Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2014 по делу n А45-28112/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                       Дело № А45-28112/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 27 ноября 2014 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего  Ждановой Л.И.

судей: Афанасьевой Е.В., Шатохиной Е.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Аюшевым Д.Н.,

при участии:

от истца: Горбатенко Т.А., доверенность от 14.07.2014,

от ответчика: Антонова М.В., доверенность от 18.08.2014,

от третьего лица: Климова О.В., доверенность от 17.11.2014,

от прокуратуры Новосибирской области: Ярцева Е.Г., поручение от 07.11.2014,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Аддендум», общества с ограниченной ответственностью «Гомеопатический медико-социальный центр» (07АП-10555/14(1,2)) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 10.09.2014 по делу № А45-28112/2012 (судья Рябцева Е.Ю.)

по иску департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области

к обществу с ограниченной ответственностью «Гомеопатический медико-социальный центр»,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Аддендум»,

о признании недействительным договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области (далее – департамент) обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Гомеопатический медико-социальный центр» (далее – общество) о признании недействительным договора купли-продажи №1 от 03.05.2012 здания-памятника «Дом жилой И.Г. Ведерникова», расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Октябрьская, 47.

В порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в дело вступил прокурор Новосибирской области в целях обеспечения законности с процессуальными правами и обязанностями лица, участвующего в деле.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аддендум» (далее – ООО «Аддендум»).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 10.09.2014 исковые требования удовлетворены: договор купли-продажи №1 от 03.05.2012, заключенный между департаментом и обществом, признан недействительным.

Не согласившись с решением, ООО «Аддендум» в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт. При этом податель указывает, что отчет об оценке №159-р/2011 об определении рыночной стоимости здания выполнен на основании государственного контракта, заключенного с департаментом, принят заказчиком без претензий и замечаний. Судом не учтена правовая позиция, изложенная в пункте 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 №92, в соответствии с которой оспаривание согласованно сторонами стоимости спорного имущества, после заключения договора, по мотиву недостоверности произведенной ранее оценки не допускается. Законодательством не определено понятие неотделимых улучшений. Работы, которые были произведены в здании, не изменяют технологическое или служебное назначение, следовательно, неотделимые улучшения в здании отсутствуют. Положенные в основу решения экспертные заключения федерального бюджетного учреждения Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ и федерального бюджетного учреждения Омская Лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ носят характер недопустимых и не относимых доказательств. Действия истца по подаче настоящего иска направлены на воспрепятствование в реализации предоставленного ответчику Законом №159-ФЗ преимущественного права на выкуп арендованного муниципального помещения, на дестабилизацию гражданского оборота.

С решением суда также не согласилось общество. В качестве оснований для отмены судебного акта, отказа департаменту в удовлетворении исковых требований указывает следующее. Является ошибочным вывод суда о том, что цена, указанная в договоре купли-продажи, не является рыночной. Сделав вывод о том, что цена в договоре не является рыночной, суд не указал, к какому виду она относится. Судом необоснованно применена статья 168 ГК РФ. В материалах дела отсутствуют доказательства о недействительности отчета. Истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Прокурор и департамент в отзывах доводы апелляционных жалоб отклонили, решение суда просили оставить без изменения как соответствующее законодательству.

В судебном заседании представители ответчика, третьего лица поддержали свои апелляционные жалобы и друг друга по изложенным в них доводам. Представители истца, прокурора возражали против удовлетворения апелляционных жалоб, настаивали на оставлении решения суда без изменения.

Изучив доводы апелляционных жалоб, отзывов, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, за Новосибирской областью на праве собственности зарегистрировано здание-памятник «Дом жилой И.Г. Ведерникова» площадью 451,7 кв. м по адресу: г. Новосибирск, ул. Октябрьская, д. 47.

Общество осуществляет владение указанным зданием на основании охранно-арендного договора №2 от 28.01.1997 с последующими изменениями и дополнительным соглашением в части замены арендодателя на департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области.

Приказом Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 09.04.2012 предусмотрена приватизация арендованного имущества обществом с ограниченной ответственностью «Гомеопатический медико-социальный центр» здания-памятника «Дом жилой И.Г. Ведерникова», расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Октябрьская, 47.

На основании отчета №159-1/2011 выполненного ООО «Аддендум» установлена рыночная стоимость объекта в размере 22 950 000 руб., в том числе земельный участок 15 730 000 руб., неотделимые улучшения 00 руб. 00 коп. Таким образом, рыночная стоимость здания за минусом НДС составила 6 118 644 руб.

Между истцом департаментом и обществом заключен договор купли-продажи здания-памятника «Дом жилой И.Г. Ведерникова» от 03.09.2012.

Условиями пункта 2.1 договора предусмотрена цена выкупаемого имущества в размере 6 118 644 руб. 07 коп.

Согласно пункту 2.5 договора после его подписания обеими сторонами, здание считается переданным покупателю.

Оплата продавцу стоимости объекта условиями раздела 2 и пункта 3.1 договора предусмотрена в рассрочку на 18 месяцев.

Покупателем, оплата произведена, что подтверждено платежными поручениями, представленными в материалы дела.

Регистрация перехода права собственности на здание-памятник не произведена.

Указывая, что спорное здание реализовано не по рыночной цене, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.

Апелляционный суд не усматривает основания для отмены решения суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.

Согласно абзацу 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со статьей 168 ГК РФ, в редакции, действовавшей в спорный период, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с частью 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами.

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование факта отчуждения спорного здания по нерыночной цене истцом в материалы дела представлен отчет №016-20-00457 Новосибирской торгово-промышленной палаты, согласно которому стоимость здания определена в размере 13 695 000 руб.

Кроме того, с целью установления рыночной стоимости здания-памятника «Дом жилой И.Г. Ведерникова», находящегося по адресу Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Октябрьская, 47, суд первой инстанции с учетом мнения лиц, участвующих в деле, назначал проведение соответствующей экспертизы, повторной экспертизы.

Согласно экспертному заключению Федерального бюджетного учреждения Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации рыночная стоимость здания на дату отчуждения установлена в размере 18 679 490 руб. 60 коп.

Заключением повторной экспертизы, проведенной Федеральным бюджетным учреждением Омская Лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, стоимость здания определена в размере 17 885 092 руб., из них неотделимые улучшения 9 655 397 руб.

При изложенных обстоятельствах, с учетом результатов судебных экспертиз, установив, что договор купли-продажи здания-памятника «Дом жилой И.Г. Ведерникова» от 03.09.2012 заключен на условиях, не соответствующих абзацу 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (цена продажи объекта недвижимости не является рыночной), на основании изложенных норм суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемая сделка противоречит требованиям законодательства, в связи с чем, является недействительной.

Экспертные заключения Федерального бюджетного учреждения Омская Лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, Федерального бюджетного учреждения Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации по форме и содержанию полностью соответствуют требованиям действующего законодательства, выводы экспертов согласуются между собой, а также с иными доказательствами по делу.

Доводы ответчика, третьего лица о недостоверности заключений по существу выражают несогласие с выводами судебных экспертиз, что в соответствии с действующим законодательством не является основанием для назначения повторной экспертизы (статья 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как указывалось выше, противоречий в выводах эксперта судом апелляционной инстанции не усматривается, а сомнения заявителя относительно данных выводов документально не подтверждены.

По этой причине суд апелляционной инстанции не находит оснований для несогласия с оценкой выводов экспертов, данной в обжалуемом судебном акте.

Доводы ООО «Аддендум» об отсутствии рыночной стоимости неотделимых улучшений противоречит выводам судебных экспертиз, не опровергнутых иными доказательствами.

В соответствии с разъяснениями пункта 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Поскольку несоответствие цены отчуждаемого объекта недвижимости рыночной выявлено после заключения договора купли-продажи, департамент правомерно в соответствии с указанными разъяснениями обратился с иском о признании договора недействительным.

Доводы подателей жалоб о недоказанности недействительности отчета оценщика, определившего стоимость спорного здания, апелляционным судом не принимается, поскольку правовое значение имеет установление несоответствие указанной в отчете цены рыночной. Последнее обстоятельство подтверждено надлежащими доказательствами.

Довод ответчика о неприменении статьи 10 ГК РФ, является необоснованным, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства того, что департамент, обращаясь с настоящим иском, преследует цель причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью.

Иные доводы не влияют на выводы суда по существу спора, в связи с чем подлежат отклонению.

Апелляционный суд не нашел правовых оснований для приобщения к материалам дела дополнительного доказательства, представленных в судебное заседание представителем