Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2012 по делу n А75-3479/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

28 февраля 2012 года

Дело №   А75-3479/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 февраля 2012 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шаровой Н.А.,

судей  Глухих А.Н., Зиновьевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Мироновой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9244/2011) индивидуального предпринимателя Шалаевой Светланы Сергеевны на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 19 сентября 2011 года по делу № А75-3479/2011 (судья Агеев А.Х.), принятое по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Шалаевой Светланы Сергеевны (ОГРН 350862215300051) к муниципальному образованию городской округ город Югорск в лице Департамента собственности и градостроительства администрации города Югорска (ОГРН 1058600313914, ИНН 8622011490) о расторжении договора

при участии в судебном заседании представителей:

от индивидуального предпринимателя Шалаевой Светланы Сергеевны – не явился, извещено;

от Департамента собственности и градостроительства администрации города Югорска – не явился, извещено;

установил:

индивидуальный предприниматель Шалаева Светлана Сергеевна (далее по тексту – индивидуальный предприниматель Шалаева С.С., истец, податель жалобы) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к муниципальному образованию городской округ город Югорск в лице Департамента собственности и градостроительства администрации города Югорска (далее по тексту – Департамент собственности и градостроительства администрации города Югорска, ответчик) о расторжении договора.

Исковые требования мотивированы тем, что истец, являясь субъектом малого предпринимательства, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) принял предложение о выкупе муниципального недвижимого имущества путем реализации права на преимущественный выкуп. Вместе с тем, истец полагает, что ответчик не произвел зачет стоимости проведенного капитального ремонта в счет оплаты приобретаемого имущества, в связи с чем, сделка купли-продажи является недействительной.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 19.09.2011 в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Шалаевой С.С. отказано.

При принятии решения суд первой инстанции, исходил из того, что при заключении спорного договора купли-продажи сторонами соблюдены все существенные условия данного договора, в связи с чем основания для признания его недействительным (ничтожным) отсутствуют. Кроме того, истцом не представлено доказательств того, что отделимые улучшения арендуемого истцом нежилого помещения были осуществлены с согласия арендодателя.

Возражая против принятого судом решения, индивидуальный предприниматель Шалаева С.С. обратилась в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 19.09.2011 по делу № А75-3479/2011 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы индивидуальный предприниматель Шалаева С.С. ссылается на то, что ответчик, зная о проведенном капитальном ремонте арендуемого помещения, в нарушение пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не произвел зачет стоимости проведенного капитального ремонта в счет оплаты приобретаемого имущества, в связи с чем в силу пункта 1 статьи 6 указанного закона сделка является ничтожной. Податель жалобы полагает, что вывод суда первой инстанции о выполнении истцом неотделимых улучшений арендуемого помещения без согласия арендодателя противоречит представленным в дело доказательствам, а именно договору аренды от 15.06.2005 № 35, в пункте 2.3.9 которого предусмотрено проведение капитального ремонта за счет арендатора.

Департамент собственности и градостроительства администрации города Югорска представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 19.09.2011 по делу № А75-3479/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Индивидуальный предприниматель Шалаева С.С., Департамент собственности и градостроительства администрации города Югорска, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке статей 268, 270 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом собственности и градостроительства администрации города Югорска (продавец) и индивидуальным предпринимателем Шалаевой С.С. (покупатель) 04.05.2010 заключен договор купли-продажи арендованного имущества № 18, согласно которому продавец продает, а покупатель приобретает в собственность арендуемое имущество: нежилое здание (склад НЗ), общей площадью 100,3 кв.м, расположенное по адресу: Россия, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Югорск, район югорск-2, дом 21, расположенного на земельном участке общей площадью 242 кв.м с кадастровым номером 86:22:0015001:354 (пункт1.1 договора).

Цена приобретения, согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта от 10.12.2009 № 160/09 составляет 1 049 000 руб., в том числе НДС.

Истец, не согласившись с выкупной ценой объекта, ссылаясь на то, что ответчик не произвел зачет стоимости проведенного капитального ремонта в счет оплаты приобретаемого имущества, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказ в удовлетворении исковых требований послужил основанием для подачи индивидуальным предпринимателем Шалаевой С.С. апелляционной жалобы, при рассмотрении которой, суд апелляционной инстанции учел следующее.

Отношения по отчуждению недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, субъектам малого и среднего предпринимательства регламентированы нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Федеральным законом, ничтожны.

В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разъяснено, что ничтожными в силу части 1 статьи 6 Закона являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом.

Статьей 421 ГК РФ установлен принцип свободы договора, в частности свободы определения сторонами условий, подлежащих включению в договор, который может быть ограничен лишь случаями, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 3 статьи 455 ГК РФ условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласие по указанным обязательным условиям сторонами достигнуто свободно.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии в совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного Закона, по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». То есть для сторон сделки предусмотрена обязанность проведения оценки рыночной стоимости отчуждаемого объекта муниципальной недвижимости.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости от 10.12.2009 № 160/09, стоимость объекта недвижимости составляет 1 049 000 руб.

Судом первой инстанции верно указано, что стоимость приобретаемого имущества, указанная в отчете, истцом не оспаривалась, доказательств, свидетельствующих о несогласии истца с ценой договора на момент его заключения, в материалы дела не представлено.

Частью 3 статьи 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно оттиску печати регистрирующего органа на договоре купли-продажи от 04.05.2010 № 18, договор прошел государственную регистрацию 20.05.2010.

Таким образом, все существенные условия договора купли продажи (наименование, количество и цена товара) определены сторонами в договоре от 04.05.2010 № 18. Кроме того, товар фактически передан истцу.

Учитывая изложенное, вывод суда первой инстанции о том, что на момент заключения договора купли продажи от 04.05.2010 № 18 индивидуальный предприниматель Шалаева С.С. располагала полной информацией относительно объекта продажи и его стоимости по указанному договору, следовательно, приняла на себя все права и обязанности, определенные договором, суд апелляционной инстанции считает правомерным.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик в нарушение пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не произвел зачет стоимости проведенного капитального ремонта в счет оплаты приобретаемого имущества, в связи с чем в силу пункта 1 статьи 6 указанного закона сделка является ничтожной, отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от  22.07.2008 № 159-ФЗ, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. То есть необходимым условием для такого зачета является согласие арендодателя на осуществление указанных улучшений.

Как верно указано судом первой инстанции, доказательств того, что неотделимые улучшения арендуемого истцом нежилого помещения были осуществлены с согласия арендодателя – Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации города Югорска, истцом не представлено.

Ссылка подателя жалобы на то, что согласие арендодателя на выполнение истцом неотделимых улучшений арендуемого помещения отражено в договоре аренды от 15.06.2005 № 35, в пункте 2.3.9 которого предусмотрено проведение капитального ремонта за счет арендатора, не принимается судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку согласно пункту 2.3.9 договора аренды от 15.06.2005 № 35, арендатор обязался своевременно, за свой счет производить текущий и капитальный ремонт арендуемого здания в разумный срок, с предварительным письменным уведомлением арендодателя. Однако доказательств, подтверждающих письменное уведомление арендодателя о проведении капитального ремонта, ответчиком в материалы дела не представлено.

Кроме того, согласие на осуществление дополнительных улучшений предполагает ясно выраженное одобрение конкретных улучшений (вид, объем, стоимость). Истцом документов, подтверждающих такое ясно выраженное одобрение арендодателя на выполнение улучшений, в материалы не представлено.

Более того, представленные истцом документы не подтверждают стоимость произведенных улучшений, поскольку из них невозможно установить стоимость имущества на момент передачи его в аренду. Оценка имущества на момент передачи его в аренду не производилась.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 19.09.2011 по делу № А75-3479/2011 суд апелляционной инстанции не усматривает.

Решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит. Апелляционная жалоба индивидуального предпринимателя Шалаевой С.С. подлежит оставлению без удовлетворения.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, в соответствии со статей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 2 000 руб. относятся на ее подателя – индивидуального предпринимателя Шалаеву С.С.

На основании изложенного и пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 19.09.2011 по делу № А75-3479/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шарова

Судьи

А.Н. Глухих

 Т.А. Зиновьева