Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2010 по делу n А27-14134/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                  Дело № 07АП-2080/10 (А27-14134/2009)

20 апреля 2010 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2010 года

Постановление в полном объеме изготовлено20 апреля 2010 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе

 Председательствующего                  Калиниченко Н.К.

судей                                                    Зубаревой Л.Ф.

                                                              Сухотиной В.М.

при ведении протокола судебного заседания судьей Сухотиной В.М.

при участии:

от истца: Дьяков В.А., по доверенности от 07.09.2009г.;

от ответчика: Земнухов Д.Ю., по доверенности от 04.05.2009г.

от третьих лиц: не явились, (извещены)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Век»

на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 14.01.2010г.

по делу № А27-14134/2009

по иску общества с ограниченной ответственностью «Зорро»

к обществу с ограниченной ответственностью «Век»

третье лицо: Комитет по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска

о взыскании 1 688 313 руб.83 коп., расторжении договора

УСТАНОВИЛ:

            Общество с ограниченной ответственностью «Зорро» (далее – ООО «Зорро») обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Век» (далее – ООО «Век») о взыскании 1 688 313 руб.83 коп. задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды нежилого помещения от 17.03.2002г. № 772, обязании освободить нежилое помещение общей площадью 872,6 кв.м., расположенное по адресу: Кемеровская область, г.Прокопьевск, ул.10-й Микрорайон,18 «б» (т.1 л.д.8-10).

Исковые требования мотивированы нарушением арендатором существенных условий договора аренды по внесению арендных платежей и обоснованы ссылками на статьи 617, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Третьим лицом к участию в деле привлечён Комитет по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска (далее - КУМИ).

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 14.01.2010г. исковые требования удовлетворены частично: удовлетворены требования о расторжении договора аренды нежилого помещения от 17.03.2002г. № 772, об обязании освободить нежилое помещение общей площадью 872,6 кв.м., расположенное по адресу: Кемеровская область, г.Прокопьевск, ул.10-й Микрорайон,18 «б» в месячный срок с момента вступления решения в законную силу; взыскана задолженность в размере 28 637 руб. 46 коп. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением, ООО «Век» в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт – об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы податель сослался на то, что судом не был учтен факт передачи арендодателю (КУМИ) от ответчика неотделимых и отделимых улучшений на сумму 690 505 руб. На данную сумму арендатор был освобожден от уплаты арендных платежей по декабрь 2009г. включительно, так как размер арендной платы по договору составлял 11097 руб. в месяц. Согласно статье 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения договора. Следовательно, переход права собственности на нежилое помещение с 13.05.2009г. к ООО «Зорро» не влечет изменения условий договора относительно освобождения арендатора – ООО «Век» от уплаты арендных платежей на сумму произведенных улучшений арендуемого имущества.

Истец, в отзыве на апелляционную жалобу просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

КУМИ в установленном законом порядке отзыв на апелляционную жалобу не представил.

В судебном заседании представитель истца с жалобой не согласился, по основаниям, изложенным в отзыве. Представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по указанным в ней основаниям. КУМИ своего представителя не направил.

  Суд апелляционной инстанции в силу части 5, статьи 156 АПК РФ рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителя третьего лица.

Изучив доводы апелляционной жалобы и материалы дела, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела между КУМИ (арендодатель) и ООО «Век» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 772 от 17.03.2002г. общей площадью 872,6 кв. м., расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Прокопьевск, ул. 10-й Микрорайон, 18 «б» (далее – договор № 772) (т.1 л.д.22-24).

В пункте 1.1 договора сторонами согласована арендная плата в размере 11097 руб., в том числе НДС 1850 руб., в месяц, указан порядок исчисления арендной платы.

Базовая величина арендной платы исчислена, с учётом применения поправочных коэффициентов, исходя из минимальной заработной платы с 01.07.2000г.

В пункте 3.2 договора стороны определили, что в случае увеличения ставок арендной платы, утверждённых распоряжением Администрации города, сумма платы за арендуемые помещения может быть увеличена арендодателем в одностороннем порядке, с обязательным уведомлением об этом арендатора.

Согласно пункту «д» части 2.2 договора арендатору предоставлено право передать арендуемое имущество в субаренду, с письменного согласия арендодателя.

Из пункта 4.2 договора следует, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только получения отказа другой стороны на такое предложение, либо не получения ответа в срок 15 дней.

Срок действия договора установлен с 17.03.2002г. до 16.03.2051г.

Имущество арендодателем передано арендатору по акту приёма-передачи.

Договор зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.09.2002г., регистрационный номер 42-01/07-23/2002-80.

Согласно дополнительных соглашений без номеров и дат к договору № 772, арендатор передал, а арендодатель принял в собственность отделимые и неотделимые улучшения, в виде произведённых затрат по капитальному ремонту, на сумму 690 505 руб. В пункте 3 дополнительных соглашений указано, что арендодатель возмещает стоимость переданного имущества, путём освобождения арендатора от уплаты за аренду, в размере произведённых отделимых и неотделимых улучшений (т.1 л.д.118, 120).

Председателем Комитета по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска утверждены акты приёма-передачи в муниципальную собственность отделимых и неотделимых улучшений, в виде произведённых затрат на сумму 690 505 руб. по капитальному ремонту помещения по адресу: Кемеровская область, г. Прокопьевск, ул. 10-й Микрорайон, 18 «б» (т.1 л.д.117, 119).

По договору от 16.10.2008г. № 271 купли-продажи на аукционе Комитет по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска (продавец) продал Ащеуловой Людмиле Александровне (покупатель) нежилое помещение общей площадью 872,6 кв. м., расположенное по адресу: Кемеровская область, г. Прокопьевск, ул. 10-й Микрорайон, 18 «б» по цене 5 753 000 руб.

Пунктом 6.2 договора установлено, что имущество предоставлено в аренду по договору аренды сроком действия с 17.03.2002г. по 16.03.2051г., зарегистрированному 17.09.2002г., регистрационный номер 42-01/07-23/2002-80 (т.2 л.д.60-62).

Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке.

По договору от 20.04.2009г. без номера купли-продажи нежилого помещения Ащеулова Людмила Александровна (продавец) продала обществу с ограниченной ответственностью «Зорро» (покупатель) нежилое помещение общей площадью 872,6 кв. м., расположенное по адресу: Кемеровская область, г. Прокопьевск, ул. 10-й Микрорайон, 18 «б» по цене 6 500 000 руб. (т.1 л.д.25-27).

В пункте 5.1 договора указано, что имущество предоставлено в аренду по договору аренды сроком действия с 17.03.2002г. по 16.03.2051г., зарегистрированному 17.09.2002г., регистрационный номер 42-01/07-23/2002-80.

Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждено Свидетельством о государственной регистрации права от 13.05.2009г. серия 42АВ № 956298, регистрационная запись от 13.05.2009г. № 42-42-07/023/2009-039 (т.1 л.д.28).

Из статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

С момента регистрации перехода права собственности на спорное имущество общество с ограниченной ответственностью «Зорро» вступило в права арендодателя по договору аренды от 17.03.2002г. № 772.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Ответчиком не представлено доказательства направления истцу ответа на предложение о расторжении договора № 772, направленное истцом уведомлением от 17.06.2009г.

Соглашаясь с выводом арбитражного суда об удовлетворение требований о расторжении договора № 772, апелляционный суд исходит из того, что ответчиком не представлены доказательства исполнения обязанности по внесению арендной платы в спорный период времени.

С учетом того, что законность занятия ответчиком спорного помещения может быть подтверждена действующим договором № 772, расторжение данного договора лишает правомерности нахождения в нем ответчика. Удовлетворение требования об обязании освободить нежилое помещение общей площадью 872,6 кв.м., расположенное по адресу: Кемеровская область, г.Прокопьевск, ул.10-й Микрорайон,18 «б» является обоснованным.

Расчет удовлетворенной части суммы исковых требований в сумме 28 637 руб.46 коп., с учетом правовой позиции пункта 9 Информационного письма ВАС РФ от 16.02.2001г. № 59, признан апелляционным судом не противоречащим представленным в материалы дела доказательствам.

Довод апелляционной жалобы со ссылкой на статью 617 ГК РФ, о том, что переход права собственности на нежилое помещение с 13.05.2009г. к ООО «Зорро» не влечет изменения условий договора относительно освобождения арендатора – ООО «Век» от уплаты арендных платежей на сумму произведенных улучшений арендуемого имущества не обоснован.

Согласно пункту 1 ст. 617 ГК РФ изменение собственника имущества не является основанием для изменения договора аренды.

В соответствии с пунктом 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 года N 59, соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условие обременения, порождаемого договором аренды.

Дополнительные соглашения, на которые ссылается податель жалобы, по существу являются соглашениями об изменении размера арендной платы, однако не содержат отметки о государственной регистрации.

Кроме того, неотделимые и отделимые улучшения были переданы КУМИ.

            С учетом изложенного, апелляционная инстанция не усматривает нарушения норм материального и процессуального права Арбитражным судом Кемеровской области при рассмотрении настоящего дела и не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.

         В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на подателя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 14.01.2010г. по делу № А27-14134/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

Н.К. Калиниченко

Судьи

Л.Ф. Зубарева

В.М. Сухотина