Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2010 по делу n 07АП-195/10. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                              Дело № 07АП-195/10

«17» февраля 2010 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2010 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего М.Х. Музыкантовой

судей : Л.И.Ждановой, Е.А.Залевской,

при ведении протокола судебного заседания судьей Ждановой Л.И.,

при участии:

от истца: Васильева О.Г. по доверенности от 01.02.2010г. № 100,

от ответчика: без участия ( извещен),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Бизеевой Риммы Хуснуловны, г. Прокопьевск

на решение Арбитражного суда Кемеровской области

от 12.11.2009 г. по делу №А27-14656/2009 (судья Конева О.П.)

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска, г. Прокопьевск

к Индивидуальному предпринимателю Бизеевой Римме Хуснуловне, г. Прокопьевск

о взыскании 345 929, 92 руб., расторжении договора, освобождении нежилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Индивидуальному предпринимателю Бизеевой Римме Хуснуловне (далее - ИП Бизеева, Предприниматель, ответчик) о взыскании 345 929 руб. 92 коп. арендной платы, расторжении договора аренды нежилого помещения (имущества), являющегося муниципальной собственностью г. Прокопьевска, № 212 от 01 января 2004 г., в связи с несвоевременным внесением арендной платы, освобождении нежилого помещения общей площадью 464,0 кв.м., расположенного по адресу: г. Прокопьевск, ул. Жолтовского, 5.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 12.11.2009 исковые требования Комитета удовлетворены в полном объеме.  

Не согласившись с выводами суда первой инстанции, Бизеева Р.Х. обратилась в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции от 12.11.2009 отменить и принять по делу новый судебный акт об  отказе Комитету в удовлетворении иска в полном объеме.

Жалоба мотивирована несоответствием выводов, изложенных в решении суда первой инстанции, обстоятельствам дела, неправильным применением судом   нормы материального права.

По мнению подателя жалобы, из факта произведенного арендатором капитального ремонта помещений с согласия арендодателя, подтвержденного актом сдачи-приемки нежилых помещений, следует его право на взыскание с арендодателя стоимости ремонта или зачета ее в счет арендной платы по договору.

Более подробно доводы Предпринимателя изложены в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель истца возражала против доводов апелляционной жалобы, просила решение суда первой инстанции   оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве.

ИП Бизеева Р.Х. В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, явку своего представителя не обеспечила, будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте рассмотрения дела (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о надлежащем извещении), однако к началу судебного заседания представила ходатайство об отложении рассмотрения дела на более позднюю дату в связи с нахождением в командировке.

Учитывая, что доводы апелляционной жалобы направлены на оценку неправомерности выводов, сделанных судом первой инстанции, не содержат каких-либо иных правовых оснований и обоснований с теми, которые заявлялись и исследовались судом первой инстанции, непредставления каких-либо дополнительных доказательств, не представленных в суде первой инстанции, а равно приведение в обоснование доводов апелляционной жалобы тех же доказательств, которые были представлены в суд первой инстанции, не подтверждения невозможности направления для рассмотрения дела своего представителя, а также с учетом мнения представителя истца, возражавшего по заявленному ходатайству, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения ходатайства ответчика об отложении дела и считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие  ИП Бизеевой Р.Х. в порядке статьи 158, части 1 статьи 266,  части 3 статьи 156 АПК РФ.

Выслушав пояснения представителя истца, проверив материалы дела в порядке статьи 268 АПК РФ,  изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции находит решение Арбитражного суда Кемеровской области от 12.11.2009 года не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из  материалов дела, 01.01.2004 между Индивидуальным предпринимателем Бизеевой Р.Х. (арендатор) и Комитетом (арендодатель) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 464, 0 кв. м, находящихся по адресу: г. Прокопьевск, ул. Жолтовского, 5, сроком на 5 лет с момента его государственной регистрации.

Дополнительным соглашением к договору арендатор передает арендодателю в собственность отделимые и неотделимые улучшения в виде произведенных затрат по капитальному ремонту в сумме 230 000 руб. Арендодатель возмещает стоимость переданного имущества путем освобождения арендатора от уплаты за аренду в размере произведенных отделимых и неотделимых улучшений.

28.06.2006 г.  между сторонами составлен акт приема - ­передачи затрат на улучшение муниципальной собственности. При определении задолженности по договору за период с 01 января 2004 г. по 31 июля 2009 г. указанная сумма и произведенные ответчиком платежи истцом учтены. Остаток долга составляет 345 929 руб. 92 коп.

В связи с тем, что задолженность по арендной плате ответчиком была произведена не в полном объеме, Комитет обратился с исковыми требованиями в Арбитражный суд Кемеровской области.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные истцом требования, пришел к выводу о невозможности зачета стоимости ремонта арендованного помещения, проведенного ответчиком, в счет арендной платы, при этом выводы суда соответствуют  фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства.

Суд  апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.

В силу статьи 606 ГК РФ  (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Исходя из положений статьи 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункты 2 и 3 статьи 623 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, объект аренды был передан предпринимателю по акту (л.д.19) В материалах дела отсутствуют сведения об   обращении арендатора к арендодателю с требованием об устранении недостатков переданного здания.

В марте 2005 г. Комитет разрешил ИП Бизеевой Р.Х. проведение капитального ремонта. Представленная Предпринимателем смета на ремонтно-строительные работы на сумму 1 154 660 руб. согласована Комитетом в сумме 230 000 руб. Выполненные ИП Бизеевой работы на эту сумму приняты Комитетом и зачтены в счет арендной платы. В остальной части работы и сроки их проведения Бизеевой Р.Х. с истцом не согласованы  и не приняты.

Суд первой инстанции правомерно отклонил ссылку ответчика на пункты 8 и 21 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», так как неотложная необходимость про ведения работ на сумму 1 002 382 руб. 96 коп. (изготовление и монтаж окон,  приобретение строительных материалов, приобретение комплектующих для замены электропроводки, ремонт кровли здания, приобретение металлических дверей, ремонт производственных и подсобных помещений) арендатором не обоснована.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции сделал правильный вывод о неподтвержденности ответчиком необходимости безотлагательного капитального ремонта помещений.

Как следует из материалов дела, в качестве доказательств неотложной необходимости проведения такого ремонта для эксплуатации объекта ответчик привел Акт санитарного обследования данного помещения от 17 ноября 2004 г.

Между тем, указанный акт составлен без участия Комитета и  в названном документе отсутствуют сведения о невозможности использования спорного помещения либо о запрете его использования по целевому назначению. Иных доказательств в подтверждение своей позиции Предприниматель не представил, в связи с чем довод заявителя жалобы отклоняется, как несостоятельный.

Как правильно указал суд первой инстанции, в нарушение подпункта «ж» пункта 2.2 договора, арендатор (индивидуальный предприниматель) не представил доказательств согласования с арендодателем времени, объемов и сроков проведения капитального ремонта.

Также, Арендатор не представил доказательства получения разрешения арендодателя на проведение неотложного капитального ремонта и письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы, которая только в этом случае может быть возмещена арендатору в счет арендной платы.

Акт приема-передачи помещений в аренду с указанием их технического состояния, подтверждает факт исполнения арендодателем своей обязанности передать имущество в аренду, а оговоренные в нем недостатки сданного в аренду имущества, в силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ, являются основанием для освобождения арендодателя от ответственности за указанные недостатки.

Право на зачет стоимости ремонта в счет арендной платы предоставлено пунктом 1 статьи 616 ГК РФ арендатору только в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта.

Договором такая обязанность на арендодателя не возлагалась, а напротив, обязательство по проведению капитального ремонта за свой счет принял на себя арендатор (индивидуальный предприниматель).

Из материалов дела усматривается, что пунктом 5.3.в. договора предусмотрена возможность расторжения договора по требованию арендодателя при не внесении арендатором более двух раз по истечении установленного срока арендной платы.

Из смысла пункта 1 статьи 614 ГК РФ следует, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату.

Из материалов дела следует, что Комитетом в адрес Предпринимателя неоднократно направлялись претензии с требованием о необходимости исполнения обязательства по оплате за аренду нежилых помещений, однако данные претензии ИП Бизеевой Р.Х. оставлены без исполнения.

Таким образом, суд первой инстанции, установив факты нарушения арендатором условий договора аренды по внесению арендных платежей, направления Комитетом уведомления о необходимости погашения образовавшейся задолженности с предупреждением о возможном расторжении договора аренды, предусмотренного статьей 619 ГК РФ , не исполнения Предпринимателем указанных требований арендодателя, и приняв во внимание отсутствие доказательств обоснованности и неотложности проведения капитального ремонта,  правомерно удовлетворил исковые требования Комитета о расторжении договора аренды от 01.01.2004 г. и освобождения ответчика из занимаемых нежилых помещений.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

При изложенных обстоятельствах принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного  суда     Кемеровской    области от 12 ноября 2009 г. по делу №А27-14656/2009  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий:                                                               М.Х. Музыкантова

Судьи:                                                                                              Л.И. Жданова

Е.А. Залевская