Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2013 по делу n А27-19576/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 24 июля 2013 года                                   Дело № А27-19576/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 июля 2013 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего                              Л.Е. Лобановой

судей                                                              И.И. Терёхиной

                                                                        О.Б. Нагишевой

при ведении протокола судебного заседания помощником С.И. Кардополовой

без участия сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области

на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 2 апреля 2013 года

по делу №  А27-19576/2012 (судья О.С. Ходякова) 

по иску предпринимателя Щедрина Сергея Алексеевича г.Кемерово

к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области

третьи лица – ООО «Научно-исследовательский институт «Ресурсы развития», ООО «Центр оценки и экспертиз»

о признании недействительным уведомления

установил:

Предприниматель Щедрин Сергей Алексеевич обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области о признании недействительным уведомления от 28 августа 2012 года № 9-6-08/2332 об изменении арендной платы по договору № 11-02-с/11 от 8 февраля 2011 года.

К участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Научно-исследовательский институт «Ресурсы развития», ООО «Центр оценки и экспертиз».

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 2 апреля 2013 года по делу № А27-19576/2012 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда от 2 апреля  2013 года,  Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить. Жалоба мотивирована тем, что отчёт об оценке величины арендной платы от 21 августа 2012 года соответствует стандартам оценки. Суд необоснованно не принял во внимание пояснения оценщика об отсутствии влияния сведений об объектах недвижимости на рыночную величину арендной платы в связи с отсутствием единого титула права.

Предприниматель Щедрин С.А. в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменений. Истец полагает, что суд правильно применил Федеральный стандарт оценки «Требования к отчёту об оценке», утв. Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 июля 2007 года                 № 254.

Стороны и третье лицо в судебное заседание полномочных представителей не направили. О времени его проведения они  надлежаще уведомлены. На основании статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено без их участия.

Исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьёй                              268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Кемеровской области от 2 апреля 2013 года по делу  № А27-19576/2012, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, 8 февраля 2011 года между Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области и предпринимателем Щедриным С.А. заключён договор № 11-02-с/11, по условиям которого истцу предоставлен в аренду земельный участок площадью 4028 кв.м с кадастровым номером 42:24:0401006:74, расположенный по адресу г.Кемерово, Рудничный район, юго-восточнее автодороги г.Кемерово – г.Мариинск. Вид разрешённого использования – для строительства комплек4са предприятий и объектов дорожного сервиса.   

Срок действия договора согласован сторонами до 28 апреля 2011 года. В порядке пункта 7.2 договора его действие возобновлено на тех же условиях на неопределённый срок.

В разделе 3 договора № 11-02-с/11 установлен порядок исчисления арендной платы и её внесения. При этом предусмотрена возможность изменения арендодателем в одностороннем порядке арендной платы в случаях:

         изменения кадастровой стоимости земельного участка;

определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка;

при изменении условий использования земельных участков, влекущее при расчёте размера арендной платы применение  установленных нормативными правовыми актами дополнительных коэффициентов.

Арендодатель направляет арендатору уведомление об одностороннем изменении размера арендной платы. Арендатор обязан принять данное уведомление к исполнению без подписания дополнительного соглашения.

Уведомлением № 1 от 15 ноября 2011 года ответчик известил истца об изменении размера арендной платы с 1 января 2012 года в связи с изменением ставки коэффициента уровня инфляции за 2012 года, установленной постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27 февраля 2008 года № 62 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в г.Кемерово».

По иску предпринимателя Щедрина С.А. решением Арбитражного суда кемеровской области от 23 мая 2012 года № А27-2141/2011 была установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0401006:74 в размере его рыночной стоимости  равной 2107000 руб.

В соответствии с пунктом 3.6 договора № 11-02-с/11, пунктами 2.11 и 2.13 постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 27 февраля 2008 года № 62 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в г.Кемерово» (в редакции, действовавшей на момент рассматриваемых правоотношений) установление кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости является основанием для изменения арендодателем в одностороннем порядке путём направления уведомления размера арендной платы.

При этом размер арендной платы при предоставлении в аренду земельных участков, в отношении которых проведена оценка рыночной стоимости арендной платы, устанавливается на основании отчёта об оценке, составленного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Проведение оценки рыночной стоимости размера арендной платы за пользование земельным участком проводится по инициативе Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области.

Положения пунктов 2.11 и 2.13 постановления №  62 были предметом оспаривания предпринимателем Щедриным С.А. Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 июня 2013 года по делу              № А27-19577/2012 данные пункты признаны  соответствующими постановлению Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582.

28 августа 2012 года ответчик направил истцу уведомление об установлении ставки арендной платы  в размере 44125 руб. в месяц на основании отчёта ООО «Центр оценки и экспертиз» от 21 августа 2012 года № 144-08-2012.

Полагая, что данное уведомление является недействительным, предприниматель ЩедринС.А. обратился с настоящим иском, в котором просит признать сделку по изменению размера арендной платы, оформленную уведомлением от 28 августа 2012 года недействительной.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришёл к выводу о наличии оснований для применения части 3 статьи 614 ГК РФ, а также о недостоверности отчёта оценщика от 21 августа 2012 года.

Однако при вынесении решения судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии с частью 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 11 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного Суда РФ № 66 от 11 января 2002 года «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что в договоре аренды может быть установлена как твёрдая ставка аренды, так и способ ее расчета. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициента индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия о расчёте ставки аренды.

Соответственно, уведомление ответчика от 15 ноября 2011 года № 1 об изменении ставки аренды в связи с применение коэффициента инфляции, установленного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27 февраля 2008 года, не является изменением условий договора об арендной плате применительно к части 3 статьи 614 ГК РФ.

Изменение арендной платы по договору № 11-02-с/11 было произведено ответчиком в одностороннем порядке в соответствии с условиями данного договора в 2012 году один раз путём направления уведомления № 2 от 28 августа 2012 года (исх. 9-6-08/2332), в котором был установлен иной порядок расчёта ставки аренды.

Оснований для вывода о применении части 3 статьи 614 ГК РФ у суда первой инстанции не имелось.

Согласно постановлению Коллегии Администрации Кемеровской области от 27 февраля 2008 года № 62 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в г.Кемерово» при установлении ставки аренды земельного участка  в размере рыночной стоимости аренды она устанавливается на основании отчёта об оценке, составленного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Проведение оценки рыночной стоимости размера арендной платы за пользование земельным участком проводится по инициативе Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области.

В связи с этим, следует признать, что наличие отчёта об оценке рыночной стоимости аренды земельного участка является обязательным для заключения (изменения) договора аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в г.Кемерово.

В связи с этим, подлежит применению разъяснения, указанные в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 92 от 30 мая 2005 года, согласно которому оспаривание сведений, содержащихся в отчёте оценщика по статьям 12 и 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» возможно только  в судебном порядке.

С иском о признании недостоверными сведений, содержащихся в отчёте оценщика ООО «Центр оценки и экспертиз» № 144-08-2012 от 21 августа               2012 года, предприниматель Щедрин С.А. не обращался. Процессуальных оснований для признания данного отчёта недостоверным у суда первой инстанции не имелось.

Приняв во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит выводу, что уведомление Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области № 2 от 28 августа 2012 года (исх.№ 9-6-08/2332) направлено арендатору - предпринимателю Щедрину С.А. в полном соответствии с условиями договора аренды № 11-02-с/11 от 8 февраля 2011 года,  постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27 февраля                  2008 года № 62 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в г.Кемерово» и является сделкой по изменению условий договора в части установления ставки арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 42:24:0401006:74 на условиях обязательного отчёта независимого оценщика.

Оснований для признания указанной сделки недействительной не имеет. Решение суда первой инстанции подлежит отмене.

В резолютивной части постановления допущена опечатка в наименовании суда, вынесшего оспариваемое решение. В порядке статьи 179 АПК РФ допущенная печатка подлежит исправлению. Судом апелляционной инстанции отменяется решение Арбитражного суда Кемеровской области.

  Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1, пунктом 2 части 2  статьи 270, статьями 110, 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

постановил:

решение Арбитражного суда Кемеровской  области от 2 апреля 2013 года по делу № А27-19576/2012 отменить;

в удовлетворении иска отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в двухмесячный срок.

            Председательствующий                                                            Л.Е. Лобанова

Судьи                                                                                                И.И. Терёхина

                                                                                                          О.Б. Нагишева