Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2014 по делу n А45-5608/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                 Дело № А45-5608/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября  2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 октября  2014 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ходыревой Л.Е.,

судей:      Кривошеиной С.В.,  Павлюк Т.В.

при ведении протокола судебного заседания    помощником судьи Казариным И.М. с применением средств аудиозаписи

при участии в заседании:

от истца Угловой А.Г. по доверенности от 26.02.2014

от ответчика Тищенко И.С. по доверенности от 17.04.2014

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Полежаева Александра Александровича и общества с ограниченной ответственностью "Домашний Риэлтор" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 28 июля 2014 года по делу № А45-5608/2014 (судья Остроумов Б.Б.)

по иску индивидуального предпринимателя Полежаева Александра Александровича, г. Новосибирск, (ОГРН 304540106500024) к обществу с ограниченной ответственностью "Домашний Риэлтор", г. Новосибирск, (ОГРН 1125476076637), о взыскании 71 500 руб. 00 коп.,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Домашний Риэлтор", г. Новосибирск, (ОГРН 1125476076637) к индивидуальному предпринимателю Полежаеву Александру Александровичу (ОГРН 304540106500024) о взыскании 433 940 руб. 98 коп., составляющих стоимость ремонтных и иных работ в арендованном помещении в рамках договора аренды нежилого помещения № 01/07 от 01.07.2013 года,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель Полежаев Александр Александрович (далее-истец, предприниматель, ИП Полежаев, арендодатель) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Домашний Риэлтор" (далее-ответчик, арендатор, ООО  "Домашний Риэлтор") о взыскании неустойки в размере 71 500 рублей по договору аренды нежилого помещения №1/07 от 01.07.2013 г.

ООО  "Домашний Риэлтор" обратилось к предпринимателю со встречным иском о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 433 940 рублей 98 копеек.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 28 июля 2014 года в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Не согласившись с решением суда, ИП Полежаев А.А. обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Новосибирской области отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска о взыскании неустойки в размере 71 500 рублей по договору аренды, отказе в удовлетворении встречного иска. В обоснование апелляционной жалобы истец ссылается на то, что сумма арендной платы при одностороннем расторжении договора аренды является неустойкой, закрепленной п. 4.11  договора, в качестве способа обеспечения исполнения обязательства.

ООО  "Домашний Риэлтор" также обратилось с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Новосибирской области в части отказа в удовлетворении встречного иска и принять по делу новый судебный акт по следующим основаниям:

- арендодатель дал согласие на ремонт, осознавая факт неотделимости улучшений; суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы.

Подробно доводы подателей изложены в апелляционных жалобах.  Возражения на отзыв заявлены сторонами в отзывах на апелляционные жалобы на основании ст. 262 АПК РФ, представленные в судебном заседании; представитель ответчика также представила письменные пояснения в порядке ст. 81 АПК РФ.

Стороны в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах, настаивали на их удовлетворении.

 Проверив материалы дела в порядке ст. 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционных жалоб, письменных пояснений ответчика, отзывов на них, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01 июля 2013 года арендодатель и арендатор заключили договор аренды, в соответствие с которым по акту приема-передачи от 07.07.2013 г. арендодатель принял во временное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 77,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Орджоникидзе, д. 37.

Срок действия договора установлен сторонами в п. 10.1 и составлял 11 месяцев.

Из представленных доказательств также видно, что письмом от 05.02.2014 г. (т.д. 2 л.д. 59) арендатор обратился к арендодателю с просьбой расторгнуть договор аренды нежилого помещения, после чего сторонами составлен акт приема–передачи от 01.03.2014 года (т.д.1 л.д. 59), согласно которому нежилые помещения в связи с досрочным прекращением договора возвращены арендодателю.

В соответствии с п. 6.1 договора, ежемесячная арендная плата установлена в сумме 71 500 рублей, при этом согласно п. 4.11 договора, в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, им уплачивается арендодателю неустойка в размере установленного договором размера арендной платы за месяц.

Основываясь на том, что арендатор расторгнул договор в одностороннем порядке, арендодатель, руководствуясь п.4.11 договора, обратился в арбитражный суд о взыскании с арендатора штрафа в размере арендной платы в месяц в сумме 71 500 рублей.

В августе 2012 года до заключения договора аренды между арендатором и арендодателем, как указал ответчик, состоялась договоренность о выполнении арендатором капитального ремонта в нежилом помещении с последующим заключением договора аренды и зачетом стоимости ремонта в счет арендных платежей. Арендатор выполнил ремонт на сумму 694 472 рублей 98 копеек, после чего нежилые помещения переданы арендодателем арендатором по договору аренды, однако зачет стоимости выполненного ремонта не произведен. В связи с досрочным расторжением договора аренды нежилых помещений часть отделимых улучшений снята арендатором, при этом оставшуюся часть в сумме 433 940 рублей 98 копеек не компенсирована арендодателем, несмотря на неоднократные письма арендатора.

В связи с чем арендатор просил взыскать с арендодателя сумму неосновательного обогащения в размере 433 940 рублей 98 копеек.

Принимая судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды расторгнут по соглашению сторон, что означает отсутствие оснований для возложения на арендатора штрафа, предусмотренного п. 4.11 договора; отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходил из непредставления доказательств, что арендодатель письменно согласовал с арендатором виды ремонтных работ их объем и стоимость.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, при этом исходит из следующих норм права и фактических обстоятельств.

В соответствие со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

ГК РФ предусматривает порядок досрочного расторжения договора, при этом порядок одностороннего внесудебного расторжения договора должен быть четко оговорен договором, поскольку п.3 ст. 450 ГК РФ предусматривает, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В случае отсутствия такого права у стороны договора применяется судебный порядок расторжения договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ), либо расторжение договора по соглашению сторон (п.1 ст. 450 ГК РФ).

Однако, как следует из договора аренды, одностороннее внесудебное изменение условий договора допускается только по инициативе арендодателя в определенных договором случаях (п. 9.2). Пунктом 9.3 предусмотрено право сторон расторгнуть договор по соглашению сторон, при этом договор не устанавливает каких - либо прав арендатора на досрочное внесудебное расторжение договора. Вопреки доводам апеллянта не установлено таких прав и в п. 4.11 договора, на который ссылается истец.

По мнению истца, арендодатель был согласен с письмом арендатора 05.02.2014 г., после чего принял от арендатора нежилые помещения по акту. Доказательств досрочного расторжения договора по инициативе арендатора суду первой инстанции не представлено, действия сторон свидетельствуют о расторжении договора по соглашению, что в свою очередь означает отсутствие оснований для возложения на арендатора штрафа, предусмотренного п. 4.11 договора.

В связи с изложенным, у суда отсутствовали основания для удовлетворения первоначальных исковых требований.

Апеллянт (истец) также не обосновал, как арендатор мог инициировать расторжение договора, если договором ему не предусмотрено такое право; ссылка в судебном заседании представителя истца на положения п. 4.11 договора не может быть истолкована судом как предоставляющая арендатору такое право,  исходя из изложенного выше правового обоснования и буквального толкования положений заключенного между сторонами договора.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд обоснованно исходил из следующего.

В соответствие с п.2 ст. 623 ГК РФ, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Однако пунктом 3 статьи 623 ГК РФ установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Как установлено судом, ремонт произведен в период действия договора №1/08 от 07.08.2012 г. (т.д.2 л.д. 51), заключенного между арендодателем и арендатором в отношении нежилых помещений.

Договор аренды, в силу п.1 ст. 432 ГК РФ, является заключенным с момента достижения в надлежащей (письменной) форме соглашение по всем существенным условиям договора, в связи с чем, сами по себе доводы о том, что помещения не передавались по акту приема–передачи во владение и пользование арендатора правового значения не имеют. Кроме того, сторонами не отрицалось фактическое пользование арендатора указанными помещениями в целях выполнения ремонта. Кроме того, решением арбитражного суда по делу № А45-5611/2014 от 23.06.2014 г. с арендатора в пользу арендодателя взыскана задолженность по арендной плате по указанному договору.

Пунктом 4.2 договора аренды №1/08 в п. 4.2 установлено, что арендатор вправе производить ремонтные работы, внутреннюю перепланировку, а также работы, связанные с изменением внутреннего и внешнего интерьера, только с письменного согласия арендодателя.

Кроме того, разделом 5 договора стороны отдельно согласовали порядок оплаты неотделимых улучшений, выполненных арендатором. Так, в п. 5.1 договора указано, что арендодатель вправе оплатить расходы арендатора по улучшению помещения в период аренды по соглашению сторон, после чего улучшения перейдут в его собственность. Далее, в п. 5.2 договора установлено, что арендодатель вправе не возмещать арендатору расходы по улучшению помещения, если эти улучшения являются не отделимыми без вреда для помещения и осуществлены арендатором без согласия на то арендодателя.

Анализ данных положений договора, по правилам ст. 431 ГК РФ позволяет прийти к выводу о договоренности сторон о том, что неотделимые улучшения, совершенные арендатором без согласия арендодателя возмещению не подлежат, что в свою очередь соответствует положениям п.3 ст. 623 ГК РФ.

Между тем, каких –либо доказательств о том, что арендодатель письменно согласовал с арендатором виды ремонтных работ, их объем, их стоимость суду не представлено. Более того, в договоре №1/08 не отражены условия по зачету стоимости выполненного ремонта в счет арендной платы, что свидетельствовало бы о договоренности сторон договора и согласии арендодателя на возмещение стоимости неотделимых улучшений. Не указано об этом также и в последующем договоре аренды № 1/07, раздел 5, посвященный порядку и условиям возмещения неотделимых улучшений, полностью дублируется по тексту с договором №1/08.

В качестве подтверждении доводов о согласии арендодателя в суд первой инстанции ответчиком представлен план расстановки мебели, выполненный на одной странице (т.д. 1 л.д. 62), из которого невозможно сделать какой-либо вывод о согласовании стоимости и видов работ, неотделимых улучшений арендодателем. Кроме того, графическое содержание этого плана совпадает с наименованием документа - план расстановки мебели. Иных выводов из указанного документа не следует, при этом под надписью «согласовано для дальнейшей проработке» стоит только подпись (без расшифровке) и дата 08.08.2012 г.

В то же время, из переписки между сторонами видно, что арендатор потребовал от арендодателя возмещения стоимости ремонтных работ, на что в свою очередь арендодатель в письме от 12.02.2014 г. № 120214 отказал в удовлетворении требования, сославшись на то, что помещение являлось пригодным для ведения деятельности, и какой-либо необходимости в ремонте не имелось, согласования работ с арендодателем не требовалось.

Сами по себе доводы арендатора о том, что после выполнения ремонта эти помещения предоставлены ему по акту приема-передачи, обоснованно не приняты судом, поскольку из договоров аренды следует соглашение о не возмещении неотделимых улучшений при отсутствии согласия арендодателя, при этом как таковая передача в аренду по акту не свидетельствует об одобрении арендодателем действий арендатора по улучшению