Договор-невидимка получил место в законе

Н. МАЛОВА
Наталья Малова, юрист, аспирантка РПА МЮ РФ.
Правоотношения, складывающиеся на практике при строительстве новых многоквартирных жилых домов, уже не первый год ставят в тупик как правоприменителей, так и исследователей теории права. Неоднозначная судебная практика, противоречивые подходы арбитражных судов и судов общей юрисдикции - все это было следствием практически полного отсутствия правового регулирования в этой сфере. Сейчас, когда "долевое строительство" наконец дождалось специального Закона, более чем любопытно взглянуть, каким же этот многострадальный договор предстанет в свете его норм.
Ст. 4 Закона пополнила классификацию гражданско-правовых договоров новым видом - договором долевого строительства (ранее данный договор именовался как договор долевого участия в строительстве) и определила его как договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
К иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.
При этом следует обратить внимание на то, что указанный договор будет регламентировать только отношения между застройщиком и участником долевого строительства. Если же застройщик осуществляет строительство не своими силами, а с привлечением подрядчика, то отношения между застройщиком-заказчиком и подрядчиком буду регламентироваться нормами главы 37 ГК РФ.
Существенными условиями договора долевого строительства закон признает:
- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства.
Серьезным новшеством данного вида договоров стало требование о его государственной регистрации. Причем такая регистрация будет производиться как минимум дважды: после заключения договора долевого строительства (с момента этой регистрации договор будет считаться заключенным) и после ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта участнику долевого строительства (с этого момента возникает право собственности на объект долевого строительства).
В первом случае регистрация договора необходима для ограничения права застройщика на земельный участок, предназначенный для застройки, и возводимый объект с целью возникновения на него залога в силу закона в пользу участников договора долевого строительства. Во втором - государственная регистрация служит актом признания права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства (квартиру в многоквартирном доме), производится по заявлению участника долевого строительства и на основании документов, указанных в ст. 25.1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". К тому же государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. С момента второй регистрации прекращаются права залога на застраиваемый земельный участок и возводимый объект.
Интересно, что согласно ст. 17 Закона договор и (или) уступка прав требований по договору долевого строительства также подлежат государственной регистрации. Однако ни ГК РФ, ни указанным Законом не предусмотрен такой порядок, как, впрочем, и сама регистрация таких договоров и уступки прав требования.
Обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором, была предусмотрена и нормами ст. 708 ГК РФ. Но последствия его просрочки регламентировались общими нормами ст. 405 ГК РФ. Статья же 6 Закона указывает, что в случае нарушения срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает неустойку (пени) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Статья 8 Закона вводит обязанность застройщика передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Такая передача, как и прежде, осуществляется на основании акта приема-передачи.
Закон сохранил требование о гарантийном сроке для объекта долевого строительства, который устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
***
Таким образом, для регламентации договора долевого участия в строительстве законодатель позаимствовал основные нормы подряда и договора инвестирования, дополнив и уточнив их особенностями нового вида гражданско-правовых договоров.
Законом установлены существенные гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Однако введение новых требований к застройщику почти наверняка скажется на стоимости объектов строительства - и не в меньшую сторону.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 30.12.2004 N 214-ФЗ
"ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 22.12.2004)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N 122-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
(принят ГД ФС РФ 17.06.1997)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
ЭЖ-Юрист, 2005, N 6

Комментарии к законам »
Читайте также