Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2011 по делу n А46-16136/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

20 сентября 2011 года

                                                     Дело №   А46-16136/2010

Резолютивная часть постановления объявлена  15 сентября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  20 сентября 2011 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.,

судей Зориной О.В., Семёновой Т.П.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Зинченко Ю.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5782/2011) общества с ограниченной ответственностью «Геотоп-2» на решение Арбитражного суда Омской области от 22.06.2011 по делу № А46-16136/2010 (судья Храмцов К.В.),

по иску общества с ограниченной ответственностью «Геотоп-2» (ИНН 5504082523,  ОГРН 1035507012298)

к обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Строительно-монтажное управление-1 крупнопанельного домостроения» (ИНН 5502049714, ОГРН102500537512)

третьи лица: Горляковский Валерий Анатольевич, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области

о признании права собственности

при участии в судебном заседании представителей: 

от общества с ограниченной ответственностью «Геотоп-2» - Рыбалко М.А по доверенности от 07.09.2010;

от общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Строительно-монтажное управление - 1 крупнопанельного домостроения» - не явился;

Горляковский Валерий Анатольевич – не явился;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - не явился;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Геотоп-2» (далее по тексту – ООО «Геотоп-2», истец, податель жалобы) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Производственно - коммерческая фирма «Строительно-монтажное управление - 1 крупнопанельного домостроения» (далее по тексту – ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД», ответчик) о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры, имеющей условный номер 42, общую площадь с летними помещениями 59,32 кв.м, расположенной по адресу: город Омск, улица Малиновского, дом 3 (адрес строительный).

Определениями суда от 28.03.2011 и от 11.05.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области и  Горляковский Валерий Анатольевич (далее по тексту – Управление Росреестра по Омской области, Горляковский В.А.).

Решением Арбитражного суда Омской области от 22.06.2011 по делу № А46-16136/2011 в удовлетворении исковых требований отказано.

При принятии решения суд первой инстанции руководствовался тем, что до ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию у истца не возникло право на общую долевую собственность на долю в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры, имеющей условный номер 42, общую площадь с летними помещениями 59,32 кв.м, расположенной по адресу: город Омск, улица Малиновского, дом 3 (адрес строительный). Незавершенный строительством объект до регистрации прав на него не введен в гражданский оборот, объектом права собственности ответчика также не является.

Возражая против принятого судом решения, ООО «Геотоп-2» обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 22.06.2011 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование своей апелляционной жалобы ООО «Геотоп-2» указывает, что спорное незавершенное строительство может считаться объектом вещных правоотношений и до приобретения статуса индивидуально-определенного недвижимого имущества и государственной регистрации права собственности. По мнению истца, право на долю ООО «Геотоп-2», выполнившее свои обязательства по договору в полном объеме, нарушены ответчиком. Ответчиком не исполнены обязательства по введению в эксплуатацию объекта в срок до 31.12.2010, не совершены действия и не подготовлены документы, необходимые для передачи квартиры в натуре по акту приема-передачи и государственной регистрации права собственности, что, по мнению истца, является основанием для удовлетворения исковых требований.

ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД», Управление Росреестра по Омской области, Горляковский В.А. письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Представители общества ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Горляковский В.А., надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание суда апелляционной инстанции не явились. На основании  части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Геотоп-2» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе; просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав представителя ООО «Геотоп-2», проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268, 270 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24.10.2008 между ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» (застройщик) и ООО «Геотоп-2» (участник долевого строительства) подписан договор участия в долевом строительстве № 3, по условиям которого застройщик обязуется в срок до 30.12.2010 ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Омск, ул. Малиновского, д. 3 (адрес строительный) и передать участнику долевого строительства квартиру, имеющую условный номер 42, количество комнат 2, общую площадь с летними помещениями 59,32 кв.м, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру. Стоимость квартиры согласована сторонами в размере 1 487 700 руб. На момент подписания договора расчет между сторонами произведен полностью (пункты 2.1, 2.2, 5.1, 5.2 договора).

Соглашением о зачете взаимной задолженности от 12.11.2009 между ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» и ООО «Геотоп-2» произведен зачет на сумму 944 921 руб. 58 коп., в том числе и по договору участия в долевом строительстве № 3 от 24.10.2008.

Ссылаясь на договор участия в долевом строительстве № 3 от 24.10.2008 как на основание приобретения права на спорный объект недвижимости, ООО «Геотоп-2» обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Отказ в удовлетворении исковых требований послужил основанием для обращения ООО «Геотоп-2» с жалобой, при рассмотрении которой суд апелляционной инстанции учел следующее.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (пункт 1 статьи 218 ГК РФ).

Предметом рассматриваемого спора о признании права собственности является доля в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры, имеющей условный номер 42, общую площадь с летними помещениями 59,32 кв.м, расположенную по адресу: г. Омск, ул. Малиновского, д. 3 (адрес строительный).

Исковые требования основаны на договоре участия в долевом строительстве № 3 от 24.10.2008, который как следует из пункта 1 данного договора, стороны регламентировали положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон № 214-ФЗ) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства).

Как следует из пункта 1 статьи 4 указанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости  и  после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом (пункт 3 указанной статьи).

Обязательные условия, которые подлежат отражению в договоре участия в долевом строительстве, предусмотрены в пункте 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Из представленного в материалы дела договора участия в долевом строительстве № 3 от 24.10.2008 усматривается, что данный договор их содержит. Вместе с тем, доказательства государственной регистрации представленного в материалы дела договора участия в долевом строительстве № 3 от 24.10.2008, в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно указал, что учитывая положения пункта 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», пункта 3 статьи 433 ГК РФ указанный договор не может являться достаточным основанием для приобретения истцом права собственности на спорное имущество.

Кроме того, как следует из приведенных положений Федерального закона № 214-ФЗ, передача жилой площади по договору долевого участия связана с завершением строительства объекта и вводом его в эксплуатацию.

Правовым последствием исполнения договора долевого участия является возникновение у участников долевого строительства права собственности на индивидуально определенные части/объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

При этом данное право реализуется по правилам статьи 398 ГК РФ, предусматривающей последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь.

Объект долевого строительства становится объектом гражданским прав, в отношении которого, в том числе возможно признание права собственности, лишь с момента его индивидуализации при помощи технического учета как объекта недвижимости.

Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Статья 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Федеральный закон № 122-ФЗ) относит жилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с ними, подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных Законом.

В статье 25 Закона предусмотрено, что право собственности на объект незавершенного строительства также подлежит государственной регистрации.

Незавершенный строительством объект подобно завершенному представляет собой вновь создаваемое недвижимое имущество. Из этого следует, что и в данном случае должна действовать статья 219 ГК РФ, которая увязывает возникновение права собственности с моментом его государственной регистрации.

В пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 25.02.1998 отмечено, что при рассмотрении соответствующих споров необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.

Материалами дела установлено и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что спорный многоквартирный жилой дом не введен в эксплуатацию, право собственности на незавершенный строительством объект не зарегистрировано.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что объект незавершенного строительства прошел кадастровый учет в порядке статей 5, 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и соответствует проектной документации, техническим регламентам, возведен с соблюдением строительных норм и правил.

Пунктом 3 статьи 25 Федерального закона № 122-ФЗ право собственности на объект незавершенного строительства