Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2010 по делу n А45-25638/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и оставить иск без рассмотрения в части

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                   Дело № 07 АП-2001/10 (А45-25638/2009)

5 апреля 2010 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе председательствующего судьи Л.Ф.Зубаревой

судей Н.К.Калиниченко, В.М.Сухотиной

при ведении протокола судьей Н.К.Калиниченко

при участии:

от истца – без участия согласно ст. 156 АПК РФ

от ответчика – Соколова В.П., Грачева Н.Н. по доверенности от 19.01.10.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу предпринимателя Соколова Владимира Павловича на решение арбитражного суда Новосибирской области от 12 января 2010 г. по делу № А45-25638/2009 (судья Л.Н.Хорошуля)

по иску Мэрии г. Новосибирска

к предпринимателю Соколову Владимиру Петровичу

о взыскании денежных средств

УСТАНОВИЛ:

Мэрия г. Новосибирска обратилась в арбитражный суд Новосибирской области с иском о взыскании с предпринимателя Соколова В.П. 1 472 991,85 руб. задолженности по арендной плате за период с 3 кв. 2008 г. по 3 кв. 2009 г., 287 285,31 руб. неустойки за период с 03.11.2008 г. по 29.11.2009 г. и расторжении договора аренды земельного участка на территории г. Новосибирска № 65264р от 30.09.2008 г.

Решением от 12.01.2010 г. арбитражный суд Новосибирской области иск удовлетворил частично, расторг договор аренды земельного участка на территории г. Новосибирска № 65264р от 30.09.2008 г., а также взыскал с предпринимателя Соколова В.П. в пользу Мэрии  г. Новосибирска 1 472 991,85 руб. задолженности по арендной плате и 50 000 руб. неустойки. В удовлетворении остальной части иска отказано, в связи с применением ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

В поступившей апелляционной жалобе предприниматель Соколова В.П. просит отменить принятое по делу решение, ссылаясь на несоблюдение истцом обязательного досудебного порядка урегулирования споров по требованиям о расторжении договора, а также  на то, что ответчик был лишён возможности использовать переданный ему в аренду земельный участок.

В отзыве Мэрия г. Новосибирска с жалобой не согласилась, просит решение арбитражного суда Новосибирской области от 12 января 2010 г. оставить без изменения, как законное и обоснованное.

В судебном заседании представитель ответчика настаивал на отмене решения суда первой инстанции по основаниям, изложенным в отзыве, просил учесть представленные с апелляционной жалобой документы, пояснив, что в суде первой инстанции они не были представлены ввиду отсутствия у ответчика квалифицированного юриста.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя ответчика, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда Новосибирской области от 12.01.2010 г. по делу № А45-25638/2009, Седьмой арбитражный апелляционный суд считает, что оно подлежит частичной отмене, на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между Мэрией г. Новосибирска и предпринимателем Соколовым В.П. заключен договор аренды земельного участка на территории г. Новосибирска № 65264р от 30.09.2008 г.

В соответствии с условиями данного договора, в аренду предпринимателя Соколова В.П. передан земельный участок из земель населённых пунктов, площадью 1 284 кв.м., с кадастровым номером 54:35:071015:0151, расположенный в пределах Октябрьского района г. Новосибирска, для строительства трёхэтажного административного здания с торговыми помещениями и подземной автостоянкой по ул. Кошурникова. Договор заключен на срок с 30.09.2008 г. по 30.09.2011 г. и зарегистрирован в установленном законом порядке.

Размер арендной платы определён на основании отчёта независимого оценщика и установлен в сумме 1 469 000 руб. Пунктом 2.3.2 договора  № 65264р от 30.09.2008 г. определено, что арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее 1-го числа месяца квартала, следующего за расчётным кварталом.

По расчёту истца за период с 30.09.2008 г. по 30.09.2009 г. (3 кв.) ответчику начислена арендная плата в сумме 1 472 991,85 руб., неоплата которой и послужила основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Кроме того, за нарушение согласованных сроков внесения арендной платы ответчику начислена неустойка в сумме 287 285,31 руб. за период с 03.11.2008 г. по 29.11.2009 г., в соответствии с 2.3.3 договора  № 65264р от 30.09.2008 г., по ставке 0,1 % в день за каждый день просрочки от суммы задолженности за истёкший квартал.

Расчёт задолженности по арендной плате и неустойке признан судом первой инстанции обоснованным, при этом суд посчитал, что начисленная ответчику неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения им своих обязательств по договору, в связи с чем, снизил её размер до 50 000 руб., что соответствует содержанию ст. 333 Гражданского  кодекса РФ.

С учётом изложенных обстоятельств, с предпринимателя Соколова В.П. в пользу           Мэрии г. Новосибирска взыскано 1 472 991,85 руб. задолженности по арендной плате и 50 000 руб. неустойки.

Оспаривая принятое по делу решение в данной части, ответчик ссылается на то, что на переданном ему в аренду земельном участке располагается торговый павильон, принадлежащий Казачанской Л.П., что лишает его возможности использовать арендуемый земельный участок по назначению (для строительства). С учётом того, что истец не исполнил своей обязанности по предоставлению имущества в состоянии, соответствующем условиям договора (ст. 611 Гражданского кодекса РФ), выплата арендных платежей была приостановлена ответчиком в соответствии со ст. 328 Гражданского кодекса РФ.

Вместе с тем, перечисленные выше доводы апелляционной жалобы нельзя признать обоснованными в силу следующих обстоятельств. В соответствии со ст.ст. 611, 612 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В силу п. 7.2 договора № 65264р от 30.09.2008 г., со дня его подписания данный договор приобретает силу акта-приёма передачи, в соответствии с которым, арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок. Факт предоставления в аренду земельного                 участка, указанного в договоре № 65264р от 30.09.2008 г., ответчик в ходе рассмотрения дела не оспорил.

Суд первой инстанции правильно указал на то, что ответчик добровольно заключил с истцом договор № 65264р от 30.09.2008 г. Являясь титульным владельцем арендованного земельного участка, ответчик не представил доказательств того, что им предпринимались предусмотренные действующим законодательством меры, направленные на защиту своих прав арендатора. Какие-либо действия по изменению или расторжению договора аренды  земельного участка предприняты не были. Представленные с апелляционной жалобой документы так же не свидетельствуют о том, что ответчик обращался к арендодателю с требованиями, предусмотренными ст. 612 Гражданского кодекса РФ.

С учётом того, что обязанность по передаче земельного участка в аренду Мэрией г. Новосибирска была исполнена, ссылка ответчика на положения ст. 328 Гражданского кодекса РФ, неправомерна. Факт расположения на арендованном земельном участке торгового павильона, принадлежащего Казачанской Л.П., не является достаточным основанием для отказа арендатора от своевременной выплаты арендных платежей по заключенному с истцом договору. При наличии обременений земельного участка, в том числе объектами, принадлежащими третьим лицам, права ответчика могли быть защищены путём предъявления самостоятельного иска, на что обоснованно указал суд первой инстанции.

Вместе с тем, апелляционный суд соглашается с доводами апелляционной жалобы о том, что истцом при обращении в суд с требованиями о досрочном расторжении договора № 65264р от 30.09.2008 г., не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ст. 452 Гражданского кодекса РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Применительно к содержанию указанных норм, суд первой инстанции сослался на то, что 17.07.2009 г. в адрес ответчика было направленно уведомление с требованиями о погашении возникшей задолженности по арендной плате. В случае неисполнения данного требования истец указал, что он будет вынужден обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности в судебном порядке и расторжении договора.

Вместе с тем, данное уведомление нельзя рассматривать в качестве соблюдения истцом порядка расторжения договора в судебном порядке, предусмотренного ст. 452 Гражданского кодекса РФ, согласно которой до обращения с иском в суд истец должен был направить ответчику требование о расторжении договора. Доказательств направления соответствующего требования до обращения в суд с настоящим иском в материалы дела не представлено.

Такой вывод следует из приведенных выше положений Гражданского кодекса Российской Федерации  и толкования этих норм, содержащихся в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

В соответствии со ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

По правилам указанной нормы требования истца о расторжении договора № 65264р от 30.09.2008 г. следовало оставить без рассмотрения. Обжалуемое решение суда первой инстанции в данной части принято с нарушением норм процессуального права, что является основанием для его частичной отмены (п. 4 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Государственная пошлина по делу, в том числе по апелляционной жалобе, распределяется между сторонами по правилам ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.268, п.3 ст.269, п. 4 ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 270, ст.271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение арбитражного суда Новосибирской области от 12 января 2010 г. по делу № А45-25638/2009 о расторжении договора аренды земельного участка на территории г. Новосибирска № 65264р от 30.09.2008 г., заключенного между Мэрией г. Новосибирска и предпринимателем Соколовым Владимиром Павловичем отменить. В данной части требования истца оставить без рассмотрения.

В остальной части решение арбитражного суда Новосибирской области от 12 января 2010 г. по делу № А45-25638/2009 оставить без изменения.

Взыскать с Мэрии г. Новосибирска в пользу предпринимателя Соколова Владимира Павловича 1000 руб. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Л.Ф.Зубарева

Судьи

Н.К.Калиниченко

В.М.Сухотина