Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2010 по делу n А45-18728/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                        Дело №07АП-3473/10 (А45-18728/2009)

18.05.2010г.

Резолютивная часть постановления объявлена 14.05.2010г.

Полный текст постановления изготовлен 18.05.2010г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего                        В. В. Кресса

судей:                                                       Е. В. Кудряшевой

Л. Е. Лобановой

при ведении протокола судебного заседания судьей В. В. Крессом

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился (извещен)

от ответчика: не явился (извещен)

от третьего лица: не явился (извещен)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО ПСК «Лауда» на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 16.02.2010г. по делу №А45-18728/2009

(судья И. В. Лузарева)

по иску ООО ПСК «Лауда»

к мэрии г. Новосибирска

третье лицо: Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Новосибирской области

о внесении изменений в договор аренды земельного участка на территории г. Новосибирска №72815 от 10.12.2007г.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Проектно-строительная компания «Лауда» (далее - ООО ПСК «Лауда») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области к мэрии города Новосибирска  (далее - Мэрия) с иском о внесении изменений в договор аренды земельного участка на территории г. Новосибирска №72815 от 10.12.2007г.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Новосибирской области (л. д. 48-49 т. 1).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.02.2010г. (резолютивная часть решения объявлена 09.02.2010г.) по делу №А45-18728/2009 в иске отказано (л. д. 102-114 т. 2).

Не согласившись с данным решением суда первой инстанции, ООО ПСК «Лауда» обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ссылается, в частности, на неправомерность вывода суда первой инстанции о том, что на земельном участке могут располагаться объекты недвижимости как определенного функционального назначения, так и только планируемые под их размещение. По мнению апеллянта, земли, занятые готовыми зданиями, и земли, на которых ведется строительство зданий, являются двумя самостоятельными видами функционального (разрешенного) использования. Истцу земля дана для строительства административного здания и подземной    автостоянки. Такой вид разрешенного (функционального) использования как «земли под строительством» в постановлении администрации Новосибирской области №56 от 27.07.2005г. отсутствует, следовательно, спорный земельный участок должен быть отнесен к группе 14 – прочие земли. Судом не принято во внимание свидетельство о государственной регистрации права собственности 54АГ №187531, согласно которому истцу на спорном земельном участке принадлежит незавершенный строительством объект, назначение: не определено. Податель жалобы считает, что судом неправомерно не принято в качестве доказательства заключение эксперта №1 от 13.01.2010г. (л. д. 118-121 т. 2)

Мэрия не согласилась с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Ответчик указывает, что размер арендной платы земельного участка зависит от его кадастровой стоимости, разрешенного использования, категории арендатора. По мнению Мэрии, судом правильно применены нормативно-правовые акты к спорным отношениям сторон. Ответчик считает противоречащим представленным в материалы дела документам вывод истца о том, что объект, расположенный на спорном земельном участке, следует рассматривать как титульное временное здание, приспособленное на период строительства и для его нужд. Заключение эксперта №1 от 13.01.2010г. является ненадлежащим доказательством.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили. Письменный отзыв на апелляционную жалобу третьим лицом не представлен.

Дело по апелляционной жалобе рассматривается судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон и третьего лица на основании ч. ч. 3 и 5 ст. 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела в пределах доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 16.02.2010г., суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Мэрией (арендодателем) и ООО ПСК «Лауда» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка №72815 от 10.12.2007г. на период с 10.12.2007г. по 10.12.2009г., согласно условиям которого арендатору передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 3 479 кв.м., с кадастровым номером 54:35:021400:0059, по адресу г. Новосибирск, Железнодорожный район, ул. Кубановская, для завершения строительства административного здания с автостоянками на первом этаже (л. д. 11-15 т. 1).

Договор прошел установленную законом процедуру государственной регистрации, что подтверждается записью в ЕГРП №54054-01/050/2008-296 от 24.03.2008г.

Согласно п. 2.1. договора 72815 от 10.12.2007г. порядок взимания и размер арендной платы по договору определяются ежегодно в соответствии с порядком определения размера и внесения арендной платы за землю в г. Новосибирске, утвержденным решением городского Совета №106 от 25.10.2005г.

Из акта определения кадастровой стоимости земельного участка, утвержденного начальником территориального отдела №1 Управления Роснедвижимости по Новосибирской области от 16.08.2007г., следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 54:35:021400:0059 была определена от вида разрешенного использования «для завершения строительства административного здания с автостоянками на первом этаже».

При определении кадастровой стоимости земельного участка с указанием на то, что он предоставлен для завершения строительства административного здания с автостоянками на первом этаже, органом Федерального агентства кадастров объектов недвижимости по Новосибирской области был использован в соответствии с Методическими указаниями, утвержденными приказом Минэкономразвития России №222, наибольший удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, относящийся к пятой группе вида функционального назначения.

С учетом указанных обстоятельств был составлен кадастровый план земельного участка №35/07-15426 от 16.08.2007г., из которого следует, что земельный участок с местоположением г. Новосибирск, Железнодорожный район, ул. Кубановская с кадастровым номером 54:35:021400:0059 имеет вид разрешенного использования: для завершения строительства административного здания с автостоянками на первом этаже, с кадастровой стоимостью 51 615 870 руб. 39 коп., определенной, исходя из 5 группы вида разрешенного использования земельных участков (л. д. 33 т. 1).

ООО ПСК «Лауда» согласно решению городского Совета города Новосибирска №168 от 21.10.2005г. относится к категории «прочие арендаторы». Таким образом, при расчете арендной платы применяется коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от категории арендатора, равный «1».

Разрешенное использование земельного участка, предоставленного ООО ПСК «Лауда» в аренду согласно решению городского Совета города Новосибирска №168 от 21.10.2005г., относится к виду «строительство прочих объектов недвижимости». Поскольку сроки строительства объекта превышены, коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от вида разрешенного использования земельного участка, равен «0,025».

Таким образом, в приложении №2 к договору аренды №72815 была указана кадастровая стоимость земельного участка из земель населенных пунктов площадью 3479 кв.м, с кадастровым номером 54:35:021400:0059, с местоположением г. Новосибирск, Железнодорожный район, ул. Кубановская, предоставленного для завершения строительства административного здания с автостоянками на первом этаже, в размере 51 615 870 руб. 39 коп.

В этой связи в момент заключения договора стороны согласовали, что размер годовой арендной платы составляет 1 290 396 руб. 76 коп., а размер квартальной платы - 322 599 руб. 19 коп. Разногласий относительно расчета размера арендной платы в части указания кадастровой стоимости земельного участка и коэффициентов, устанавливающих зависимость арендной платы от вида разрешенного использования земельного участка либо от категории арендатора, при заключении договора и в период его дальнейшего действия со стороны арендатора не заявлялось.

Ссылаясь на то, что при расчете арендной платы была неправильно определена кадастровая стоимость спорного земельного участка в связи с тем, что указанный земельный участок отнесен к категории земель «5» («земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонакопительными станциями, предприятиями автосервиса»), в то время как вид разрешенного использования у данного земельного участка должен быть «Прочие земли», поскольку на нем расположен незаконченный строительством объект недвижимости, назначение которого не определено, ООО ПСК «Лауда» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев спор, суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения заявленного истцом требования.

Апелляционный суд, оценив имеющиеся в материалах дела документы в установленном ст. 71 АПК РФ порядке, считает, что судом первой инстанции сделаны верные выводы по существу иска.

В силу п. 7 ст. 1, ст. 65 Земельного кодекса РФ ис­пользование земли в Российской Федерации является платным. За земельные участки, переданные в аренду, взимается арендная плата. Формой платы за использование земли является, в частности, арендная плата.

Согласно п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ.

Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ №316 от 08.04.2000г. (далее – Правила №316),  установлено, что государственная кадастровая оценка земель проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его территориальными органами.

В соответствии с п. п. 4, 9 Правил №316 государственная оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а результаты оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом    Министерства экономического развития и торговли РФ №39 от 15.02.2007г. (далее - Методические указания), разработанными в соответствии с п. 11 Правил №316, устанавливается перечень видов разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов. Этот перечень дублируется также и в Постановлении администрации Новосибирской области №56 от 27.07.2005г. «Об утверждении результатов кадастровой оценки земель области» (л. д. 30-31 т. 1).

Исходя из содержания п. 1.2.5. Методических указаний и постановления администрации Новосибирской области №56 от 27.07.2005г., суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что на земельном участке могут располагаться объекты недвижимости, как определенного функционального назначения, так и только планируемые под их размещение (строительство).

Поэтому судом первой инстанции был правомерно отклонен довод истца о необходимости указания вида разрешенного использования спорного земельного участка «Прочие земли» со ссылкой на наличие на земельном участке незавершенного строительством объекта. Доводы подателя жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции в указанной части, а выражают несогласие с ними, что не является основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта.

Апелляционным судом не может быть принят довод апеллянта о не принятии судом первой инстанции во внимание свидетельства о государственной регистрации права собственности 54АГ №187531. Из материалов дела следует, что на момент заключения договора аренды земельного участка №72815 от 10.12.2007г., согласно акту о текущем состоянии незавершенного строительством объекта от 14.02.2002г. и экспертному заключению ООО «СЭБ», выполненному по результатам обследования технического состояния несущих и ограждающих конструкций цеха товаров народного потребления ПСК «Лауда» от 18.12.2002г., здание, расположенное на спорном земельном участке с наименованием «Цех народного потребления» функционирует и эксплуатируется. В здании расположены: 1 этаж - гараж, стоянка для обслуживания автомобилей; 2 этаж - бытовые помещения и конторские помещения (л. д. 54-69 т. 1). Актом обследования земельного участка от 03.11.2009г., проведенного специалистом отдела муниципального контроля за использованием земель Комитета по земельным ресурсам и землеустройству мэрии г. Новосибирска, на спорном земельном участке размещено и эксплуатируется здание, выполнено благоустройство прилегающей территории, строительство не ведется (л. д. 9-10 т. 2).

Следовательно, указанными выше документами, а также иными материалами дела в совокупности подтверждается, что на арендуемом истцом земельном участке размещено и эксплуатируется административное здание, используемое истцом в предпринимательской деятельности.

Принимая во внимание установленные по делу фактические обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному вывод об отклонении экспертного заключения №1 от 13.01.2010г., выполненного ООО «СНЦ «Экопрогноз» (л. д. 57-60 т. 2).

При рассмотрении заявленного истцом требования судом первой инстанции обоснованно учтено непредставление истцом доказательств совершения действий по изменению одного вида разрешенного использования земельного участка на другой в связи с изменением назначения объекта недвижимости применительно к п. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ.

ООО ПСК «Лауда», как пользователь спорного земельного