Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2015 по делу n А03-15209/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                               Дело № А03-15209/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2015 года

Постановление изготовлено в полном объеме 25 февраля 2015 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ходыревой Л.Е.,

судей:     Кривошеиной С.В., Павлюк Т.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мавлюкеевой А.М.

при участии в заседании: без участия (извещены)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю на решение Арбитражного суда Алтайского края от 22.10.2014 по делу № А03-15209/2014 (судья Музюкин Д.В.)

по заявлению Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации договоров аренды, изложенных в сообщениях № № 01/028/2014-489, 01/028/2014-492, от 11.07.2014, обязании зарегистрировать договоры аренды № № 400, 405 от 12.11.2013,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - индивидуальный предприниматель Демина Елена Анатольевна, индивидуальный предприниматель Андреева Ирина Ивановна,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (далее – Комитет, заявитель) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее – Управление,  заинтересованное лицо) о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации договоров аренды, изложенных в сообщениях № № 01/028/2014-489, 01/028/2014-492, от 11.07.2014, обязании зарегистрировать договоры аренды № № 400, 405 от 12.11.2013.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 22.10.2014 решения Управления, изложенные в сообщениях № № 01/028/2014-489, 01/028/2014-492 от 11.07.2014, признаны незаконными. Суд обязал Управление зарегистрировать договоры аренды № № 400, 405 от 12.11.2013 после повторного обращения Комитета с заявлением о государственной регистрации.

Не согласившись с решением суда, Управление обратилось с апелляционной жалобой в Седьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Алтайского края отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям:

- провести государственную регистрацию сделки аренды возможно только при условии проведения кадастровых работ по формированию части недвижимого имущества, передаваемой в аренду; в ходе проведения правовой экспертизы документов, представленных на регистрацию, установлено отсутствие кадастрового паспорта объекта недвижимости с указанием его части, передаваемой в аренду;  утвержденные приказом Минэкономразвития России от 28.12.2012 г. № 831 и подлежащие применению в настоящее время формы кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, кадастрового паспорта земельного участка, кадастрового паспорта помещения предусматривают возможность отражения в них сведений о частях объектов недвижимости, на которые распространяются ограничения (обременения) права. 

Подробно доводы Управления изложены в апелляционной жалобе.

Комитет и третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Стороны,  надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (ч. 1, ч. 4 ст. 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда,  в судебное заседание апелляционной инстанции не явились. В порядке ч.3 ст. 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу  в отсутствие заявителя, заинтересованного лица и  третьих лиц.

Проверив материалы дела в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что в муниципальной собственности города Барнаула Алтайского края находится нежилое помещения (Н5) на 1-м этаже жилого дома, литер А площадью 519,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Барнаул, п. Южный, ул. Чайковского, 33.

В соответствии с требованиями статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Комитет 03.06.2014 обратился в Управление Росреестра по Алтайскому краю с заявлениями о государственной регистрации договоров аренды:

- договор аренды № 400 от 12.11.2013, заключенный с ИП Андреевой И.И. в отношении части нежилого помещения, площадью 4,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Барнаул, р.п. Южный, ул. Чайковского, 33;

- договор аренды № 405 от 12.11.2013, заключенный с ИП Деминой Е.А. в отношении части нежилого помещения, площадью 7,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Барнаул, р.п. Южный, ул. Чайковского, 33.

11.06.2014 Управлением направлены в адрес Комитета уведомления о приостановлении государственной регистрации указанных договоров аренды сроком на 1 месяц, так как Комитетом не представлены кадастровые паспорта объектов недвижимости с указанием частей, передаваемых в аренду.

11.07.2014 Управление направило в адрес Комитета сообщения № № 01/028/2014-489, 01/028/2014-492 об отказе в государственной регистрации договоров аренды №№ 400, 405 от 12.11.2013 по причине непредставления кадастровых паспортов объектов недвижимости с указанием частей, передаваемых в аренду.

Полагая, что отказы в государственной регистрации не соответствуют закону, нарушают права и законные интересы, Комитет обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Принимая судебный акт об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из незаконности отказа регистрирующего органа, поскольку заявителем на государственную регистрацию представлены все необходимые документы, а ответчиком не представлены доказательства наличия объективных причин, препятствовавших государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ, обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов не-движимого имущества на момент совершения сделки.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона о государственной регистрации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В силу статьи 26 Закона о государственной регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

При этом в силу пункта 10 статьи 33 Закона о государственной регистрации представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Кадастровый паспорт объекта недвижимости согласно частью 4 статьи 14 Федерального закона № 221-ФЗ представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения об объекте недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона № 221-ФЗ кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 – 21, 25- 29 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

Вместе с тем, из правовой природы отношений по поводу передачи объектов недвижимости в аренду следует, что такая передача части нежилого помещения не ведет к изменению уникальных характеристик объекта в целом, подлежащих учету в государственном кадастре недвижимости, арендуемая часть нежилых помещений не является выделенной, следовательно, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о неправомерности требования заинтересованного лица о предоставлении кадастрового паспорта на арендуемую необособленную части помещения (арендуемой площади).

В соответствии с пунктом 1 статьи 81 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» указано, что разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды части земельного участка, здания, сооружения или помещения, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона № 122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из материалов дела следует, что на государственную регистрацию заявителем представлен пакет документов, включающий в себя, в том числе графическое описание передаваемых в аренду частей недвижимого имущества, являющихся предметом аренды. Данные документы содержат текстуальное и графическое описание нежилых помещений, оформлены в виде приложений к договорам аренды и подписаны сторонами договора.

После подписания договоров аренды арендодатель передал, а арендаторы приняли во временное пользование и владение конкретные нежилые помещения, при этом какой-либо неопределенности в индивидуализации объектов у сторон не имелось, о чем свидетельствуют акты приема-передачи.

Требования пункта 1 статьи 81 и пункта 3 статьи 607 ГК РФ предусматривают определение объекта аренды как существенного условия этого договора, что является критерием определенности в правоотношениях сторон. Указанные выше обстоятельства позволяют сделать вывод о достижении сторонами договоров соглашения о помещениях, являющихся предметом аренды, то есть достижения согласия в данной части.

Кроме того, объекты недвижимого имущества, части которых переданы в аренду, ранее зарегистрированы