Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2015 по делу n А03-13892/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                               Дело № А03-13892/2014

резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2015

текст постановления изготовлен в полном объеме 07 апреля 2015

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С. Н. Хайкиной

судей С.В. Кривошеиной, Л.Е. Ходыревой

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Казариным И.М. с использованием средств аудиозаписи

при участии:

от истца: Жемарчуков А.П. – доверенность от 05.12.14

от ответчика: без участия, извещен

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Рубцовска Алтайского края на решение Арбитражного суда Алтайского края от 22.01.2015 по делу № А03-13892/2014 (судья Н. Д. Лежнева)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Партнер» (ОГРН 1022200810290, ИНН 2209006914) к муниципальному образованию «Город Рубцовск» Алтайского края в лице Администрации города Рубцовска Алтайского края (ОГРН 1022200813656, ИНН 2209011079) об обязании провести зачет стоимости неотделимых улучшений в сумме 783 159,40 рублей в счет оплаты приобретенного арендуемого нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Партнер» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к муниципальному образованию «Город Рубцовск» Алтайского края в лице Администрации города Рубцовска Алтайского края (далее – ответчик, Администрация) об обязании провести зачет стоимости неотделимых улучшений в сумме 783 159,40 рублей в счет оплаты приобретенного арендуемого нежилого помещения по договору купли-продажи нежилого помещения с рассрочкой платежа от 24.01.2014.

Решением суда от 22.01.2015 исковые требования Общества удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда и отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что ремонтные работы проведены истцом без согласия ответчика; возмещенная ответчиком сумма затрат на ремонт должна определяться на дату оценки недвижимого имущества с целью продажи; истцом не доказан факт выполнения ремонтных работ на заявленную сумму; судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права.

Ответчик о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, в судебное заседание представитель не явился. На основании ст. 156 АПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствии представителя ответчика.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционная инстанция считает его не подлежащими отмене.

Как следует из материалов дела, ООО «Партнер» на основании договоров аренды № 1460 от 01.01.2007, № 1613 от 01.12.2007, № 1869 от 01.12.2008, № 2055 от 01.11.2009 арендовало муниципальное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Рубцовск, ул. Калинина, 14, общей площадью 122 (123,3) кв. м.

В период аренды указанного нежилого помещения истец с согласия арендодателя произвел за свой счет ремонтные работы на данном объекте недвижимости.

На основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) между истцом (покупателем) и ответчиком (продавцом) 24.01.2014 заключен договор купли-продажи нежилого помещения по ул. Калинина, 14 в г. Рубцовске с рассрочкой платежа.

Право собственности ООО «Партнер» на нежилое помещение зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.02.2010 серии 22 АГ 971969.

Цена продажи нежилого помещения по указанному договору установлена в размере 3 747 000 рублей (в размере рыночной стоимости объекта, определенной на основании отчета об оценке № 108-А/д4-13 от 05.11.2013).

Поскольку цена объекта не была снижена на стоимость неотделимых улучшений, произведенных истцом, последний обратился в суд с требованием об обязании зачесть стоимость неотделимых улучшений в счет оплаты приобретенного объекта.

Суд первой инстанции, принимая обжалуемое решение, обоснованно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ установлено преимущественное право арендаторов, являющихся субъектами малого и среднего предпринимательства, на приобретение арендуемого имущества.

Согласно части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в силу прямого указания закона ответчик обязан зачесть в счет оплаты приобретаемого истцом имущества стоимость произведенных в период действия арендных отношений неотделимых улучшений такого имущества, согласованных с ответчиком.

Наличие согласия ответчика на проведение ремонтных работ, составивших неотделимые улучшения арендуемого имущества, подтверждается представленными в материалы дела актом сдачи-приема нежилого помещения в аренду от 01.01.2007, письмом Комитета Администрации города Рубцовска по управлению имуществом № 4177 от 18.09.2007, локальным сметным расчетом, прошедшим проверку в УКС Администрации г. Рубцовска, справкой о стоимости выполненных работ и затрат, письмом Администрации города Рубцовска от 11.12.2009 № 9796, Распоряжением Администрации города Рубцовска № 113-р от 14.03.2008, свидетельскими показаниями.

Доводы апелляционной жалобы о том, что указанные доказательства не подтверждают получение согласия арендодателя на проведение ремонтных работ арендуемого имущества, являются несостоятельными.

Согласно акту сдачи-приема нежилого помещения в аренду от 01.01.2007 помещение пригодно к эксплуатации после проведения капитального ремонта, включающего ремонт стен, потолка, пола, замену всех дверей, окон электропроводки, сантехнических радиаторов и труб.

Из письма Комитета Администрации города Рубцовска по управлению имуществом № 4177 от 18.09.2007 следует, что помещение требует капитального ремонта, предложено разрешить ООО «Партнер» проведение капитального ремонта с зачетом понесенных расходов.

Локальным сметным расчетом, прошедшим проверку в УКС Администрации г. Рубцовска, предусмотрено проведение работ, указанных в акте сдачи-приема нежилого помещения в аренду от 01.01.2007.

Согласно акту проверки использования площадей помещения по адресу: ул. Калинина, 14 от 07.09.2007 в помещении проведен капитальный ремонт, выполнен ремонт стен, заменены окна, двери, электропроводка, сантехническое оборудование, что соответствует работам, указанным в акте от 01.01.2007 и локальном сметном расчете.

Актом сдачи-приема нежилого помещения от 01.12.2007 установлено, что в результате осмотра нежилого помещения выявлено удовлетворительное его состояние, помещение пригодно для эксплуатации.

Письмом от 11.12.2009 № 9796 Администрация города Рубцовска подтвердила выполнение Обществом капитального ремонта арендуемого помещения, но указала на отсутствие в бюджете города Рубцовска средств для проведения зачета понесенных Обществом затрат.

Указанные документы в совокупности свидетельствуют о согласовании ответчиком проведения истцом капитального ремонта арендуемого им помещения.

О фактическом согласовании ответчиком выполнения работ по ремонту помещения свидетельствуют также последующие отношения сторон, в том числе частичная компенсация ответчиком произведенных расходов.

Свидетельскими показаниями бывшего руководителя Комитета Администрации города Рубцовска по управлению имуществом Бордовицына А. П. подтверждается передача в аренду помещения, требовавшего ремонта, а также согласование проведение ремонта с Администрацией города Рубцовска.

Ссылка ответчика на пункт 1 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции отклоняется, как основанная на неправильном толковании норм права.

В силу пункта 1 статьи 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Из материалов дела следует, что договор аренды между истцом и ответчиком заключен в надлежащей форме, в связи с чем истец вправе ссылаться на свидетельские показания относительно его условий и порядка исполнения.

Также судом апелляционной инстанции отклоняется довод ответчика о недоказанности выполнения истцом ремонтных работ, поскольку представленные в материалы дела доказательства (акт сдачи-приема нежилого помещения в аренду от 01.01.2007, письмо Комитета Администрации города Рубцовска по управлению имуществом № 4177 от 18.09.2007, локальный сметный расчет, акт проверки использования площадей от 07.09.2007, акт сдачи-приема нежилого помещения от 01.12.2007, письмо Администрации города Рубцовска от 11.12.2009 № 9796) содержат не только данные об объеме ремонтных работ, но и подтверждение ответчиком факта выполнения истцом таких работ.

С учетом изложенного ответчик обязан зачесть стоимость произведенных истцом неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет выкупной цены такого имущества.

Принимая во внимание, что рыночная стоимость неотделимых улучшений на 05.11.2013 (дату оценки рыночной стоимости имущества в целях продажи) составляет 855 757 рублей (экспертное заключение № 530 от 11.11.2014), а также учитывая возмещение ответчиком затрат на проведение капитального ремонта в сумме 72 597,60 рублей, требование Общества о зачете в счет оплаты нежилого помещения суммы в размере 783 159,40 рублей является правомерным.

В апелляционной жалобе Администрация указывает, что возмещенная сумма затрат на проведение капитального ремонта в размере 72 597,60 рублей должна быть пересчитана по состоянию на 05.11.2013 (дату оценки рыночной стоимости имущества в целях продажи).

Указанная позиция ответчика не основана на нормах права.

Оценка неотделимых улучшений в составе реализуемого имущества на дату оценки самого имущества обусловлена необходимостью установления стоимости таких улучшений, как составной части реализуемого имущества.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что в составе стоимости реализуемого имущества учитывается именно стоимость неотделимых улучшений, а не размер понесенных истцом затрат на проведение ремонта и создание таких улучшений.

В связи с этим размер возмещенных ответчиком затрат истца на ремонт, как и сами затраты истца остаются неизменными.

Также является необоснованным указание в апелляционной жалобе на то, что решением суда ответчик обязан зачесть в счет оплаты нежилого помещения не стоимость неотделимых улучшений, а величину расходов истца по ремонту помещения.

Как следует из решения суда первой инстанции, ответчик обязан зачесть именно стоимость неотделимых улучшений в счет оплаты нежилого помещения.

Указанная стоимость неотделимых улучшений определена в соответствии с экспертным заключением № 530 от 11.11.2014, согласно которому рыночная стоимость неотделимых улучшений в нежилом помещении, расположенном в городе Рубцовске по ул. Калинина, 14, произведенных ООО «Партнер», составила на 05.11.2013 – 855 757 рублей.

Возражений относительно экспертного заключения № 530 от 11.11.2014 со стороны ответчика не последовало, как в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, так и в ходе рассмотрения апелляционной жалобы.

В связи с этим судом первой инстанции правомерно удовлетворены исковые требования в полном объеме.

Таким образом, фактически доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу и не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Оснований для отмены решения и определения суда первой инстанции, в том числе и безусловных, установленных частью 4 статьи 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у апелляционного суда не имеется.

 Руководствуясь статьями 156, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

                                                                    ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 22.01.2015 по делу № А03-13892/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Рубцовска Алтайского края – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий                                                                      С. Н. Хайкина

Судьи                                                                                          С.В. Кривошеина

                                                                                                      Л.Е. Ходырева