Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
А.П.
ФОКОВ
Конституция Российской Федерации,
принятая 25 декабря 1993 года, провозгласила в
числе основных прав и свобод человека и
гражданина право на жилище (ст. 40). Органы
государственной власти и органы местного
самоуправления поощряют жилищное
строительство, создают условия для
осуществления права на жилище.
До
недавнего времени граждане удовлетворяли
свои жилищные потребности главным образом
за счет жилья, получаемого на условиях
договора найма в пользование из
государственного и общественного
жилищного фонда, и лишь небольшая часть
населения - за счет индивидуального
жилищного фонда (через жилищные,
жилищно-строительные кооперативы).
В
связи с переходом к рыночной экономике
назрела острая необходимость в выработке
новых подходов к решению жилищной проблемы.
На сегодняшний день принцип распределения
жилья, построенного за счет
государственных капитальных вложений,
изменился в сторону преимущественного его
строительства (приобретения) за счет
собственных средств граждан.
Реформа
жилищно-коммунальной сферы призвана
повысить эффективность использования и
улучшения сохранности жилищного фонда,
развить у граждан, проживающих в жилых
домах и жилых помещениях, чувство хозяина
дома, квартиры. Ранее исследователи этого
вопроса неоднократно обсуждали проблемы и
задачи, стоящие перед законодателем в
области практического применения
законодательства в жилищной области
<*>.
--------------------------------
<*> Фоков
А.П. Проблемы теории и практики долевой
собственности в многоквартирных жилых
домах // Юрист. 2004. N 1. С. 6 - 13; Седугин П.И. Кто в
жилом доме хозяин? // Жилищное право. 1998. N 2. С.
13.
Как правильно отмечают исследователи
<*>, актуальность темы обусловлена ее
большим теоретическим и практическим
значением для совершенствования
российского законодательства в области
долевого участия в финансировании
гражданами жилищного строительства.
--------------------------------
<*> Лапутева Е.В.
Совершенствование договорных отношений в
области жилищного строительства: Автореф.
дис... канд. юр. наук. М., 2003.
Действительно,
в настоящее время жилищный вопрос
удерживает пальму первенства среди иных
проблем, требующих первоочередного
разрешения. Особенно остро жилищная
проблема влияет на демографическую
ситуацию в стране. В частности, результаты
социологических опросов показывают, что
среди причин, по которым молодые семьи не
желают иметь детей, на первом месте стоит
отсутствие перспектив на приобретение
жилья. В России распадается почти половина
заключенных браков, а средняя
продолжительность брака у разведенной
молодежи в возрасте до 30 лет составляет 3,1
года. По причине разводов ежегодно 500 тысяч
детей остаются без одного родителя.
Наличие жилищных проблем оказывает
негативное воздействие и на другие
социальные показатели, в том числе на
состояние здоровья молодежи, уровень ее
образования, рост преступности и другие.
Граждане, не надеясь на помощь государства,
вкладывают свои денежные средства в
финансирование строительства, заключая при
этом договоры долевого участия в
строительстве или другие подобные
договоры. Однако суть указанных договоров,
их правовая природа до настоящего времени
не были определены в России на
законодательном уровне. Отсутствие
источников законодательного оформления
отношений по долевому строительству,
противоречивость правовой природы
договора и практическая значимость
договоров для привлечения средств
физических лиц в строительство жилья и
послужили основанием для обобщения
практики рассмотрения судами РФ дел по
спорам между гражданами и организациями,
привлекающими денежные средства граждан
для строительства многоквартирных жилых
домов <*>.
--------------------------------
<*>
Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. N 2. С. 17 -
24.
Отметим, что еще в дореволюционной
цивилистической литературе проф. Мейер Д.И.
<*> отмечал, что "легко смешать способы
приобретения права собственности со
способами других прав", тогда как
современные исследователи возникновение
права собственности связывают с
наступлением определенных юридических
фактов, перечисленных в главе 14 ГК, которые
именуются основаниями или способами
приобретения права собственности.
--------------------------------
<*> Мейер Д.И.
Русское гражданское право (в 2-х ч.). Часть 2.
1902. М., 1997. С. 53.
Вопросы о разграничении
понятий "оснований приобретения права
собственности" и "способов приобретения
права собственности" довольно обстоятельно
исследован в работах Абовой Т.Е.,
Витрянского В.В., Кабалкина А.Ю., Мозолина
В.П., Маковского А.Л., Рыбакова В.А., Суханова
Е.А. и многих других современных цивилистов
<*>.
--------------------------------
Монография М.И. Брагинского, В.В.
Витрянского "Договорное право. Договоры о
передаче имущества" (Книга 2) включена в
информационный банк согласно публикации -
М.: Издательство "Статут", 2002 (издание 4-е,
стереотипное). <*> Суханов Е.А., Маттеи У.
Основные положения права собственности. М.,
1999. С. 352; Суханов Е.А. Лекции о праве
собственности. М., 1991. С. 37; Гражданский
кодекс РФ. Часть 1. Науч. -практич.
комментарий / Отв. ред. Т.Е. Абова, А.Ю.
Кабалкин, В.П. Мозолин. М., 1996. С. 351;
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное
право. М., 2003 и др.
Применительно к теме
нашего исследования необходимо отметить
работу Л.В. Санниковой, которая системно
проанализировала практику применения
существующих норм гражданского права,
регулирующих основания и способы
приобретения права собственности <*>. В
процессе исследования она пришла к вполне
оправданным выводам о том, что "создание
вещи и завладение" - это первоначальный
способ приобретения права собственности, а
все остальное - "передача и выкуп" -
производно.
--------------------------------
<*>
Санникова Л.В. Основания и способы
приобретения права собственности //
Юридический мир. 2002. N 4. С. 30 -
37.
Действительно, новый ГК РФ
предусматривает строительство жилья за
счет собственных средств граждан без
ограничения площади, что находит
закрепление и в Законе РФ от 24 декабря 1992 г. N
4218-1 "Об основах федеральной жилищной
политики" (в ред. от 8 июля 1999 г.), в Жилищном
кодексе и ряде других законодательных
актов.
Верховным Судом Российской
Федерации совместно с верховными судами
республик, краевыми, областными и
соответствующими им судами проведено
выборочное изучение дел (рассмотренных в
период с 1999 по 2001 год) по спорам между
гражданами и организациями, привлекающими
денежные средства граждан для
строительства многоквартирных жилых
домов.
Экономическая реформа, переход к
рыночной экономике, широкая приватизация
привнесли в повседневную жизнь наряду с
положительными результатами и новые
негативные явления, среди которых
отмечается нарушение прав граждан на
приобретение жилых помещений в строящихся
многоквартирных домах при исполнении
договоров, в связи с чем увеличилось число
обращений граждан в суды.
Новый
Гражданский кодекс Российской Федерации
регулирует отношения, возникающие в связи с
заключением различных договоров, в том
числе и договоров, предметом которых
является приобретение жилья в строящихся
домах.
Согласно п. 1 Постановления
Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994
г. N 7 "0 практике рассмотрения судами дел о
защите прав потребителей" (в ред. от 21 ноября
2000 г.) законодательство о защите прав
потребителей регулирует отношения между
гражданином, имеющим намерение заказать
или приобрести либо заказывающим,
приобретающим или использующим товары
(работы, услуги) исключительно для личных,
семейных, домашних и иных нужд, не связанных
с осуществлением предпринимательской
деятельности, с одной стороны, и
организацией либо индивидуальным
предпринимателем, производящими товары для
реализации потребителям, реализующими
товары потребителям по договору
купли-продажи, выполняющими работы или
оказывающими услуги потребителям по
возмездному договору - с другой.
Сравнительный анализ указанного выше
законодательства позволяет сделать вывод о
том, что Закон Российской Федерации "О
защите прав потребителей" предоставляет
гражданину больше гарантий защиты его прав
от недобросовестных контрагентов по
заключенному им договору, чем ГК РФ,
ограничивающий права граждан рамками
договора.
Изучение практики показало,
что с целью приобретения жилых помещений
граждане заключают с организациями
договоры, как предусмотренные, так и не
предусмотренные законом и другими
правовыми актами.
Например, договоры
граждан с организациями, привлекающими
денежные средства граждан для
строительства многоквартирных жилых домов,
неисполнение которых послужило основанием
для обращения в суд, носили самые различные
названия: подряда, долевого участия в
строительстве, совместной деятельности,
приобретения квартиры по возмездному
договору, в том числе с трудовым участием
гражданина-дольщика, купли-продажи
квартиры с рассрочкой платежа,
безвозмездной передачи квартиры в
собственность, уступки требования (цессии)
и др.
Однако содержание перечисленных
договоров (предмет, условия участия и
взаимные права и обязанности сторон)
является практически одинаковым: на
гражданина (инвестора, дольщика)
возлагалась обязанность по оплате
фактической стоимости строительства
жилого помещения, а организация
(инвестиционно-строительная компания,
инвестиционная компания, застройщик,
заказчик, подрядчик и т.д.) принимает на себя
функции заказчика строительства
определенного объекта недвижимости
(самостоятельно или с помощью третьих лиц) с
обязательством передать гражданину в
собственность обусловленное договором
жилое помещение по окончании строительства
и после сдачи дома в эксплуатацию.
Договор об инвестиционной деятельности ни
в действующем Гражданском кодексе
Российской Федерации, ни в Законе РСФСР от 26
июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной
деятельности в РСФСР" (в ред. от 25 февраля 1999
г.) и в Федеральном законе от 25 февраля 1999 г. N
39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в
Российской Федерации, осуществляемой в
форме капитальных вложений" (в ред. от 2
января 2000 г.) не упоминается.
Согласно
ст. 8 Федерального закона "Об инвестиционной
деятельности в Российской Федерации,
осуществляемой в форме капитальных
вложений", отношения между субъектами
инвестиционной деятельности
осуществляются на основе договора и (или)
государственного контракта, заключаемых
между ними в соответствии с Гражданским
кодексом Российской Федерации.
В силу
ст. 4 указанного Федерального закона
субъектами инвестиционной деятельности,
осуществляемой в форме капитальных
вложений (далее - субъекты инвестиционной
деятельности), являются инвесторы,
заказчики, подрядчики, пользователи
объектов капитальных вложений и другие
лица.
Следовательно, нормы п. 2 ст. 1 и п. 2
ст. 421 ГК РФ позволяют субъектам
инвестиционной деятельности заключать
договор, как предусмотренный, так и не
предусмотренный законом или иными
правовыми актами.
В соответствии со ст. 1
Закона РСФСР "Об инвестиционной
деятельности в РСФСР" инвестициями
являются денежные средства, целевые
банковские вклады, паи, акции и другие
ценные бумаги, технологии, машины,
оборудование, лицензии, в том числе и на
товарные знаки, кредиты, любое другое
имущество или имущественные права,
интеллектуальные ценности, вкладываемые в
объекты предпринимательской и других видов
деятельности в целях получения прибыли
(дохода) и достижения положительного
социального эффекта. Инвестиционная
деятельность - это вложение инвестиций, или
инвестирование, и совокупность
практических действий по реализации
инвестиций.
Следует определиться, что
целевые вложения граждан в строительство
жилого дома предполагают, что им наряду с
принадлежащими помещениями, занимаемыми
под квартиру, принадлежит также доля в
праве собственности на общее имущество
дома (ст. 289 ГК РФ) и правовой режим
указанного общего имущества собственников
квартир характеризуется тем, что на него
устанавливается общая долевая
собственность, а размер доли каждого
собственника пропорционален размеру
принадлежащего ему жилого помещения
(квартиры).
В данном случае будет
учитываться размер общей площади (ст. 9 ФЗ N
72-ФЗ от 15.06.1996 "О товариществах
собственников жилья").
Как правильно
отмечает В.Н. Соловьев <*>, правовое
регулирование указанного общего имущества
осуществляется в соответствии с общими
правилами гражданского законодательства о
праве общей долевой собственности, за
исключением некоторых изъятий. Главное из
них состоит в том, что собственник квартиры
не вправе отчуждать свою долю в праве
собственности на общее имущество жилого
дома, а также совершать иные действия,
влекущие передачу этой доли отдельно от
права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290
ГК РФ).
--------------------------------
<*>
Соловьев В.Н. О правовой природе общего
имущества в многоквартирных домах //
Цивилистические записки: Вып. 1. Право
собственности: вопросы теории и практики /
Под науч. ред. В.А. Рыбакова. М.: ИГ "Юрист", 2001.
С. 185 - 187.
Исследователь вполне
обоснованно говорит о трудностях судебной
практики по поводу реализации прав на общее
имущество в многоквартирном доме, где
приватизирована часть квартир, и отношения
общей собственности с участием
собственников квартир вступают в спорные
правоотношения с органом по управлению
жилым фондом муниципального образования.
Оперируя примерами судебной практики, В.Н.
Соловьев правомерно констатирует, что даже
если общие помещения в многоквартирных
домах, их несущие конструкции,
механическое, электрическое,
санитарно-техническое и иное оборудование
за пределами или внутри квартиры,
обслуживающие более одной квартиры, не
прошли специальной регистрации в Едином
государственном реестре, то они все равно
принадлежат на праве общей долевой
собственности собственникам квартир в
многоквартирном доме, а доля каждого
собственника жилого помещения в праве
общей собственности на объекты общего
пользования всегда следует судьбе права
собственности на жилое помещение. Более
того, они уже находят определенное
разрешение в нормативных актах субъектов
Российской Федерации. Примером может
служить Закон г. Москвы N 19-87 от 09.11.94 "О
перечне объектов общего пользования в
жилых зданиях, являющихся общим имуществом
собственников помещений".
Судебная
коллегия по гражданским делам Верховного
Суда Российской Федерации, обобщив
судебную практику рассмотрения судами РФ
дел по спорам между гражданами и
организациями, привлекающими денежные
средства граждан для строительства
многоквартирных жилых домов, пришла к
определенным выводам.
1. В силу ст. 702 ГК
РФ по договору подряда одна сторона
(подрядчик) обязуется выполнить по заданию
другой стороны (заказчика) определенную
работу и сдать ее результат заказчику,
заказчик обязуется принять результат
работы и оплатить его.
Обязанности
подрядчика уточняются
