Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2010 по делу n А03-15638/2009. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,В иске отказать полностью, встречный удовлетворить полностью

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

10 декабря 2010 г.                                          Дело № 07АП-8663/10 (А03-15638/2009)       

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 10 декабря  2010 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Терехиной И.И.,

судей: Кудряшевой Е.В., Ярцева Д.Г.,

при ведении протокола заседания секретарем судебного заседания Галимовой Р.Д.

при участии:

от истца:            Рябко М.В. (дов. № 0004 от 11.01.2010 г.)

от ответчика:    Скопинцева А.В. (дов. от 12.10.2010 г.)

рассмотрев дело по правилам, установленным для суда первой инстанции по иску  администрации г. Яровое  к предпринимателю Вайсу А.А.  о взыскании 149 894, 76 руб. и расторжении договора аренды по встречному иску Вайса А.А. к администрации г. Яровое

о взыскании 550 072 руб. 98 коп.

установил:

Администрация г. Яровое обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с иском к предпринимателю Вайсу Андрею Андреевичу  о взыскании 149 894,76 руб. (с учетом уточнений – 274 807,06 руб. – л.д.29, т.2)  и расторжении договора аренды от 24.03.2004.

До принятия решения судом первой инстанции, предприниматель Вайс Андрей Андреевич обратился со встречным исковым заявлением  ( л.д.57-62 т.1) о взыскании с  администрации г. Яровое  546 897,21 руб. (с учетом уменьшения 334 155, 4 руб. – л.д.104 на обороте, т.2)

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 28.07.2010 (резолютивная часть объявлена 21.07.2010) в удовлетворении иска администрации г. Яровое отказано. Встречный иск предпринимателя Вайса А.А. удовлетворен, с  администрации г. Яровое взыскана часть стоимости капитального ремонта в размере 334 155,40 руб.

Не согласившись с решением суда от 28.07.2010, администрация г. Яровое  подала апелляционную жалобу, в которой просила его отменить, дело направить в суд первой инстанции для рассмотрения по существу.  Жалоба была мотивирована тем, что судом первой инстанции не была дана оценка заявлению об увеличении исковых требований, направленное истцом по первоначальному иску, в связи с чем, неполно были выяснены обстоятельства имеющие значение для дела.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что,  рассматривая данный спор, суд первой инстанции в нарушение ч.1 ст.49 АПК РФ не рассмотрел заявление об увеличении исковых требований. Указанное нарушение норм процессуального права судом первой инстанции  в соответствии со   ст.ст.266 - 268, п.4 ч.4, ч.5 ст. 270 АПК РФ является основанием для отмены решения и рассмотрения дела по правилам, установленным для рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции.

Определением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2010 по делу № 07АП-8663/10  суд апелляционной инстанции перешел на основании ч. 5 ст. 270 АПК РФ к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения в суде первой инстанции.

Из искового заявления администрации г.Яровое следует, что между сторонами был заключен договор  аренды нежилых помещений от 24.03.2004 г. № 04-03-27, являющихся муниципальной собственностью г.Яровое, а именно в отношении части нежилых помещений по адресу: г. Яровое, квартал»  А», 29, площадью 445,2 кв.м и площадью 114,8 кв.м., со сроком его действия по 30 марта 2014 г. С момента заключения договора ответчик в нарушение ст. 614 ГК РФ, не уплачивал арендную плату, что в силу ст. 619 ГК РФ является основанием для расторжения договора в судебном порядке. Истец указал, что досудебный порядок расторжения договора соблюден, уведомление о предстоящем расторжении договора было направлено в адрес предпринимателя. В обоснование иска истец сослался на положения ст.ст. 450, 452, 619 ГК РФ.

При рассмотрении спора в суде апелляционной инстанции представитель администрации г.Яровое, в порядке ст. 49 АПК РФ, заявил об изменении исковых требований и просил взыскать задолженность по арендной плате за период с мая 2009 г. по сентябрь 2009 г. в размере 124 259,39 руб., а также неустойку за ненадлежащее исполнение по оплате арендных платежей в размере 18 583,84 руб.  В части требования об уточнении размера заявленных арендных платежей судом апелляционной инстанции уточнения приняты. Требование о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение  по оплате арендных платежей в размере 18 583,84 руб. судом к рассмотрению не приняты, поскольку  являются новым и дополнительными исковыми требованиями по отношению к ранее заявленным.

Первоначальный иск рассматривается судом апелляционной инстанции в пределах уточненных требований в сумме 124 259,39 руб.

В судебном заседании представитель ответчика:

- требования администрации не признал, указывая на то, что до обращения истца с исковым заявлением, им был заявлен зачет арендной платы в размере 124 912,30 руб. в счет погашения частичных расходов на проведение капитального ремонта кровли арендуемого помещения. Кроме того, часть суммы арендных платежей была оплачена ответчиком в октябре 2009 г. в размере 24 982, 46 руб.

- поддержал встречный иск, просил его удовлетворить и взыскать с администрации г. Яровое о взыскании 334 155,40 руб.  за выполненные неотложные работы  по капитальному ремонту арендованных помещений. В иске предприниматель сослался на то, что арендодателем в нарушение п. 2.2 договора аренды 24.03.2004 было отказано в проведении капитального ремонта со ссылкой на отсутствие необходимых денежных средств и необходимости его проведения. Арендатором был произведен капитальный ремонт кровли и большого торгового зала  в силу неотложной необходимости, поскольку дальнейшая эксплуатация помещений стала невозможной. Об аварийном состоянии помещений и здания в целом арендодатель предупреждался арендаторами помещений неоднократно, в связи с чем, неоплата арендных платежей  была вызвана необходимостью направления денежных средств на оплату ремонта.

В отзыве на встречный иск администрация г. Яровое, его представитель в судебном заседании указывали на нарушение предпринимателем утвержденного Порядка проведения капитального ремонта в муниципальных нежилых помещениях, переданных в аренду (арендатор не получил разрешение на проведение капитального ремонта, не согласовал смету затрат и не представил акт приемки выполненных работ). Кроме того, по мнению администрации предприниматель не доказал неотложной необходимости для проведения капитального ремонта арендованного помещения.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, апелляционный суд   приходит к выводу об обоснованности требований по встречному иску, и недоказанности  первоначального иска, который  удовлетворению не подлежит.

Материалами дела установлено, что 24.03.2004 между администрацией г. Яровое (арендодатель) и предпринимателем Вайсом А.А. (арендатор) заключен договор на сдачу в аренду нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью г. Яровое №04-03-27 с дополнительным соглашением к нему №07-09-90с от 19.09.2007 (л.д.8-10 т.1), по условиям которого в аренду было переданы части нежилых помещений, расположенных по адресу: Алтайский край, г. Яровое, квартал «А», 29, площадью 445, 2 кв.м. (из которых 257 кв.м. – торговая площадь и 188,2 кв.м. – вспомогательные помещения) и площадью 114, 8 кв.м. (места общего пользования).

Срок аренды установлен с 01.04.2004 по 30.03.2014 (п.4.1 договора).

Администрация г.Яровое, полагая, что предпринимателем ненадлежащим образом исполнены обязательства по внесению арендной платы за период с мая 2009 г. по сентябрь 2009 г., направило в адрес  предпринимателя Вайс А.А. письмо №1785 от 25.09.2009 с требованием о погашении образовавшейся задолженности в размере 124 912,3  руб. и указав на то, что истец намерен расторгнуть договор аренды (л.д.13, т.1).

Неисполнение обязательств по оплате явилось основанием для обращения   администрации г. Яровое в арбитражный суд с настоящим иском, который принят к производству определением суда от  19.11.2009.

23.11.2009 предприниматель Вайс А.А. обратился к администрации г. Яровое с заявлением в порядке ст.410 ГК РФ о зачете суммы задолженности по арендной плате в счет своих расходов на проведение капитального ремонта кровли арендуемых помещений согласно локальной смете от 06.08.2009 (л.д.34 т.1).

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан вносить арендную плату своевременно, в соответствии с условиями договора.

Порядок расчета арендной платы согласован сторонами в п.3.1 договора. В соответствии с п.3.3 договора (в редакции дополнительного соглашения № 07-09-90с от 19.09.2007) арендная плата в сумме 24 982, 46 руб. вносится арендатором ежемесячно до 25-го числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя.

В материалы дела ответчиком по первоначальному иску представлены платежные поручения №7 от 13.11.2009 в сумме 24 500 руб., № 7 от 08.12.2009 в сумме 482, 46 руб., №8 от 08.12.2009 в сумме 24 982,46 руб., № 9 от 12.01.2010 в сумме 24 982, 46 руб., в качестве назначения платежа в которых указано «прочие поступления от использования  имущества, находящихся в собственности гор. округов» (л.д.35-38 т.1).

Кроме того, предпринимателем представлено гарантийное письмо администрации г. Яровое №519 от 09.06.2004, следуя которому администрация гарантирует, что произведенные  расходы по ремонту кровли здания «Общественного центра» по адресу г. Яровое, квартал «А» д. 29 а, согласно локальной смете в сумме 180 226 руб. будут зачтены в счет арендной платы по договору № 04-03-27 от 24.03.2004 (л.д.140, т.1). 

С учетом данного письма, локальной сметы и акта приемки выполненных работ от 14.12.2004  (л.д. 141-143 т.1) стоимость работ утверждена  первым заместителем главы администрации г.Яровое в сумме 102 461 руб.,

Доказательства того, что ранее эта сумма была зачтена в счет задолженности по арендной плате, истцом по первоначальному иску не представлено.

Оценив в совокупности имеющиеся в деле документы в порядке ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недоказанности истцом оснований для взыскания задолженности по арендной плате за указанный им период.

Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п.1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При толковании названной нормы закона, в ее взаимосвязи с п.2 ст. 452 ГК РФ, следует, что арендатор вправе требовать в судебном порядке расторжения договора только после получения отказа другой стороны оплатить арендные платежи либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Оснований для расторжения договора аренды №04-03-27 от 24.03.2004 суд апелляционной инстанции не усматривает, в виду исследования представленных ответчиком по первоначальному иску материалов исполнительного производства №1/64/8124/14/2009 от 16.11.2009, свидетельствующих о погашении задолженности по арендной плате перед администрацией г. Яровое на 12.11.2010.

Письмо администрации г. Яровое № 1785 от 25.09.2009 не содержит уведомления ответчика о расторжении договора в одностороннем порядке, а содержит указание на возможность обращения в суд  с требованием о расторжении договора при наличии задолженности.  

К тому же,  после направления указанного выше письма и обращения в суд с иском в адрес предпринимателя  поступило дополнительное соглашение к договору аренды №04-03-27 от 24.03.2004 с сопроводительном письмом от 03.08.2010 (представлены в судебном заседании 24.11.2010).

При изложенных обстоятельствах, суд считает, что порядок, установленный законом для расторжения договора, не соблюден.

Встречные исковые требования предпринимателя Вайса А.А., с учетом представленных им в материалы дела документов,  подлежат удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок.

Действующим законодательством предусматривается, что нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Обязанность по производству капитального ремонта в силу требований п. 2.2 договора аренды № 04-03-27 от  24.03.2004  лежит на арендодателе.

 Материалами дела подтверждено неоднократное обращение арендаторов помещений, расположенных по адресу: Алтайский край, г. Яровое, квартал «А», 29 в адрес арендодателя о необходимости производства капитального ремонта.

В качестве доказательства необходимости проведения капитального ремонта спорного помещения, истец по встречному иску  представил акт Территориального отдела ГПП № 5 УГПН МЧС России по Алтайскому краю от 01.02.2007 с вынесением предписания об устранении нарушений требований пожарной безопасности в помещении торгового центра «Степные зори». В частности: п.4 запрещено эксплуатировать электропровода и кабели с поврежденными и потерявшими защитные свойства изоляцией; п.6 необходима установка автоматической системы оповещения управления эвакуацией людей при пожаре, выполнение электропроводки таким образом, чтобы она проходила не по горючему основанию. Срок исполнения до 03.12.2007.

Кроме того, истцом представлен акт от 18.04.2008 Регионального управления Федерального медико-биологического агентства № 128 на основании