Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2015 по делу n А67-3958/2015. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

 СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                           Дело №А67-3958/2015

Полный текст постановления изготовлен 29.10.2015г.

Резолютивная часть постановления объявлена 26.10.2015г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Б. Нагишевой

судей  Е.И. Захарчука, О.Ю. Киреевой

при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.Б. Романовой

при участии в судебном заседании:

от истца: Андреева Д.С. по доверенности от 20.02.2015

от ответчика: Егорова Т.В. по доверенности от 27.05.2015

рассмотрев в судебном заседании  апелляционную жалобу ООО «УК Триумф» на решение Арбитражного суда Томской области от 21.08.2015 года по делу № А67-3958/2015 (07АП-9506/15) (судья С.В. Григорьев)

по исковому заявлению департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН 7017002351 ОГРН 1027000856211) к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Триумф» (ИНН 7017213835 ОГРН 1087017013159) о взыскании задолженности и пени в сумме 1 153 895-70 рублей,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска обратилось в суд с иском, уточнённым в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ), к ООО «Управляющая компания «Триумф» о взыскании 1 132 644,63 рублей за период с 29.01.2015 по 30.06.2015, пени в размере 21 251,07 рублей за период с 16.02.2015 по 29.06.2015.

Решением Арбитражного суда Томской области от 21.08.2015 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, ООО «УК Триумф» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить  и принять новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на невозможность использования земельного участка по указанному в договоре аренды назначению, а именно приступить к строительству в период, за который взыскивается задолженность ввиду самовольного занятия земельного участка УМП «Спецавтохозяйство г. Томска». Считает, что в связи с изложенным имеет право на уменьшение арендной платы.

Полагает, что судом необоснованно не применена ст. 333 ГК РФ.

Отзыв в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на апелляционную жалобу не поступал.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца возражала против удовлетворения апелляционной жалобы. Просила решение оставить без изменения.

Представитель ответчика поддержала доводы апелляционной жалобы. Просила решение по делу изменить, взыскав задолженность в сумме 304 793,38 руб., применив при расчете коэффициент 0,3.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим изменению.

Как следует из материалов дела, 01.08.2012 между Муниципальным образованием «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (арендодатель) и ООО «Управляющая компания «Триумф» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-19883 в редакции дополнительных соглашений от 16.10.2013, от 13.01.2014 №2, от 30.05.2014 №3, от 12.02.2015 №4.

По условиям договора арендодатель обязался предоставить арендатору во временное возмездное пользование земельный участок, расположенный по адресу: Томская область, г. Томск, ул. Мостовая, 38в с кадастровым номером 70:21:0100004:2762 площадью 7437 кв.метров для проектирования и строительства многофункциональных деловых и обслуживающих зданий.

Срок действия договора с 05.07.2012 по 04.03.2017 (пункт 2.1 договора).

Размер арендной платы установлен пунктом 3.5. договора (в редакции дополнительного соглашения № 3 от 30.05.2014): за период с 05.07.2012 по 04.09.2014 (проектирование многофункционального делового и обслуживающего здания) ставка арендной платы – 4% кадастровой стоимости участка; коэффициент к ставке арендной платы – 0,3; за период с 05.09.2014 по 04.03.2017 (строительство многофункционального делового и обслуживающего здания) ставка арендной платы – 4% кадастровой стоимости участка; коэффициент к ставке арендной платы – 1.

Кадастровая стоимость земельного участка с 01.01.2015 – 69 611 361,18 рублей (пункт 1.4 договора, в редакции дополнительного соглашения № 4 от 12.02.2015).

В пункте 3.8. договора предусмотрено, что плата за пользование земельным участком вносится равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала.

Поскольку ответчик свою обязанность по своевременной оплате аренды земельного участка исполнял ненадлежащим образом, у него образовалась задолженность в сумме 1132 644,63 рублей, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Удовлетворив исковые требования, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

Статьей 8 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из анализа вышеизложенных норм следует, что обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В статье 309 ГК РФ закреплено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, исходя из их относимости и допустимости.

Как следует из материалов дела и установлено судом, задолженность по арендной плате по договору составила 1 132 644,63 рублей.

Возражая против размера арендной платы, ответчик указывает на невозможность использования земельного участка по указанному в договоре аренды назначению, а именно приступить к строительству в период времени, за который взыскивается задолженность, ввиду самовольного занятия земельного участка УМП «Спецавтохозяйство г. Томска».

Судом апелляционной инстанции указанные доводы ответчика признаются необоснованными.

На основании пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора.

Пунктом 4 статьи 614 Кодекса также предусмотрено, что арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Приведенные положения, закрепленные в статьях 612, 614 Гражданского кодекса РФ, развивают применительно к отношениям по аренде имущества общие положения пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса РФ, согласно которому в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

С учетом изложенного, основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что недостатки имущества, были известны арендатору 29.01.2015, что подтверждается акта приема-передачи земельного участка от 12.02.2015.

Доказательств того, что истец в порядке статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации обращался к ответчику с требованием устранить недостатки, препятствующие пользованию арендованным помещением, либо соразмерно уменьшить арендную плату, либо возместить расходы на устранение недостатков, либо предоставить другое имущество, в материалах дела не имеется.

В настоящем случае обстоятельства, с которыми ответчик связывает необходимость освобождения его от уплаты арендной платы, по причине самовольного занятия участка УМП «Спецавтохозяйство г. Томска», не является следствием изменения или ухудшения условий использования предоставленного земельного участка, как и не является  ухудшением самого участка. В спорный период общество не заявляло истцу о том, что обязательство по предоставлению имущества в аренду исполнено ненадлежащим образом или что условия пользования земельным участком существенно изменились, а равно не предъявило арендодателю требований, предусмотренных статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, у суда  первой инстанции не имелось оснований для применения пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, суд первой инстанции правомерно указал на то, что арендатор не лишен права требовать возмещения причиненных ему убытков с лица, в результате действий которого возникли убытки.

Оснований для применения в спорный период коэффициента, не предусмотренного договором, судом не установлено.

Таким образом, взысканию подлежит задолженность по арендной плате в размере 1132 644,63 рублей

Из материалов дела следует, что в связи с невыполнением обязанности по внесению арендной платы, истец начислил ответчику пеню согласно пункту 3.11. договора аренды из расчета 1/360 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего после предусмотренных сроков платежа. Общий размер пени за период с 16.02.2015 по 29.06.2015 составил 21 251,07 рублей.

Расчет неустойки судом проверен и признан верным.

Довод ответчика о несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям неисполнения обязательств и необходимости применения статьи 333 ГК РФ судом апелляционной инстанции отклоняется по следующим обстоятельствам.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В соответствии с п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

Статьей 333 ГГК РФ предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 81 от 22.12.2011 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства