта до заключения договора.

Доводы истца о том, что вопрос о достоверности величины оценки продаваемого имущества может рассматриваться в рамках конкретного спора по поводу сделки основан на неверном толковании норм материального права, был предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно им отклонен.

Судом первой инстанции также обоснованно отклонено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы рыночной стоимости объекта, поскольку оспаривание оценки возможно только до заключения договора по вышеизложенным основаниям.

         При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 07.10.2011 по делу № А59-2718/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

         Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

Т.А. Аппакова

Судьи

Н.А. Скрипка

С.Б. Култышев