Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2015 по делу n А45-17338/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                             Дело № А45-17338/2014

21 апреля 2015 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2015 года

Постановление в полном объеме изготовлено 21 апреля 2015 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Шатохиной Е.Г.,

судей: Афанасьевой Е.В., Фроловой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Хасанзяновым А.И.,

при участии:

от истца: Попова О.В. по доверенности от 05.08.2014, паспорт;

от ответчика: без участия (извещен),

от третьего лица: без участия (извещено),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Бердска (рег. №07АП-2592/2015) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 02 февраля 2015 года (судья Уколов А.А.) по делу № А45-17338/2014

по  иску  Администрации города Бердска

к обществу с ограниченной ответственностью «Вербена» (ОГРН 1115476028568) г. Новосибирск,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципального казенного учреждения «Управление жилищно-коммунального хозяйства»,

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 28.09.2011 года № 474, об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 28.09.2011 года № 475,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Бердска (далее – Администрация, истец) обратилась 21.08.2014 в Арбитражный суд Новосибирской области к обществу с ограниченной ответственностью «Вербена» (далее – ООО «Вербена», ответчик) с иском об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 28.09.2011 №475 в представленной истцом редакции, а также заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 28.09.2011 №474 в представленной истцом редакции.

Исковые требования обоснованы статьями 450, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы  необоснованным уклонением ответчика от подписания дополнительных соглашений.

В ходе судебного разбирательства истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования (л.д. 118-120, т. 1) и просил обязать ООО «Вербена» заключить:

1) дополнительное соглашение к договору аренды от 28.09.2011 № 475 в следующей редакции:

В соответствии с п. 5.1. договора аренды № 475 от 28.09.2011, стороны пришли к соглашению внести изменения в пункты 3.1. и 3.4. договора, изложив их в следующей редакции:

3.1. Размер арендной платы.

За арендуемое нежилое помещение с 15.07.2014 «Арендатор» оплачивает арендную плату по ставке 149,26 руб. за 1 кв. м, что за общую площадь арендуемого помещения 146,1 кв.м., без учета налога на добавленную стоимость, составляет 21 806,89 рублей в месяц.

3.4. Размер арендной платы по договору изменяется ежегодно «Арендодателем» по следующим основаниям:

-в связи с изменением уровня инфляции;

-изменением стоимости арендованного имущества после проведения оценки рыночной стоимости арендой платы;

2) дополнительное соглашение к договору аренды от 28.09.2011 № 474 в следующей редакции:

В соответствии с п. 5.1. договора аренды № 474 от 28.09.2011, стороны пришли к соглашению внести изменения в пункты 3.1. и 3.4. договора, изложив их в следующей редакции:

3.1. Размер арендной платы.

За арендуемое нежилое помещение с 01.01.2014 «Арендатор» оплачивает арендную плату по ставке 77,07 руб. за 1 кв. м, что за общую площадь арендуемого помещения 827,07 кв.м., без учета налога на добавленную стоимость, составляет 63742,28 рублей в месяц.

3.4. Размер арендной платы по договору изменяется ежегодно «Арендодателем» по следующим основаниям:

-в связи с изменением уровня инфляции;

-изменением стоимости арендованного имущества после проведения оценки рыночной стоимости арендой платы.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение «Управление жилищно-коммунального хозяйства».

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 02.02.2015 (резолютивная часть объявлена 26.01.2015) в иске отказано.

Администрация не согласилась с решением Арбитражного суда Новосибирской области от 02.02.2015, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал на нарушение судом первой инстанции норм материального права, а именно: подпункта 2 части 2 статьи 450, пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5 части 10 статьи 35 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», пункта 6.1 решения Совета депутатов г. Бердска №552 от 13.11.2014 «Об утверждении основных положений по управлению и распоряжению муниципальным имуществом города Бердска», пункта 7.1 решения Совета депутатов г. Бердска №680 от 30.06.2010 «Об утверждении положения о порядке предоставления в аренду муниципального имущества г. Бердска».

Суд первой инстанции не исследовал доводы истца об изменении договора в порядке подпункта 2 пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, не указал мотивы, по которым отверг доказательства и отклонил приведенные в обоснование своих требований доводы истца.

ООО «Вербена» представило в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором полагая недоказанным истцом существенное изменений обстоятельств, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать

Ответчик и третье лицо, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили. Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие участников арбитражного процесса.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, поддержавшего апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 02.02.2015, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта.

Из материалов дела следует, что 28.09.2011 между Администрацией (арендодателем), ООО «Вербена» (арендатором) и МКУ «Управление жилищно-коммунального хозяйства» г. Бердска (балансодержателем) заключен договор аренды №475, в соответствии с которым арендодатель при участи балансодержателя сдает, а арендатор принимает в пользование и владение за плату недвижимое имущество, а именно: нежилые помещения (А №2, 3, 4, 5, 6, 10, 11, 12, 13, 19, 20, 21) общей площадью 146,1 кв.м., расположенные на тором этаже здания (общей площадью 2264,9 кв.м.) по адресу: Новосибирская обл., г. Бердск, ул. Черемушная, 5/1.

Срок аренды устанавливается с 28.09.2011 по 27.09.2021 (пункт 1.4 договора).

Пунктом 3.1 договора аренды №475 предусмотрено, что арендуемое нежилое помещение арендатор оплачивает арендную плату по ставке 101,93 рублей за 1 кв.м. в соответствии с приложением №2, что за общую площадь арендуемого помещения 146,1 кв.м. без учета НДС составляет 14 892 рублей в месяц или 178 704 рублей за год.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год (пункт 3.4 договора).

Администрация провела оценку  рыночной стоимости арендной платы за использование нежилых помещений площадью 146,1 кв.м.

В соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости арендной платы за использование нежилых помещений площадью 146,1 кв.м. №109 (3К)/13-1/11 от 08.10.2013, выполненного независимым оценщиком – ООО Сибирский центр экономического анализа», рыночная стоимость арендной платы за 1 кв.м.  месяц без учета НДС, коммунальных, административно-хозяйственных и эксплуатационных расходов составила 149,26 рублей.

Полагая, что в данном случае существенно изменились обстоятельства, арендодатель обратился с предложением к арендатору о заключении дополнительного соглашения к договору аренды в редакции Администрации об установлении размера месячной арендной платы с 15.07.2014 равного 149,26 рублей за 1 кв.м., 21 806,89 рублей в месяц и изменений условий, касающихся возможности арендодателя изменять размер арендных платежей  в связи с изменением уровня инфляции и изменением стоимости арендованного имущества после проведения оценки рыночной стоимости арендной платы.

Также 28.09.2011 между Администрацией (арендодателем), ООО «Вербена» (арендатором) и МКУ «Управление жилищно-коммунального хозяйства» г. Бердска (балансодержателем) заключен договор аренды №474, в соответствии с которым арендодатель при участи балансодержателя сдает, а арендатор принимает в пользование и владение за плату недвижимое имущество, а именно: нежилые помещения общей площадью 827,07 кв.м., расположенные в здании (общей площадью 2264,9 кв.м.) по адресу: Новосибирская обл., г. Бердск, ул. Черемушная, 5/1, а именно: - нежилые помещения площадью 754,47 кв.м., расположенные на первом этаже (номера на поэтажном плане: А №2-14, 16-19, общей площадью 152,8 кв.м., часть помещения №15 площадью 24,27 кв.м., А1 №1-4 – общей площадью 577,4 кв.м.); - нежилые помещения площадью 72,6 кв.м., расположенные на втором этаже (номера на поэтажном плане №22, 23, 24 – общей площадью 72,6 кв.м.).

Срок аренды устанавливается с 28.09.2011 по 27.09.2021 (пункт 1.4 договора).

Пунктом 3.1 договора аренды №474 предусмотрено, что арендуемое нежилое помещение арендатор оплачивает арендную плату по ставке 68,74 рублей за 1 кв.м. в соответствии с приложением №2, что за общую площадь арендуемого помещения 827,07 кв.м. без учета НДС составляет 56 852 рублей в месяц или 682 224 рублей за год.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год (пункт 3.4 договора).

Администрация провела оценку  рыночной стоимости арендной платы за использование нежилых помещений площадью 827,07 кв.м.

В соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости арендной платы за использование нежилых помещений площадью 827,07 кв.м. №109 (3К)/13-1/10 от 08.10.2013, выполненного независимым оценщиком – ООО Сибирский центр экономического анализа», рыночная стоимость арендной платы за 1 кв.м.  месяц без учета НДС, коммунальных, административно-хозяйственных и эксплуатационных расходов составила 77,07 рублей.

Полагая, что в данном случае существенно изменились обстоятельства, арендодатель обратился с предложением к арендатору о заключении дополнительного соглашения к договору аренды в редакции Администрации об установлении размера месячной арендной платы с 15.07.2014 равного 77,07 рублей за 1 кв.м., 63 742,28 рублей в месяц и изменений условий, касающихся возможности арендодателя изменять размер арендных платежей  в связи с изменением уровня инфляции и изменением стоимости арендованного имущества после проведения оценки рыночной стоимости арендной платы.

Ответчик от подписания дополнительных соглашений отказался, мотивировав  отсутствием оснований для увеличения  арендной платы. Также ответчик указал, что в договорах  не определены основания изменения размера арендной платы в одностороннем порядке, ни допустимый размер таких изменений.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходили из недоказанности истцом существенного изменения обстоятельств.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи  450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения и расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом в абзаце 2 вышеуказанного пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации дано понятие существенного изменения обстоятельств - когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В случае недостижения сторонами соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут или изменен судом при наличии одновременно четырех условий, перечисленных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В части 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации