Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2010 по делу n А45-4771/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                Дело № 07АП-5376/10 (А45-4771/2010)

29 июля 2010 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе председательствующего И. Н. Мухиной

судей Л. Ф. Зубаревой, Н. К. Калиниченко

при ведении протокола судебного заседания судьей Н.К. Калиниченко

при участии представителей:

от истца: Труфановой М.Г.

от ответчика: Паламарчука С.П., Куклина Д.В., Савина В.П.

от третьего лица: Ереминой Е.В.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с          ограниченной ответственностью «Колизей» на решение Арбитражного суда Новосибирской области

от 23 апреля 2010 года по делу № А45-4771/2010 (судья И. В. Лузарева)

по иску открытого акционерного общества «Главный универсальный магазин»

к обществу с ограниченной ответственностью «Колизей»

третье лицо: Глазычев Юрий Дмитриевич

о признании договора об ипотеке недействительным (ничтожным)

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Главный универсальный магазин» (далее - ОАО    «ГУМ») обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Колизей» (далее – ООО «Колизей») о признании договора об ипотеке № 6093 от 23.12.2008 г. недействительным (ничтожным).

Определением от 29.03.2010 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца, привлечен Глазычев Юрий Дмитриевич.

Решением арбитражного суда иск удовлетворен.

Не согласившись с решением, ООО «Колизей» в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Податель считает, что арбитражный суд неправильно применил нормы статьи 168, пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), полагает, что положения указанных статей распространяются на случаи ипотеки здания либо сооружения, расширительному толкованию не подлежат. Законодательство, в частности, пункт 1 части 1 статьи 7 Закона РФ № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», глава 12 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», разделяет понятия: «здание», «сооружение», «нежилое помещение». Арбитражный суд неверно изложил положение статьи 69 Закона об ипотеке, указав, что ипотека здания или сооружения возможно только с одновременной ипотекой по тому же договору части земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, функционально обеспечивающего закладываемый объект. Кроме того, в материалах дела нет документа, подтверждающего право собственности ОАО «ГУМ» на здание и нет документа, свидетельствующего о нахождении помещений, переданных в залог, в здании ГУМ. Арбитражным судом принято решение о правах и обязанностях УФРС по Новосибирской области, не привлеченного к участию в деле.

ОАО «Главный универсальный магазин» представило письменные объяснения с возражениями на апелляционную жалобу. Ссылаясь на ст. 168, пункт 3 статьи 340 ГК РФ, статью 69 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также пункт 45 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 г. № 6/8, истец считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, а решение суда первой инстанции – законным и обоснованным. Истец также указал, что земельный участок площадью 12 948 кв. м., приобретенный в собственность ОАО «ГУМ» по договору с Мэрией города Новосибирска от 14.04.2008 г., решением единственного акционера от 23 июня 2008 г. разделен на три объекта: земельные участки соответственно площадью 4998 кв.м. с кадастровым номером 54:35:064242:28, площадью 4720 кв.м. с кадастровым номером 54:35:064242:29 и площадью 3230 кв.м. с кадастровым номером 54:35:064242:30. Право собственности истца на данные объекты зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ни один из указанных земельных участков не обременен ипотекой на основании спорного договора. Нормы, регулирующие ипотеку нежилых помещений в многоквартирном доме, к настоящему спору не имеют отношения.

В заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика поддержали апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просили решение отменить, в иске отказать.

Представитель истца возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поддержала доводы отзыва на апелляционную жалобу.

Представитель третьего лица просила решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон и третьего лица, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ОАО «ГУМ» (залогодатель) и ООО «Колизей» (залогодержатель) заключен договор об ипотеке № 6093 от 23.12.2008 г. (л.д. 6) (далее – договор об ипотеке, обеспечительный договор).

Договор об ипотеке заключен с целью обеспечения исполнения обязательств третьего лица - Глазычева Ю.Д. перед залогодержателем по договору целевого займа № 1 от  13.12.2007 г. в редакции дополнительных соглашений к нему (пункт 1.1 договора об ипотеке).

В обеспечиваемом обязательстве Глазычев Ю.Д. выступил заемщиком (должником), ООО «Колизей» - займодавцем (кредитором).

Договор об ипотеке содержит существенные условия обеспечиваемого обязательства, в том числе сведения о сумме займа - 100 000 000 руб., размере процентов, сроке возврата займа и другие.

В разделе 3 обеспечительного договора стороны согласовали предмет ипотеки: помещения, назначение – нежилые, номера на поэтажном плане № 1-28, общей площадью 2747,2 кв. м., расположенные на втором этаже здания по адресу: г. Новосибирск, площадь имени Карла Марка, д. 1, кадастровый (условный) номер 54-54-01/040/2008-547.

Принадлежность указанных помещений ОАО «ГУМ» подтверждается свидетельством о праве собственности серии 54АГ № 434365, выданным 08.10.2008 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области.

Указывая на то, что в соответствии с условиями договора об ипотеке нежилые помещения передаются в залог без залога земельного участка, ОАО «ГУМ» посчитало положения указанного договора противоречащими закону, обратилось в арбитражный суд с требованием признать договор об ипотеке ничтожным.

Признавая требования истца обоснованными, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что положения договора об ипотеке противоречат положениям пункта 3 статьи 340 ГК РФ, части 3 статьи 69 Закона об ипотеке.

Вместе с тем с такими выводами арбитражного суда согласиться нельзя исходя из следующего.

Статья 168 ГК РФ определяет, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, для того чтобы установить обстоятельство, что сделка является ничтожной, необходимо установить несоответствие такой сделки требованиям закона, отсутствие в законе указания, что такая сделка является оспоримой, не предусмотрено иных последствий нарушения.

Пункт 2 статьи 209 ГК РФ закрепляет принцип свободы распоряжения собственником принадлежащим ему имуществом, согласно которому, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Одним из способов распоряжения имуществом является передача его в залог. При этом залог, являясь в соответствии с положениями главы 23 ГК РФ, одним из способов обеспечения исполнения обязательств, свое обеспечительное действие проявляет при неисполнении основного обязательства путем удовлетворения прав кредитора из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя (пункт 1 статьи 334 ГК РФ).

Таким образом, залог имущества, при определенных обстоятельствах, указанных в законе, может повлечь переход права собственности на заложенное имущество.

В соответствии с пунктом 3 статьи 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Аналогичное правило содержится в абзаце 2 статьи 69 Закона об ипотеке, согласно которому, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Анализ указанных выше норм позволяет сделать вывод, что положения пункта 3 статьи 340 ГК РФ, абзаца 2 статьи 69 Закона об ипотеке, служат реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Вместе с тем изложенные положения законодательства об ипотеке не предусматривают передачу в залог земельного участка, на котором находится здание, в случае передачи в залог нежилых помещений в указанном здании.

Иное толкование закона нарушает право собственника распоряжаться, принадлежащим ему имуществом, закрепленное в статье 35 Конституции Российской Федерации, статье 209 ГК РФ.

Вместе с тем, следуя принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, необходимо по аналогии руководствоваться 289, 290 ГК РФ.

Согласно пункту 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90, если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка). Даже если в договоре об ипотеке нежилого помещения это не указано, вместе с помещением считаются заложенными принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество здание и доля в праве собственности на земельный участок.

То обстоятельство, что в данном случае ОАО «ГУМ» является собственником всего земельного участка под зданием, не меняет существо спорных обстоятельств.    

Применительно к настоящему делу, учитывая, что ОАО «ГУМ» являлось собственником здания, часть нежилых помещений которого, в соответствии с договором об ипотеке переданы в залог ООО «Колизей», то по этому же договору считается одновременно заложенной соответствующая доля в праве собственности на земельный участок.

Такая позиция согласуется с общим правилом пункта 4 статьи 244 ГК РФ, согласно которому, общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Кроме того, такой вывод соответствует положениям статьи 35 Земельного кодекса РФ, а также позиции, выработанной судебной практикой (Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64, Письмо ВАС РФ от 26.11.2009 г. № ВАС-РА/УП-2321, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.12.2009 г. по делу № А75-1797/2009, постановление ФАС Центрального округа от 10.08.2009 г. № Ф10-3188/09 и др.). 

Иным доводам апелляционной жалобы арбитражный суд дал надлежащую правовую оценку.

Таким образом, неправильное применение арбитражным судом первой инстанции норм материального права повлекло вынесение неправильного решения.

С учетом изложенного, апелляционная инстанция находит основания для отмены решения Арбитражного суда Новосибирской области и удовлетворения апелляционной жалобы.

Расходы по государственной пошлине по иску, и по апелляционной жалобе подлежат  отнесению на истца.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 23 апреля 2010 года по делу №А45-4771/2010 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества «Главный универсальный магазин» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Колизей» 2000 руб. расходов по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

И. Н. Мухина

Судьи

Н. К. Калиниченко

Л. Ф. Зубарева