Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2009 по делу n 07АП-5715/09. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                  Дело № 07АП-5715/09

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2009г.

Полный текст постановления изготовлен 17 августа 2009г

Седьмой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Т. А. Кулеш

судей:                                Е.А. Залевской

А.В. Солодилова

при ведении протокола судебного заседания судьей А.В. Солодиловым,

при участии:

от истца -  Романова Е.С. – по доверенности от 30.03.2009г.,

от ответчика -  без участия, надлежаще извещено,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Кемерово

на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 26.05.2009 года по делу № А27-2920/2009-1 (судья А. В. Ерохин)

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Кемерово к обществу с ограниченной ответственностью «Кредо-трейд ЛТД» о внесении изменений в договор,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Кемерово  (далее – истец, Комитет, КУМИ г. Кемерово) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Кредо-трейд ЛТД» (далее – ответчик, Общество) о внесении изменений в договор аренды № 2 от 19.05.2003 г. в части увеличения с 01.02.2009 г. ежемесячной арендной платы до  659 964,67 руб. (в том числе НДС).

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 26.05.2009 г. в удовлетворении заявленных требований было отказано.

Не согласившись с данным решением суда первой инстанции, Комитет обжаловал его в суд апелляционной инстанции.

В апелляционной жалобе Комитет просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы Комитет  указывает на то, что:

- судом первой инстанции не учтено, что за период с 01.06.2003 г. по 01.12.2006 г. Комитет установил для Общества арендную плату, компенсирующую финансовые затраты Общества на выполнение ремонтных работ объекта муниципального нежилого фонда;

- с момента заключения договора существенно изменились обстоятельства;

- размер арендной платы по договору значительно ниже рыночного размера арендных платежей;

- вывод суда о том, что изменение размера арендной платы в договоре может быть внесено только по соглашению сторон, противоречит гражданскому законодательству.

В судебном заседании представитель КУМИ г. Кемерово поддержала апелляционную жалобу по основаниям, в ней изложенным.

Общество направило в суд отзыв на жалобу, просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Общество, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в суд не обеспечило.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции считает решение суда не подлежащим отмене по следующим основаниям.

19.05.2003 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово  (арендодателем) и ООО «Кредо-трейд ЛТД» (арендатором) заключен договор № 2 аренды имущества, находящегося в собственности города Кемерово, в соответствии с которым арендатору по акту от 30.05.2003 г. переданы нежилое  здание кинотеатра «Юбилейный» общей площадью 2433,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Кемерово, пр. Ленина, 91, а также здания, строения, сооружения, расположенные на территории парка культуры и отдыха имени В. Волошиной по адресу: г. Кемерово, пр. Ленина, 91а.

Договор аренды заключен сторонами на срок с 01.06.2003 г. до 01.06.2023 г.

В последующем дополнительным соглашением № 2 от 15.10.2004 г. в договор аренды были внесены изменения в части имущества, арендуемого Обществом наряду со зданием кинотеатра.

По условиям пункта 3.2 договора размер ежемесячной арендной платы (с НДС) установлен с 01.06.2003 г. до 01.09.2003 г. – 30 000 рублей, с 01.09.2003 г. до 01.12.2006 г. – 36004 рублей, с 01.12.2006 г. и до конца срока действия аренды – 195 833 рубля.

С целью внесения изменений в условия договора о размере арендной платы Комитет письмом за исх. № 131 от 19.01.2009 г. направил Обществу для рассмотрения и подписания до 30.01.2009 г. дополнительное соглашение № 3, предусматривающее, в том числе, увеличение с 01.02.2009 г. месячной арендной платы до 659 964,67 рублей (с НДС), с приведением формулы расчета в соответствии с Положением «О порядке определения величины арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда г. Кемерово», утвержденным Постановлением Главы города Кемерово от 22.02.1999 г. № 18, с изменениями и дополнениями, внесенными распоряжением Главы города Кемерово от 16.02.2001 г. № 309.

Неполучение Комитетом ответа от Общества на предложение об изменении договора аренды послужило поводом для обращения с иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, принимая обжалуемое решение, исходил из того, что:

- в договоре аренды изначально реализовано право арендодателя на увеличение размера арендной платы по графику;

- договор аренды между сторонами содержит относительно арендной платы условие о неизменности ее размера с 01.12.2006 г.;

- внесение изменений в договор аренды в части условия о размере арендной платы за прошедший год Гражданским кодексом РФ не предусмотрено.

Арбитражный апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции, в связи с чем, отклоняет доводы жалобы, при этом исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи  614 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 3 статьи 614 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Таким образом, в случае отсутствия в договоре аренды условий о порядке изменения арендной платы, арендная плата может изменяться не чаще одного раза в год.

Из материалов дела следует, что договор аренды № 2 от 19.05.2003 г., заключенный между Комитетом и Обществом, содержит относительно размера арендной платы и порядка его изменения следующие условия.

Ежемесячная арендная плата по договору устанавливается (с учетом НДС):

- с 01.06.2003 г. до 01.09.2003 г. составляет 30 000 рублей;

- с 01.09.2003 г. до 01.12.2006 г. составляет 36 004 рубля;

- с 01.12.2006 г. и до конца срока действия аренды 195 833 рубля.

Следовательно, стороны договора аренды воспользовались своим правом и определили размер аренды и график его изменения, в связи с чем, у Комитета отсутствует право, предусмотренное пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, на изменение размера арендных платежей.

В апелляционной жалобе Комитет ссылается на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В апелляционной жалобе Комитет указывает на то, что с момента заключения договора аренды существенно увеличился размер рыночной стоимости аренды нежилых помещений.

Однако доказательств указанного обстоятельства Комитетом не представлено.

Определяя размер арендной платы, подлежащей уплате арендатором, Комитет ссылается на Постановление Администрации города Кемерово от 22.02.1999 г. № 18 «О порядке определения величины арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда г. Кемерово».

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что указанное Постановление Администрации города Кемерово от 22.02.1999 г. № 18 существовало и на момент заключения договора аренды № 2 от 19.05.2003 г., поэтому Комитет имел возможность учесть условия, изложенные в данном постановлении для определения размера арендных платежей по договору.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что договор аренды № 2 от 19.05.2003 г. содержит целый ряд обязательств арендатора, часть из которых не свойственна общим положениям Гражданского кодекса РФ об аренде (главе 34).

Суд апелляционной инстанции считает правомерным вывод суда первой инстанции о том, что при определении размера арендных платежей стороны договора учитывали значительные финансовые затраты принятых Обществом на себя обязательств, не свойственных договору аренды.

Апеллянт указывает, что за период с 01.06.2003 г. по 01.12.2006 г. Комитет установил для Общества арендную плату, компенсирующую финансовые затраты Общества на выполнение ремонтных работ объекта муниципального нежилого фонда.

Однако арбитражный апелляционный суд отмечает следующие обстоятельства.

Договор аренды № 2 от 19.05.2003 г. не содержит указания на то, что размер арендных платежей и график его изменения связан с компенсацией финансовых затрат Общества на выполнение ремонтных работ объекта муниципального нежилого фонда.

Содержание договора аренды № 2 от 19.05.2003 г. свидетельствует о том, что указанный в пункте 3.2 договора размер арендных платежей и график его изменения обусловлен разделом 7 договора аренды.

Кроме того, договор аренды № 2 от 19.05.2003 г. содержит не только обязательства арендатора по выполнению ремонтных работ объекта муниципального нежилого фонда, но и ряд иных обязательств, таких как:

- безвозмездно предоставлять помещение кинозала с необходимым оборудованием, набором культурно-развлекательных услуг для проведения администрацией города Кемерово и территориальным управлением Центрального района мероприятий с социально незащищенными категориями населения в соответствии с планами работы указанных органов местного самоуправления;

- на территории парка культуры и отдыха имени В.Волошиной – обеспечить проведение культурно-массовых и спортивных мероприятий, выставок, ярмарок, презентацией и т.п., создать условия для занятий физкультурой и спортом, организовать систему торговли и общественного питания, проводить мероприятия для социально незащищенных категорий населения (в том числе бесплатное и льготное посещение аттракционов)  в соответствии с планами работы  администрации города Кемерово и территориального управления Центрального района;

- в течение месяца со дня подписания договора перевести к себе работников МУК «Кинотеатр «Юбилейный», «Парк культуры и отдыха имени В.Волошиной» с сохранением их социальных льгот и гарантий на срок до одного года, произвести ликвидацию указанного муниципального учреждения и оплачивать его расходы с 01.06.2003 г. до ликвидации на потребляемую электроэнергию и на услуги по вывозу бытовых отходов, а также погасить до 01.05.2005 г. кредиторскую задолженность этого учреждения, сложившуюся на 01.05.2003 г. в соответствии со справками о кредиторской задолженности.

С учетом изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Комитет, определяя размер арендных платежей в договоре аренды № 2 от 19.05.2003 г., учитывал Постановление Администрации города Кемерово от 22.02.1999 г. № 18, а также взятые на себя Обществом обязательства, влекущие значительные финансовые затраты.

Арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии существенных изменений обстоятельств, являющихся основанием для внесения изменений в договор аренды в части увеличения арендной платы.

Комитет ссылается на то, что размер арендной платы по договору значительно ниже рыночного размера арендных платежей аналогичных нежилых помещений со схожей площадью и местом нахождения.

Однако приведенное Комитетом сравнение является некорректным, поскольку, определяя размер месячного арендного платежа в сумме 659 964,67 рублей на основании Постановления Администрации города Кемерово от 22.02.1999 г. № 18, он не учитывает обязательства Общества, предусмотренные разделом 7 договора аренды № 2 от 19.05.2003 г.

Комитетом не представлено доказательств того, что размер арендных платежей аналогичных нежилых помещений со схожей площадью, местом нахождения и комплексом обязательств арендатора, предусмотренных разделом 7 договора аренды, больше размера, предусмотренного пунктом 3.2 договора аренды № 2 от 19.05.2003 г.

Следовательно, Комитет не доказал существенного изменения обстоятельств в части увеличения размера арендной платы более чем в два раза.

Указание в апелляционной жалобе на вывод суда первой инстанции о том, что изменение размера арендной платы в договоре может быть внесено только по соглашению сторон, противоречит гражданскому законодательству, является несостоятельным, поскольку такой вывод в решении суда первой инстанции отсутствует.

Кроме того, учитывая возложение на Общество по договору аренды обязательств, социально значимых для органов местного самоуправления,  обязательств, связанных с безвозмездным улучшением (модернизацией, ремонтом, монтажом оборудования) Обществом муниципального имущества, арбитражный апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что действия Комитета, направленные на значительное увеличение арендной платы (более чем в три раза) с применением правового механизма статьи 614 ГК РФ, являются злоупотреблением правом арендодателя.

Исходя из положений статьи 10 ГК РФ, указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Таким образом, совокупность установленных судом первой инстанции и судом апелляционной инстанции обстоятельств, позволяет сделать вывод о том, что принятое Арбитражным судом Кемеровской области решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы материалы дела, всем доказательствам дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей  270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы,  не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации, апелляционный суд

                                              П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 26.05.2009 года по делу № А27-2920/2009-1 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Кемерово – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий                                                                      Т. А. Кулеш

Судьи                                                                                                    Е.А. Залевская

А.В. Солодилов