...ОАО "А" осуществляет передачу тепловой и электрической энергии от ОАО "С" до потребителей. Для определения количества потребленных энергоресурсов будет построен узел учета тепловой и электрической энергии. Финансировать строительство будут ОАО "А" и потребители энергии. Какой вид договора следует заключить с потребителями - долевого участия или безвозмездный договор?

По нашему мнению, целесообразно заключить с заинтересованными организациями - потребителями тепловой и электрической энергии (организации-инвесторы) договор долевого участия в строительстве. Решение вопроса о выборе варианта заключения договора зависит от того, кто будет являться собственником узла учета. При заключении договора о долевом участии в строительстве объект будет находиться в долевой собственности. При заключении договора о безвозмездном перечислении денежных средств в адрес ОАО "А" от прочих потребителей энергии построенный объект будет находиться в собственности только ОАО "А". При этом необходимо иметь в виду, что согласно ст.575 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда, в отношениях между коммерческими организациями.
В договорах на долевое участие в финансировании строительства устанавливаются сумма долевых взносов и соответствующая ей доля каждого соинвестора. По окончании строительства участники инвестиционного контракта составляют совместный документ о распределении между ними площадей построенного здания. Согласно условиям инвестиционного контракта каждая из сторон самостоятельно оформляет право собственности на получаемые объекты недвижимости.
Как правило, в рамках договора долевого участия в строительстве соинвесторы определяют из своего числа организацию, осуществляющую функции застройщика, которая аккумулирует денежные средства инвесторов (организаций-дольщиков), предназначенные для финансирования предстоящего строительства.
В бухгалтерском учете организации-застройщика (ОАО "А") операции по поступлению денежных средств от организаций-соинвесторов на финансирование строительства, проведению строительных работ, а также передаче организациям-дольщикам соответствующих площадей найдут следующее отражение:
----T------------------------------------------T--------T--------¬
¦ N ¦ Содержание операции ¦ Дебет ¦ Кредит ¦
¦п/п¦ ¦ ¦ ¦
+---+------------------------------------------+--------+--------+
¦ 1 ¦Поступили средства целевого финансирования¦ 51 ¦ 86 ¦
¦ ¦от организаций-дольщиков на финансирование¦(55, 52)¦ ¦
¦ ¦предстоящего строительства с учетом НДС ¦ ¦ ¦
+---+------------------------------------------+--------+--------+
¦ Вариант "А" - строительно-монтажные работы ¦
¦ осуществляются подрядным способом ¦
+---T------------------------------------------T--------T--------+
¦ 2 ¦Перечислен аванс (предварительная оплата) ¦ 60 (76)¦ 51 ¦
¦ ¦подрядчику (генеральному подрядчику) ¦ ¦(55, 52)¦
+---+------------------------------------------+--------+--------+
¦ 3 ¦Организацией-застройщиком принята к учету ¦ 08 ¦ 60 ¦
¦ ¦стоимость выполненных ¦ ¦ ¦
¦ ¦строительно-монтажных работ (в сумме, ¦ ¦ ¦
¦ ¦указанной в акте приемки-сдачи ¦ ¦ ¦
¦ ¦строительного объекта) ¦ ¦ ¦
+---+------------------------------------------+--------+--------+
¦ 4 ¦В соответствии с полученным от подрядчика ¦ 19 ¦ 60 ¦
¦ ¦счетом-фактурой начислен НДС (от суммы ¦ ¦ ¦
¦ ¦договорной цены сданного строительного ¦ ¦ ¦
¦ ¦объекта) ¦ ¦ ¦
+---+------------------------------------------+--------+--------+
¦ 5 ¦Принята к учету организацией-застройщиком ¦ 01 ¦ 08 ¦
¦ ¦на основании акта (форма N ОС-1а) ¦ ¦ ¦
¦ ¦соответствующая доля введенного в ¦ ¦ ¦
¦ ¦эксплуатацию объекта основных средств (по ¦ ¦ ¦
¦ ¦объектам недвижимости после их регистрации¦ ¦ ¦
¦ ¦или направления документов на регистрацию)¦ ¦ ¦
¦ ¦в качестве отдельного инвентарного объекта¦ ¦ ¦
+---+------------------------------------------+--------+--------+
¦ 6 ¦Предъявлена к вычету ¦ 68 ¦ 19 ¦
¦ ¦организацией-застройщиком сумма НДС, ¦ ¦ ¦
¦ ¦приходящаяся на стоимость доли объекта ¦ ¦ ¦
¦ ¦основных средств, принятая к учету, ¦ ¦ ¦
¦ ¦согласно договору долевого участия в ¦ ¦ ¦
¦ ¦строительстве (на первое число месяца, ¦ ¦ ¦
¦ ¦следующего за месяцем принятия к учету ¦ ¦ ¦
¦ ¦объекта основных средств, - п.5 ст.172 и ¦ ¦ ¦
¦ ¦п.2 ст.259 НК РФ) ¦ ¦ ¦
+---+------------------------------------------+--------+--------+
¦ 7 ¦Переданы организациям-дольщикам ¦ 86 ¦ 08 ¦
¦ ¦соответствующие доли сданного объекта в ¦ ¦ ¦
¦ ¦пропорции, предусмотренной договором ¦ ¦ ¦
¦ ¦долевого участия в строительстве ¦ ¦ ¦
+---+------------------------------------------+--------+--------+
¦ 8 ¦Переданы организациям-дольщикам суммы НДС,¦ 86 ¦ 19 ¦
¦ ¦приходящиеся на соответствующие доли в ¦ ¦ ¦
¦ ¦законченном и сданном объекте основных ¦ ¦ ¦
¦ ¦средств (узел учета электроэнергии), в ¦ ¦ ¦
¦ ¦соответствии со сводным счетом-фактурой и ¦ ¦ ¦
¦ ¦копиями платежных документов ¦ ¦ ¦
+---+------------------------------------------+--------+--------+
¦ Вариант "Б" - строительно-монтажные работы ¦
¦ осуществляются хозяйственным способом ¦
+---T------------------------------------------T--------T--------+
¦ 2 ¦Списаны затраты по строительству объекта ¦ 08 ¦ 10, 69,¦
¦ ¦основных средств (узла учета ¦ ¦ 70, 60 ¦
¦ ¦электроэнергии) ¦ ¦ и др. ¦
+---+------------------------------------------+--------+--------+
¦ 3 ¦Начислен НДС на стоимость выполненных ¦ 19 ¦ 68 ¦
¦ ¦строительно-монтажных работ ¦ ¦ ¦
+---+------------------------------------------+--------+--------+
¦ 4 ¦Перечислена в бюджет вся сумма ¦ 68 ¦ 51 ¦
¦ ¦причитающегося НДС за выполненные ¦ ¦(55, 52)¦
¦ ¦строительно-монтажные работы ¦ ¦ ¦
¦ ¦(в соответствии с п.5 ст.172 НК РФ) ¦ ¦ ¦
+---+------------------------------------------+--------+--------+
¦ 5 ¦Организацией-застройщиком на основании ¦ 01 ¦ 08 ¦
¦ ¦акта о приеме-передаче здания (сооружения)¦ ¦ ¦
¦ ¦(форма N ОС-1а) принят к бухгалтерскому ¦ ¦ ¦
¦ ¦учету в соответствующей доле объект ¦ ¦ ¦
¦ ¦основных средств (по объектам недвижимости¦ ¦ ¦
¦ ¦после регистрации или направлении ¦ ¦ ¦
¦ ¦документов на регистрацию) ¦ ¦ ¦
+---+------------------------------------------+--------+--------+
¦ 6 ¦Организацией-застройщиком принят к зачету ¦ 68 ¦ 19 ¦
¦ ¦НДС, ранее уплаченный со стоимости ¦ ¦ ¦
¦ ¦выполненных строительно-монтажных работ, с¦ ¦ ¦
¦ ¦доли застройщика в стоимости введенного в ¦ ¦ ¦
¦ ¦эксплуатацию объекта основных средств ¦ ¦ ¦
¦ ¦(узла учета электроэнергии) (п.5 ст.172 ¦ ¦ ¦
¦ ¦НК РФ) ¦ ¦ ¦
+---+------------------------------------------+--------+--------+
¦ 7 ¦Переданы организациям-дольщикам ¦ 86 ¦ 08 ¦
¦ ¦соответствующие доли сданного объекта ¦ ¦ ¦
¦ ¦(узла учета электроэнергии) в пропорции, ¦ ¦ ¦
¦ ¦предусмотренной договором долевого участия¦ ¦ ¦
¦ ¦в строительстве ¦ ¦ ¦
+---+------------------------------------------+--------+--------+
¦ 8 ¦Переданы организациям-дольщикам суммы ¦ 86 ¦ 19 ¦
¦ ¦"входного" НДС (ранее уплаченные от ¦ ¦ ¦
¦ ¦стоимости выполненных ¦ ¦ ¦
¦ ¦строительно-монтажных работ), приходящиеся¦ ¦ ¦
¦ ¦на их доли, в сданном объекте основных ¦ ¦ ¦
¦ ¦средств (узле учета электроэнергии) в ¦ ¦ ¦
¦ ¦соответствии со сводным счетом-фактурой и ¦ ¦ ¦
¦ ¦копиями платежных документов ¦ ¦ ¦
L---+------------------------------------------+--------+---------
Привлечение денежных средств соинвесторов, оформленное договором долевого участия в строительстве, не приводит к возникновению у организации-застройщика (ОАО "А") обязанности по уплате НДС (согласно пп.4 п.3 ст.39 НК РФ не признается реализацией передача имущества, носящая инвестиционный характер). Это подтверждает и арбитражная практика (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 15.12.1999 N А56-8966/99, ФАС Центрального округа от 29.04.2004 N А36-89/10-03).
Полученные на строительство денежные средства (инвестиции) следует квалифицировать как целевое финансирование, не облагаемое у застройщика налогом на прибыль организаций. К средствам целевого финансирования относятся средства дольщиков, аккумулированные на счетах организации-застройщика (пп.14 п.1 ст.251 НК РФ). Данные средства используются застройщиком только на инвестирование строительства в соответствии с назначением, определенным в договоре инвестором (юридическим или физическим лицом) - источником целевого финансирования. В случае использования средств не по целевому назначению они включаются в состав внереализационных доходов в соответствии с п.14 ст.250 НК РФ.
Инвестор, осуществляющий функции заказчика, должен вести раздельный учет доходов и расходов, полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета указанные средства подлежат налогообложению с даты их получения.
В гл.25 НК РФ определено, что указанные средства, а также производимые за их счет капитальные затраты на создание амортизируемого имущества налогом на прибыль организаций не облагаются.
Таким образом, поступления от участников договора на строительство не включаются в налоговую базу по налогу на прибыль организаций и НДС.
И.Ложников
Аудиторская компания
HLB Внешаудит
Подписано в печать
06.04.2005
"Финансовая газета. Региональный выпуск", 2005, N 14

У организации в истекшем налоговом периоде отсутствовал объект обложения НДС. Необходимо ли в таком случае представлять в налоговый орган декларацию по НДС?  »
Бухгалтерские консультации »
Читайте также