Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2015 по делу n А45-14714/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                       Дело № А45-14714/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2015 года

Полный текст постановления изготовлен 15 января 2015 года                  

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Ю. Киреевой,

судей: Е.И. Захарчука, В.М. Сухотиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.Б. Романовой,

при участии:

от истца: Тимошенко И.В., по доверенности от 10.12.2014, паспорт,

от ответчика: не явился (извещен),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Ермак» (07АП-12009/2014) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 21.10.2014 по делу № А45-14714/2014

(судья Т.В. Абаимова)

по иску Администрации Новосибирского района Новосибирской области, г. Новосибирск

к Обществу с ограниченной ответственностью «Ермак», г. Новосибирск

о расторжении договора аренды № 2 от 21.06.2006 года

УСТАНОВИЛ:

 Администрация Новосибирского района Новосибирской области (далее –Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального Кодекса РФ, к обществу с ограниченной ответственностью «Ермак» (далее – ООО «Ермак», ответчик,) о расторжении договора аренды земельного участка № 2 от 21.06.2006 года, обязании ответчика возвратить земельные участки с кадастровыми номерами 54:19:180109:407, 54:19:180109:408, 54:19:180109:410, 54:19:180109:501, 54:19:180109:502, 54:19:180109:503, 54:19:180109:504, 54:19:180109:505 в течение десяти дней со дня вступления решения арбитражного суда в законную силу (л.д. 47 т.1).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 21.10.2014 (резолютивная часть объявлена 14.10.2014) исковые требования Администрации удовлетворены, расторгнут договор аренды земельного участка № 2 от 21.06.2006 года, на ООО «Ермак» возложена обязанность возвратить Администрации Новосибирского района Новосибирской области земельные участки с кадастровыми номерами 54:19:180109:407, 54:19:180109:408, 54:19:180109:410, 54:19:180109:501, 54:19:180109:502, 54:19:180109:503, 54:19:180109:504, 54:19:180109:505 в течение десяти дней со дня вступления решения арбитражного суда в законную силу, с ответчика в доход федерального бюджета взыскано 4 000 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым решением, ООО «Ермак» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить полностью и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь, в том числе, на то, что на земельных участках с кадастровыми номера 54:19:180109:503 и 54:19:180109:504 ответчиком ведется строительство двух многоквартирных домов, в настоящее время заключено 80 договоров долевого участия в строительстве, прошедших государственную регистрацию. Кроме того, удовлетворение судом иска о расторжении договора аренды от 21.06.2006, согласно ст.352 ГК РФ повлечет за собой прекращение залога прав аренды у участников долевого строительства. Таким образом, по мнению апеллянта, с момента расторжения договора ответчик будет обязан вернуть участки арендодателю, что повлечет прекращение действия разрешения на строительство, что в свою очередь лишит застройщика права осуществлять строительство, а это значит, что участники долевого строительства не смогут получить в собственность объекты, которые указаны в договорах долевого участия. Кроме того, апеллянт указывает на то, что  участниками долевого строительства Крупой Е.Н., Бодриковой Е.А., Маркеловым В.А., Яровой Н.В. были поданы ходатайства о привлечении их к участию в деле в качестве третьих лиц, но судом было отказано в удовлетворении ходатайств, несмотря на то, что данный судебный акт повлияет на их права по отношению к  ООО «Ермак».

От истца  в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса РФ поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он считает обжалуемое решение законным и обоснованным, а апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направил.

На основании ст. 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика.

В судебном заседании представитель истца поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим изменению или отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 21.06.2006 между администрацией (арендодатель) и ООО «Ермак» (арендатор) заключен договор аренды № 2, по условиям которого:

- арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 54:19:180109:0337, расположенный в Новосибирской области, Новосибирский район, рабочий поселок Краснообск, площадью 129000 кв.м., разрешённое использование земельного участка - для строительства малоэтажных жилых домов (п.п. 1.1., 1.3).

- договор заключен сроком на 5 (пять) лет (п.2.1).

- размер арендной платы: 1 733 140,80 руб. (п.3.1).

- арендная плата должна вноситься арендатором ежеквартально равными частями не позднее первого числа месяца квартала, следующего за расчетным кварталом (п. 3.5.).

- договор может быть расторгнут досрочно по инициативе Арендодателя в случае допущенных со стороны Арендатора грубых нарушений условий настоящего договора, земельного законодательства (п.8.1)

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 31.07.2006 года.

Между сторонами также заключено дополнительное соглашение от 31.05.2010 года, в соответствии с которым земельный участок разбит на 30 самостоятельных участков, предмет договора и арендная плата с учетом назначения каждого отдельного земельного участка изменена (л.д. 24-28 т.2). Впоследствии сторонами заключались и другие дополнительные соглашения.

Дополнительным соглашением от 02.02.2011 года к договору срок действия договора продлен еще на 5 лет, изменен перечень земельных участков.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 05.02.2014 по делу № А45-14721/2013 с ООО «Ермак» в пользу Администрации была взыскана задолженность по договору аренды №2 за период с 3 квартала 2010 года по 4 квартал 2013 в размере 8 056 485, 68 руб., договорная неустойка в размере 5 792 898, 71 руб. с учетом ст. 333 ГК РФ за период с 02.10.2010 по 01.01.2014 (л.д. 19-27 т.1).

Поскольку ответчик в нарушение условий договора, с 2009 года ненадлежащим образом исполняет обязанности по внесению арендной платы, истец направил в адрес ответчика повторное письмо от 07.07.2014 №1690/01-16 требование, с предложением в пятидневный срок с момента получения настоящего требования, расторгнуть договор аренды, приложив подписанное со стороны администрации соглашение.

Указанное письмо получено директором ООО «Ермак» 08.07.2011.

Письмом № 10 от 10.07.2014 ответчик просил предоставить время до 07.08.2014 для исполнения графика платежей по погашению задолженности по договору аренды земельного участка № 2 от 21.06.2014.

В установленный в требовании о расторжении договора срок соглашение не было подписано ответчиком и возвращено истцу.

Полагая, что ответчиком допущены существенные нарушения условий договора в части внесения арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции, принимая решение об удовлетворении исковых требований, принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

По пункту 3 статьи 65 ЗК РФ  за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок и сроки внесения которой определяются договором (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено общее правило о расторжении договоров в судебном порядке, согласно которому по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Постановление №11) разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Поскольку факт наличия задолженности по арендной плате и начисленной неустойки установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 05.02.2014 по делу № А45-14721/2013, истцом обоснованно заявлены требования о расторжении договора аренды от 21.06.2006 № 2 и обязании ответчика освободить земельные участки с кадастровыми номерами 54:19:180109:407, 54:19:180109:408, 54:19:180109:410, 54:19:180109:501, 54:19:180109:502, 54:19:180109:503, 54:19:180109:504, 54:19:180109:505.

Учитывая период просрочки оплаты арендных платежей, их сумму, учитывая, что доказательств погашения задолженности взысканной решением суда в материалы дела не представлено, в судебном заседании апелляционного суда представитель истца также на вопрос суда указала, что задолженность не погашена ответчиком до настоящего времени, суд считает вышеуказанные обстоятельства существенным нарушением договора аренды со стороны арендатора.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Учитывая, что материалами дела подтвержден факт направления ответчику предложения о расторжении договора аренды в связи с неоплатой задолженности повторно письмом от 07.07.201, апелляционный суд считает, что досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.

Согласно положениям статьи 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Довод апелляционной жалобы о том, что судом необоснованно было отказано в удовлетворении ходатайств о привлечении к участию в деле третьих лиц, отклоняется апелляционным судом.

Так согласно материалам дела, указанными в жалобе физическими лицами было заявлены ходатайства о вступлении в дело в качестве третьих лиц.

Согласно ст. 51 АПК РФ отказ в удовлетворении данного ходатайства может быть обжалован только самими заявителями ходатайств в течение 10 дней со дня вынесения определения, чего сделано не было.

Кроме того, судом первой инстанции в решении была дана оценка доводу заявителя относительно прав иных лиц – дольщиков,  на земельные участки в связи со  строительством двух многоквартирных домов на земельных участках с кадастровыми номерами 54:19:180109:503, 54:19:180109:504. Суд обоснованно не принял данный довод во внимание,