Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2013 по делу n А59-394/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                                  Дело

№ А59-394/2013

11 декабря 2013 года

Резолютивная часть постановления оглашена 05 декабря 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 декабря 2013 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Ветошкевич,

судей Т.А. Аппаковой, И.С. Чижикова,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «САХ-ОМРОС»,

апелляционное производство № 05АП-12441/2013

на решение от 29.08.2013

судьи С.Ф. Дудиной

по делу № А59-394/2013 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780)

к Обществу с ограниченной ответственностью «САХ-ОМРОС» (ОГРН 1026500519616, ИНН 6501076428)

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью «Каскад»

о взыскании задолженности по аренде и процентов за пользование чужими денежными средствами,

при участии:

от истца представитель не явился;

от ответчика представитель не явился;

от третьего лица представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (далее – Департамент) обратился в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «САХ-ОМРОС» (далее – ООО «САХ-ОМРОС») с иском о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 310480,81 рублей за период с 01.10.2011 по 14.08.2012 и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 16609,67 рублей за период с 21.06.2011 по 03.12.2012.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 29.08.2013 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным решением, ООО «САХ-ОМРОС» обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить. В обоснование жалобы указывает на то, что получение кадастрового паспорта земельного участка для заключения договора купли-продажи не может свидетельствовать о начале пользования земельным участком, поскольку орган кадастрового учета не обладает полномочиями по предоставлению земельных участков в пользование. Ответчик полагает, что обоснованными являются требования только в части взыскания платы за пользование земельным участком площадью 340,9 кв.м, то есть расположенным непосредственно под складом. Также считает необоснованным начисление платы за пользование земельным участком после даты заключения договора купли-продажи. Кроме того, указывает на наличие на дату государственной регистрации права на земельный участок обременений в отношении земельный участков, из которых образован приобретенный ответчиком земельный участок, в связи с чем полагает, что Департамент не имел права отчуждать земельный участок, обремененный правами иных лиц.

Истец, ответчик и третье лицо, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей сторон и третьего лица.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит изменению в силу следующих обстоятельств.

         Из материалов дела судом установлено, что 06.04.2010 Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г.Южно-Сахалинска (в настоящее время - Департамент, продавец) и ООО «САХ-ОМРОС» (покупатель) заключили договор №118/10 купли-продажи объекта недвижимости – помещения в нежилом здании (склад № 14) общей площадью 340,9 кв.м, 1955 года постройки, литер З, расположенного по адресу: г.Южно-Сахалинск, ул.Украинская, 68/18, являющегося собственностью городского округа Южно-Сахалинск.

         По акту приема-передачи от 20.04.2010 объект недвижимости передан покупателю.

         Право собственности ООО «САХ-ОМРОС» на нежилое помещение зарегистрировано 24.05.2010, номер государственной регистрации 65-65-01/024/2010-209.

         10.04.2012 между Департамент (продавец) и ООО «САХ-ОМРОС» (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г.Южно-Сахалинск, ул.Украинская, 68/18, с кадастровым номером 65:01:0311004:127, площадью 3812 кв.м, предоставленного под склад № 14 с прилегающей территорией, в грницах, указанных в кадастровом паспорте.

         По акту приема-передачи от 24.04.2012 земельный участок с кадастровым номером 65:01:0311004:127 передан ответчику.

         Право собственности ООО «САХ-ОМРОС» на земельный участок зарегистрировано 15.08.2012, номер государственной регистрации 65-65-01/035/2012-576.

         В предупреждении от 29.11.2011 исх.№55478, которое получено обществом 21.12.2011, Департамент известил о наличии по состоянию на 29.11.2011 задолженности за пользование земельным участком в сумме 13413,03 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 324,31 рублей.

         В предупреждении от 01.03.2012 исх.№127032, которое получено ответчиком 11.03.2012, Департамент уведомил о наличии по состоянию на 21.03.2012 задолженности за пользование земельным участком в сумме 172491,59 рубля и процентов в сумме 2245,09 рублей.

         Письмом от 19.09.2012 исх.№9077-014/08, которое возвращено с отметкой отделения связи об отсутствии адресата по адресу, Департамент уведомил общество о наличии по состоянию на 18.09.2012 задолженности за пользование земельным участком в сумме 274820,11 рублей и процентов в сумме 10887,90 рублей.

Отсутствие оплаты за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 65:01:0311004:127 до государственной регистрации права собственности ООО «САХ-ОМРОС» послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ «Обязательства вследствие неосновательного обогащения», применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу пункта 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

 Требование, заявленное истцом, основано на фактическом использовании ответчиком земельного участка площадью 3812 кв.м без внесения платы за пользование до оформления правоустанавливающих документов.

Одним из принципов земельного законодательства, закрепленных в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) является платность использования земли; согласно этому принципу любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Как следует из материалов дела, приобретенный ответчиком земельный участок с кадастровым номером 65:01:0311004:127 отчужден из собственности городского округа Южно-Сахалинск.

         Возражая по иску, ООО «САХ-ОМРОС», не оспаривая факта использования в спорный период земельного участка непосредственно под принадлежавшим ему помещением склада, ссылается на то, что приобретение им объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, не повлекло возникновения права пользования всем земельным участком с кадастровым номером 65:01:0311004:127. Кроме того полагает, что с момента заключения договора купли-продажи земельного участка (10.04.2012) он не должен оплачивать пользование земельным участком независимо от площади. Между тем обществом не учтено следующее.

  В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

  Поскольку к ответчику перешло право собственности на указанное помещение склада, переход права был зарегистрирован в установленном законом порядке, и ответчик начиная с 24.05.2010 являлся собственником склада, то в силу статей 35 и 36 ЗК РФ, у него возникло право на использование соответствующей части земельного участка, занятой сооружениями и необходимой для их использования.

Согласно нормам статей 33, 35, 36 ЗК РФ у ответчика возникло право на использование соответствующей части земельного участка, занятой сооружениями и необходимой для их использования, которая определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

С указанной даты ответчик являлся фактическим пользователем частью земельного участка, занятой приобретенной недвижимостью. Отсутствие договорных правоотношений между истцом и ответчиком не исключает возмездности пользования земельным участком, на котором расположено принадлежащее ответчику на праве собственности недвижимое имущество и не освобождает его от обязанности произвести оплату за такое пользование.

Вместе с тем, общая площадь одноэтажного здания склада, приобретенного ответчиком, составляет 340,9 кв.м, в связи с чем у ответчика с указанной даты возникла обязанность вносить плату за пользование земельным участком площадью 340,9 кв.м, расположенным непосредственно под приобретенным зданием. Доказательств того, что для использования недвижимости ответчику необходим был участок большей площади, истцом не представлено. Факт постановки на кадастровый учет земельного участка в большем размере свидетельствует лишь о намерении ответчика приобрести больший по размеру земельный участок.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 65:01:0311004:127 сформирован в существующих в настоящее время границах площадью 3812 кв.м и поставлен на государственный кадастровый учет 23.11.2011, фактически передан ответчику по акту приема-передачи 24.04.2012.

Таким образом, только с момента фактической передачи по акту приема-передачи земельного участка площадью 3812 кв.м. у ответчика возникла обязанность оплачивать пользование земельным участком в увеличенном размере.

Как разъяснено в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации», поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

         Вместе с тем, в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 с учетом того, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли), и в соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, разъяснено следующее.          Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога. Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

В рассматриваемом случае покупателем земельного участка является бывший фактический пользователь и с учетом положений подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ обязательство по внесению платы за пользование участком сохраняется у ответчика до момента государственной регистрации перехода права 15.08.2012, то есть по 14.08.2012 включительно, так как только с 15.08.2012 ответчик стал плательщиком земельного налога за приобретенный земельный участок.

Как разъяснено в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи