Расскажите, пожалуйста, о программе ипотечного кредитования, осуществляемой в г. Москве. Кому и на каких условиях предоставляется долгосрочный кредит на покупку жилья? Имеют ли право покупатели на налоговые льготы? Какие санкции возможны в том случае, если покупатель станет неплатежеспособным?

В настоящее время для г. Москвы разработано сразу несколько ипотечных программ. Наиболее известна Московская программа ипотечного кредитования. В ее основе лежит классическая схема ипотеки. Кредиты выдаются на срок до 10 лет под 10% годовых на сумму, составляющую не более 70% стоимости квартиры.
Автором Московской программы ипотечного кредитования, является Московское ипотечное агентство (МИА), контроль за работой которого на правах учредителя осуществляет Правительство Москвы. Именно агентство определяет, в каких объемах и под какой процент банки могут выдавать кредит.
Кредит заемщику предоставляет уполномоченный Правительством Москвы банк. Затем этот кредит вместе с залоговым обязательством на недвижимость переводится в Московское ипотечное агентство. Под гарантии Правительства Москвы и с учетом находящихся у МИА договоров залога агентство будет выпускать и продавать на внутреннем и международном рынках долгосрочные обязательства, чтобы обеспечить приток средств для рефинансирования ипотечной программы.
По Московской программе ипотечного кредитования Правительством Москвы уполномочены работать только 4 банка: Сбербанк, Банк Москвы, Мосстройэкономбанк и Инвестсбербанк. Инвестсбербанк уже выдал кредиты на указанных условиях, и благодаря этому люди вселились в новые квартиры. У программы есть свои плюсы и минусы. Во-первых, рассчитана она только на физических лиц с московской пропиской. Во-вторых, даже столичным жителям получить кредит довольно сложно, так как банк предъявляет к своим заемщикам весьма жесткие требования. Прежде чем заемщик получит кредит, он должен пройти в банке собеседование, в ходе которого оценивается его возможность сполна вернуть взятые взаймы деньги. Существенную роль играют зарплата потенциального заемщика, его профессия, уровень образования, состояние здоровья, стаж работы, состав семьи, имеющийся бизнес.
Кроме того, есть еще несколько условий, которые может проанализировать сам заемщик еще до момента заполнения соответствующих бумаг на получение кредита:
наличие свободных денежных средств для первоначального денежного взноса (не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры);
необходимо, чтобы расходы на погашение кредита и его обслуживание не превышали 35% совокупного дохода заемщика или его семьи (если она есть);
данная программа не рассчитана на супердорогое жилье, поэтому необходимо, чтобы 1 кв. м покупаемой квартиры стоил не более 1500 долл. США;
кредитный договор заключается только после заключения договора купли - продажи, никакие другие договоры под действие данной программы не подпадают;
сразу при покупке приобретается право жить в новой квартире; это собственность покупателя, хотя и заложенная. После погашения кредита он становится абсолютным ее собственником;
по условиям Московской ипотечной программы покупаемая в кредит недвижимость должна быть расположена на территории г. Москвы. Это могут быть любые квартиры: и новые, и продающиеся на вторичном рынке, и отдельные дома или коттеджи;
искать квартиру заемщик может и самостоятельно, и с помощью риэлторских фирм. В любом случае соответствие продажной цены и рыночной стоимости должен будет подтвердить независимый оценщик - одно из оценочных агентств, имеющих лицензию Правительства Москвы. Платить за оценку будет заемщик;
при вынесении решения о выдаче кредита потенциальному заемщику банк не учитывает нынешние жилищные условия, наличие другой квартиры, степень нуждаемости в жилье, состоит ли заемщик в очереди на получение бесплатного жилья;
продавец квартиры может получить деньги, как в наличной, так и в безналичной форме, в рублях или в валюте.
Положительные факторы при принятии решения о выдаче кредита:
большое количество активов: недвижимость (земельные участки, приватизированные квартиры), автомашины, ценные бумаги и т.п. Можно включить сюда активы родителей как со стороны самого заемщика, так и со стороны супруга (супруги);
поручительства от членов семьи, друзей;
гарантии от солидных организаций;
документы, подтверждающие образовательный уровень (об окончании каких-либо курсов, о повышении квалификации, втором образовании).
Если потенциальный заемщик где-либо ранее кредитовался (например, брал льготный кредит на своем предприятии), то вполне уместно представить какие-либо документы, подтверждающие факт своевременного исполнения таких обязательств.
В том случае если в семье, которая хочет вселиться в купленную по Московской программе ипотечного кредитования квартиру, есть несовершеннолетний ребенок, для того чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на оформление новой купленной квартиры, необходимо представить документы, что ребенок имеет долю в какой-либо приватизированной квартире не менее 12 кв. м. В противном случае в разрешении будет отказано.
Многие потенциальные заемщики задают себе вопрос: что произойдет, если банк, в который они собираются внести первоначальный взнос, разорится.
Банки, которые стали уполномоченными банками Правительства Москвы, прошли очень жесткий отбор по конкурсу, тщательную проверку и отличаются наивысшей устойчивостью и надежностью. Вероятность их краха близка к нулю. В любом случае владелец жилищного сертификата, а затем и квартиры не пострадает. Сохранность внесенных денег и выполнение первоначальных обязательств гарантирует Правительство Москвы. Кроме того, раз в полгода проводятся регулярные проверки состоятельности банков и дается заключение, можно ли иметь с ними дело и дальше.
Погашение кредита происходит равными частями ежемесячно. Таким образом, сумма ежемесячного платежа будет уменьшаться, так как процент начисляется на фактическую сумму кредита. Рассмотрим это на примере:
Начальные условия
сумма кредита - 10 000 долл.;
процент за пользование - 10% годовых;
срок пользования - 120 месяцев (10 лет).
Расчет суммы ежемесячных платежей по погашению кредита
1-й месяц пользования кредитом:
сумма погашения кредита = 10 000 : 120 = 83,3 = const
процент за кредит = 10 000 х 10% : 12 = 83,3
суммарный платеж = 83,3 + 83,3 = 166,6.
2-й месяц пользования кредитом:
сумма погашения кредита = 10 000 : 120 = 83,3 = const
процент за кредит = (10 000 - 83,3) х 10% : 12 = 82,6
суммарный платеж = 83,3 + 82,6 = 165,9
и т.д.
Как видим, в начале срока суммарные платежи по погашению и обслуживанию обязательств перед кредитором самые большие. Затем величина основного долга уменьшается, а следовательно, и размер ежемесячно начисляемых процентов становится меньше.
Ипотечный кредит оформляется на 10 лет, но если заемщик захотел раньше погасить свою задолженность, то проценты будут начисляться за фактическое время пользования кредитом.
Инвестсбербанк предлагает заемщикам следующую схему выдачи кредита:
1. Заемщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для приобретения квартиры и представляет в банк вместе с другими документами.
2. Банк анализирует информацию о заемщике, проверяет его кредитоспособность и в течение 7 дней выносит заявление заемщика на заседание кредитного комитета.
3. Кредитный комитет приглашает заемщика на очередное заседание, принимает решение о возможности выдачи кредита, его размере и размере первоначального взноса.
4. Заемщик открывает в банке необходимые счета и депонирует на специальном ипотечном счете первоначальный взнос в размере, согласованном с банком.
5. Банк выдает заемщику на руки Ипотечный сертификат на сумму утвержденного банком кредита. Сертификат подтверждает готовность банка в любой момент в течение 5 месяцев с даты его выдачи оформить кредит и перечислить средства продавцу приобретаемой квартиры.
6. Заемщик самостоятельно или с помощью риэлторских компаний подбирает у продавца жилья подходящую квартиру.
7. Лицензированный оценщик оценивает стоимость выбранной заемщиком квартиры. Банк соотносит ее стоимость с размером утвержденного кредита.
8. После проверки документов на приобретаемую квартиру и при необходимости повторной проверки платежеспособности заемщика банк заключает с ним договор на ипотечный кредит и перечисляет средства на специальный ипотечный счет.
9. Заемщик, продавец жилья и банк заключают трехсторонний договор купли - продажи квартиры и ипотеки, который регистрируют в установленном законом порядке (нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода прав собственности и ипотеки / залога).
10. Банк по распоряжению заемщика перечисляет продавцу жилья полную стоимость квартиры (начальный взнос + сумма кредита).
11. Заемщик вселяется в квартиру и прописывается в ней.
12. Заемщик заключает договор страхования квартиры в пользу банка.
13. Банк уступает Московскому ипотечному агентству право требования по договору ипотечного кредитования.
14. Банк продолжает обслуживание заемщика в течение всего срока действия кредитного договора, т.е. в установленные соответствующим договором сроки взимает с заемщика по графику все положенные выплаты по предоставленному кредиту и своевременно перечисляет их на расчетный счет МИА.
При покупке квартиры по Московской программе ипотечного кредитования покупатель имеет право на налоговые льготы. В пределах суммы, затраченной на покупку жилья, равной 5 тыс. минимальных размеров оплаты труда, покупатель квартиры полностью освобожден от уплаты подоходного налога. Это освобождение предоставляется на три года.
О факте внесения первоначальной суммы и выдачи кредита сообщать в налоговые службы не требуется.
Наиболее часто встречается ситуация, когда заемщик хочет внести первоначальный взнос в виде своей старой квартиры. При этом возможны три варианта:
1. Старую квартиру можно продать и внести из этой суммы первичный взнос. Ее оценивают лицензированные оценщики, оформляется фьючерсная сделка купли - продажи, т.е. с отсрочкой выселения, и заемщик живет в ней до дня переезда в новую квартиру. Затем банк продает ее, берет 30% стоимости новой квартиры. Если сумма больше, то заемщик имеет право распорядиться ею как угодно: либо внести в счет оплаты кредита, либо направить на другие цели.
2. Можно получить краткосрочный кредит для первоначального взноса при покупке новой квартиры под залог уже имеющегося жилья. До истечения срока краткосрочного кредита заемщик может реализовать заложенное старое жилье, рассчитаться по краткосрочному кредиту и использовать остаток вырученных средств для последующего погашения долгосрочного кредита.
3. Можно организовать альтернативную (встречную) сделку. При этом одновременно заключаются два договора купли - продажи: один на продажу старого жилья, другой - на покупку нового с заключением кредитного договора с банком. Однако этот способ очень трудно осуществить технически, необходимо очень тщательно подойти к выбору риэлторской фирмы, которая возьмется за такую сделку.
Если семья становится неплатежеспособной и страховая компания не в силах ее защитить, то, конечно, придется освобождать жилье. Предусматривается два способа выселения: добровольный и по решению суда. Если шансов добиться отсрочки платежей при судебном разбирательстве нет, то до суда дело лучше не доводить, потому что придется оплачивать все издержки. В г. Москве создается специальный отселенческий фонд, в котором семья может купить жилье по средствам. Ведь 30% стоимости новой квартиры она внесла в самом начале, что-то выплатила позже. Все это остается у семьи за вычетом определенной суммы в качестве возмещения ущерба банку. Квартира, из которой выселяют семью, выставляется на открытые торги. Семья из полученной суммы покрывает все свои обязательства перед банком. А банк проверяет платежеспособность нового покупателя, новая сделка регистрируется в установленном порядке - все повторяется.
Если же вырученных от продажи квартиры денег не хватает на покупку даже дешевого жилья, семья может жить в отселенческом фонде по договору найма без права приватизации.
При покупке квартиры по Московской программе ипотечного кредитования у заемщика возникают дополнительные расходы, которые он должен заранее планировать. Основные из них:
оценка покупаемой квартиры у независимого оценщика - около 50 долл. США;
нотариальное удостоверение договора купли - продажи и ипотеки - 1,5% суммы договора;
регистрация договора купли - продажи и ипотеки в Комитете муниципального жилья - до 3000 руб.;
страхование квартиры - 0,75% непогашенной части кредита;
подбор квартиры риэлторской фирмой 5 - 10% ее стоимости.
Очень часто банки, профессионально работающие на рынке ипотечного кредитования, заключают договоры о сотрудничестве с риэлторскими фирмами. В таких случаях заемщику помогут подобрать квартиру бесплатно.
Подписано в печать Г.В.Росс
23.04.1999 Профессор,

декан экономического факультета
О.Г.Трудов
Российский государственный
гуманитарный университет
"Финансовая газета. Региональный выпуск", 1999, N 17

Может ли спортивная некоммерческая организация являться плательщиком налога на прибыль и НДС?  »
Бухгалтерские консультации »
Читайте также