Статья: Налогообложение субъектов ипотечного жилищного кредитования и пути его совершенствования (Крупин В.О.) ("Финансовый вестник: финансы, налоги, страхование, бухгалтерский учет", 2008, n 12)

"Финансовый вестник: финансы, налоги, страхование, бухгалтерский учет", 2008, N 12
НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ СУБЪЕКТОВ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
И ПУТИ ЕГО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ
Ипотечное жилищное кредитование в России находится в стадии поиска путей дальнейшего развития. Без сомнения повышение эффективности жилищной ипотеки в России в значительной степени зависит от оптимизации налогового администрирования экономических субъектов, действующих на рынке ИЖК. Прежде чем осветить возможные направления совершенствования налогообложения, перечислим основные изменения, произошедшие в нормативных актах, определяющих жилищную систему России.
1. ГК РФ.
С принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ" в ГК РФ был внесен ряд изменений.
Статья 130 "Недвижимые и движимые вещи" ГК РФ в предыдущей редакции при кодификации недвижимых вещей не признавала в качестве таковых объекты незавершенного строительства. Благодаря внесенным изменениям этот пробел был устранен, что позволяет говорить об ипотеке как о залоге не только недвижимости как физической вещи, но и залоге недвижимого имущества, включающего права на недвижимость.
Статья 292 "Права членов семьи собственников жилого помещения" ГК РФ предусматривала при отчуждении жилого помещения, в котором проживают, в частности, несовершеннолетние члены семьи собственника, согласие органов опеки и попечительства. В новой редакции данной статьи необходимость получения согласия органов опеки и попечительства стала распространяться только при условии, что в данном жилом помещении проживают "находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника". Кроме того, отныне согласно п. 2 данной статьи "переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника".
Статья 339 "Договор о залоге, его форма и регистрация" ГК РФ предписывала, что договор об ипотеке подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Согласно внесенным изменениям п. 3 данной статьи ныне звучит так: "Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом". Иными словами, нотариальное заверение требуется лишь в установленных законом случаях.
2. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Закон об ипотеке).
Помимо изменений, внесение которых было продиктовано уточнениями в ГК РФ, в Закон об ипотеке с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" были внесены такие изменения.
Статья 6 "Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке" Закона об ипотеке была дополнена п. 6, по которому "ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом".
Статья 13 "Основные положения о закладной" Закона об ипотеке после внесения соответствующих изменений позволяет изменять любые условия закладной (ранее разрешалось лишь изменение предмета ипотеки или размера обеспечения), а согласно п. 7 "государственная регистрация такого соглашения осуществляется безвозмездно".
Внесены изменения и в ст. 20 "Порядок государственной регистрации ипотеки" Закона об ипотеке, регламентирующую содержание закладной. Если ранее государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора, осуществлялась на основании заявления залогодателя или залогодержателя, то в настоящее время такой порядок сохранен лишь для тех случаев, когда требуется нотариальное удостоверение ипотеки. В остальных случаях государственная регистрация осуществляется на основании заявления обеих сторон.
Статья 31 "Страхование заложенного имущества и ответственности заемщика за невозврат кредита" Закона об ипотеке предоставляет право залогодателю "застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита". При этом страховая сумма "не должна превышать 20% стоимости заложенного имущества".
Изменения коснулись и ст. 76 "Ипотека строящихся жилых домов" Закона об ипотеке, по которым "при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства". При этом, что особенно актуально, "по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается" (в предыдущей редакции Закона об ипотеке по завершении строительства жилого дома необходимо было заключить новый договор об ипотеке).
3. Следующий блок изменений касается Федерального закона от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (Закон об ипотечных ценных бумагах). Изменения в него внесены в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 193-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах".
Статья 2 "Основные понятия" Закона об ипотечных ценных бумагах помимо основных видов ИЦБ, облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия дополнена новым видом ипотечных облигаций - жилищной облигацией с ипотечным покрытием, в состав которого входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений.
Новая редакция ст. 3 "Ипотечное покрытие" Закона об ипотечных ценных бумагах значительно упростила порядок подтверждения входящего в состав ипотечного покрытия требования по обеспеченному ипотекой обязательству. Если ранее при подтверждении согласно п. 6 данной статьи было необходимо предоставлять выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), зарегистрированный договор об ипотеке, кредитный договор или договор займа, закладную со всеми приложениями, а также документ, раскрывающий содержание сделки, то в настоящее время для осуществления подтверждения достаточно представления лишь закладной. Кроме того, утратило силу положение данной статьи, входящее в п. 3, согласно которому должник мог одновременно возвращать основную сумму долга и проценты периодическими платежами (аннуитетная схема) при условии, что размер обязательств составлял не менее 50% требований, входящих в ипотечное покрытие. В настоящее время удельный вес требований не регламентируется.
Статья 16 "Погашение облигаций с ипотечным покрытием по требованию их владельцев" Закона об ипотечных ценных бумагах по-новому регламентирует процесс банкротства организации - эмитента облигаций с ипотечным покрытием. Согласно изменениям из имущества, составляющего конкурсную массу, исключается имущество, являющееся ипотечным покрытием, залогом которого обеспечивается исполнение обязательств по облигациям с ипотечным покрытием, а реализация ипотечного покрытия облигаций может проводиться путем продажи либо замены эмитента.
Наконец, ст. 17 "Лица, имеющие право выдавать ипотечные сертификаты участия" Закона об ипотечных ценных бумагах расширяет перечень организаций, имеющих право выдавать этот вид ИЦБ. Если раньше этим правом обладали лишь коммерческие организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, то ныне к ним присоединились кредитные организации.
Далее остановимся на изменениях в Налоговом кодексе РФ, заслуживающим более детального рассмотрения, но прежде отметим, что представленные ниже изменения значительно улучшили налоговый климат в жилищной ипотеке страны.
1. Налог на добавленную стоимость.
Пункт 3 ст. 149 "Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)" НК РФ в новой редакции гласит, что не подлежат налогообложению реализация жилых домов, жилых помещений, долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир (ранее эти операции облагались НДС).
2. Налог на доходы физических лиц.
Действующая редакция ст. 220 "Имущественные налоговые вычеты" НК РФ предполагает, что налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи жилой недвижимости, а также дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн руб. Если же указанное имущество находилось в собственности три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в фактически полученной сумме (ранее период владения реализованным имуществом составлял пять лет).
Имущественный налоговый вычет до 1 млн руб. предоставляется в суммах, фактически израсходованных на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилой недвижимости. В фактические расходы на новое строительство могут включаться следующие расходы: на разработку проектно-сметной документации, на приобретение строительных и отделочных материалов, на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством, расходы, связанные с работами или услугами по строительству и отделке, на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации. В фактические расходы на приобретение жилой недвижимости могут включаться следующие расходы: на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, на приобретение отделочных материалов, на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты.
Действующая редакция данной статьи предполагает предоставление имущественного налогового вычета по фактически израсходованным суммам, направленным на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным как от кредитных организаций, так и других структур, и направленным на новое строительство или приобретение жилой недвижимости. Имущественный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при условии подтверждения права на вычет налоговым органом (ранее вычет предоставлялся по окончании налогового периода).
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 212 "Особенности определения налоговой базы при получении дохода в виде материальной выгоды" НК РФ материальной выгодой признается экономия на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами, полученными от организаций или индивидуальных предпринимателей, за исключением средств, полученных на новое строительство либо приобретение жилой недвижимости. (Ранее данная статья предусматривала пользование лишь ипотечными кредитами.) Отметим, что согласно ст. 224 "Налоговые ставки" НК РФ налоговая ставка по доходам, полученным в виде материальной выгоды, устанавливается в размере 13% (ранее - 35%).
3. Налог на прибыль организаций.
Согласно внесенным изменениям в ст. 251 "Доходы, не учитываемые при определении налоговой базы" НК РФ инвесторы, действующие в организационном статусе ипотечных агентств, освобождаются от уплаты налога на прибыль, если имущество, включая денежные средства, и имущественные права получены в связи с их уставной деятельностью (ранее доходы ипотечных агентств, связанные с осуществлением уставной деятельности, облагались налогом на прибыль по ставке 24%).
Согласно изменениям в ст. 284 "Налоговые ставки" НК РФ инвесторы, вкладывающие средства в ИЦБ, уплачивают по доходам в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, а также по доходам по ипотечным сертификатам участия, эмитированным или выданным до 1 января 2007 г., 9%; 15% с суммы дохода уплачиваются по доходам в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, а также по доходам по ипотечным сертификатам участия, эмитированным или выданным после 1 января 2007 г. (ранее налоговая ставка была единой и составляла 24%).
4. Государственная пошлина.
Федеральным законом от 2 ноября 2004 г. в НК РФ введен новый раздел - гл. 25.3 "Государственная пошлина". Представим положения главы, имеющие отношение к предмету данной статьи.
Статья 333.24 "Размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий" НК РФ устанавливает, что за удостоверение договоров об ипотеке жилого помещения в обеспечение возврата кредита (займа), предоставленного на приобретение или строительство жилого дома, при условии, что данное требование установлено законодательством Российской Федерации, пошлину в размере 200 руб.
Статья 333.33 "Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий" НК РФ за внесение изменений в записи ЕГРП устанавливает следующие размеры пошлины: для физических лиц - 100 руб., для организаций - 300 руб., федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления - 50 руб.
За государственную регистрацию договора об ипотеке, включая внесение в ЕГРП записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество, предполагается уплата пошлины физическими лицами - 500 руб., организациями - 2000 руб. При заключении соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи ЕГРП, физические лица должны уплатить 100 руб., организации - 300 руб.
Государственная регистрация смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в ЕГРП записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, предполагает уплату пошлины в размере 500 руб. Смена владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в ЕГРП записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной, подразумевает уплату пошлины в размере 100 руб. Такой же размер государственной пошлины установлен за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке.
Согласно ст. 333.35 "Льготы для отдельных категорий физических лиц и организаций" НК РФ государственная пошлина не уплачивается за государственную регистрацию ипотеки, возникающей на основании закона, а также за государственную регистрацию соглашения об изменении содержания закладной, включая внесение соответствующих изменений в записи ЕГРП.
Несмотря на значительное улучшение налогового климата в области ИЖК, в действующую редакцию НК РФ, по нашему мнению, необходимо внести ряд изменений и дополнений.
1. Согласно ст. 212 "Особенности определения налоговой базы при получении дохода в виде материальной выгоды" НК РФ материальной выгодой признается экономия на процентах
Статья: Легко ли учитывать проценты? (Кирилина М.В.) ('Финансовый вестник: финансы, налоги, страхование, бухгалтерский учет', 2008, n 12)  »
Читайте также