Оспаривание в суде зарегистрированного права на недвижимое имущество
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
А.Л.
ИЛЬЧЕНКО
Ильченко А.Л., кафедра
предпринимательского права МГУ им. М.В.
Ломоносова.
Проблема оспаривания
зарегистрированного права на недвижимость
является одной из основных проблем защиты
прав предпринимателей во взаимоотношениях
как с контрагентами, так и с государством.
Понятие оспаривания зарегистрированного
права было введено в оборот Федеральным
законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" (действует в редакции от 09.06.2003;
далее - Закон о регистрации). В п. 1 ст. 2
Закона установлено, что государственная
регистрация является единственным
доказательством существования
зарегистрированного права;
зарегистрированное право на недвижимое
имущество может быть оспорено только в
судебном порядке. Данная норма породила
множество вопросов в теории и на практике:
во всех ли случаях наличия
зарегистрированного права на недвижимость
надо его оспаривать, каковы способы и
порядок оспаривания зарегистрированного
права, какие правовые последствия влечет
такое оспаривание и др. Попробуем
разобраться в этой проблеме подробнее.
Говоря о государственной регистрации как
доказательстве существования
зарегистрированного права на недвижимое
имущество, законодатель таким образом
разделяет понятия "право" и
"зарегистрированное право". Нормы Закона о
регистрации применяются только к случаям,
когда имеет место зарегистрированное
право. Поскольку в п. 1 ст. 2 Закона о
регистрации речь идет о государственной
регистрации права или сделки как
юридическом акте признания и подтверждения
государством прав на недвижимое имущество
в соответствии с ГК РФ, то, на мой взгляд,
нормы Закона о регистрации надо применять к
отношениям, возникшим с введением в
действие части 1 ГК РФ (1 января 1995 г.), где
было введено требование государственной
регистрации (ст. 131 и др.). В частности, речь
идет о норме, устанавливающей, что
зарегистрированное право может быть
оспорено только в судебном порядке.
Выявлять правильные и целесообразные
способы оспаривания зарегистрированного
права надо, исходя из следующего: во-первых,
какова правовая природа акта регистрации
(отсюда будет ясно, может ли этот акт быть
оспорен) и, во-вторых, каковы последствия
оспаривания зарегистрированного права тем
или иным способом. Говоря о возможных
способах оспаривания зарегистрированного
права, автор исходит из общих способов
защиты права, установленных ГК и иными
нормами законодательства. Так,
традиционными способами оспаривания права
как такового являются следующие: признание
права, разрешение спора о праве путем
применения последствий недействительности
сделки, а также восстановления положения,
существовавшего до нарушения права, и
пресечения действий, нарушающих право или
создающих угрозу его нарушения. Данные
способы напрямую используются
предпринимателями для разрешения
возникшего спора о праве (о принадлежности
имущества) в отношении объекта
недвижимости.
Между тем со вступлением
в силу Закона о регистрации в практику был
активно введен такой способ оспаривания
зарегистрированного права, как признание
недействительной (незаконной) регистрации
(акта регистрации, записи в реестре,
свидетельства о регистрации и т.д.).
Применение данного способа защиты права
вызывает множество вопросов и
противоречивых мнений.
Так, некоторые
ученые считают, что, говоря об оспаривании
зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Закона о
регистрации), законодатель имел в виду
необходимость оспаривания в судебном
порядке права самого по себе,
безотносительно к акту регистрации <*>.
Другие придерживаются мнения, согласно
которому единственным способом
оспаривания зарегистрированного права
является оспаривание акта регистрации
<**>. Судебная практика по подобной
категории споров пока не дает однозначного
ответа на поставленный вопрос. В связи с
этим рассмотрим подробнее использование
такого способа защиты, как оспаривание акта
государственной регистрации.
--------------------------------
<*> См.: Писков И.П.
Роль акта регистрации прав в механизме
возникновения прав на недвижимость //
Законодательство. 2002. N 8. С. 45.
<**>
Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному
закону "О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним". М.,
1999. С. 8; Чубаров В.В. Вопросы государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним // Проблемы современного
гражданского права: Сб. статей. М., 2000. С.
154.
Акт государственной регистрации
является актом государственного органа (в
силу п. 5 ст. 9 Закона о регистрации
"учреждение юстиции по регистрации прав -
государственный орган..."). Оспаривание акта
государственного органа возможно согласно
нормам действующего законодательства
путем признания недействительным такого
акта (абз. 5 ст. 12, ст. 13 ГК; п. 2 ст. 29, глава 24
АПК РФ) или признания незаконным действия
(бездействия) или решения государственного
органа, его должностного лица (глава 24 АПК).
Для того чтобы установить возможность
оспаривания акта регистрации в том или ином
порядке, надо выявить правовую природу
этого акта.
Понятие ненормативного
правового акта государственного или иного
органа на законодательном уровне
отсутствует. Для уяснения этого понятия
необходимо обратиться к общей теории права
и к существующей судебной практике по этим
вопросам.
Вообще, термин "акт" согласно
общей теории права имеет два значения: 1)
действия; 2) официальный документ, в котором
выражаются и закрепляются результаты тех
или иных действий.
Понятию нормативного
акта (который устанавливает, изменяет или
отменяет нормы права и ввиду этого отражает
общеобязательное правило поведения,
установленное и санкционированное
государством) противостоит понятие
индивидуального правового акта, или акта
индивидуального применения, который норм
права не устанавливает, не изменяет и не
отменяет. Такой акт по природе своей
является ненормативным, и его отличают
определенные признаки. Индивидуальный акт,
как и нормативный правовой акт, носит
государственно-властный характер, так как
издается государством (в лице его
уполномоченных органов) и обеспечивается
им. Такой акт должен: строго
соответствовать нормативно-правовому акту,
на основании которого он принимается; быть
издан в пределах компетенции органа или
должностного лица, принимающего этот акт;
иметь определенные реквизиты, свойственные
таким актам (наименование акта, время и
место его принятия, наименование органа,
издавшего данный акт, наличие
соответствующих печатей и подписей и т.д.),
то есть должен являться документом,
выраженным в тексте и составленным в
соответствии с требованиями юридической
техники. Ненормативный характер акта
выражается в том, что такой акт должен быть
адресован конкретному лицу или группе лиц
(в отличие от нормативного акта,
адресованного неопределенному кругу лиц),
рассчитан на однократное применение, а
также должен порождать юридические
последствия - выступать в качестве
юридических фактов, служащих основанием
для возникновения, изменения или
прекращения конкретного правоотношения.
Таким образом, в индивидуальных
юридических актах содержатся результаты
действий по конкретным вопросам.
Понятие ненормативного (индивидуального)
акта было дано в Постановлении Пленума ВС
РФ N 5 от 27.04.1993 "О некоторых вопросах,
возникающих при рассмотрении дел по
заявлениям прокуроров о признании правовых
актов противоречащими закону":
индивидуальными (ненормативными) актами
являются акты, устанавливающие, изменяющие,
отменяющие права и обязанности конкретных
лиц. Данное понятие подтверждает
вышеизложенное теоретическое понятие
индивидуального акта.
Наряду с этим
надо сказать о том, что под ненормативным
актом в теории права понимается не только
соответствующее действие, но и бездействие,
затрагивающее права и обязанности
конкретных лиц и имеющее надлежащее
правовое оформление (письменную форму с
определенными реквизитами). О
ненормативных актах госорганов в виде
бездействия, встречающихся на рынке
недвижимости, речь пойдет далее.
Государственная регистрация подпадает под
все признаки ненормативного акта
госоргана: является юридическим актом,
совершаемым государственным органом
(каковым является учреждение юстиции - п. 5
ст. 9 Закона о регистрации); действие
учреждения юстиции имеет формальное
выражение в виде документа установленной
формы - свидетельства либо специальной
регистрационной надписи (ст. 14 Закона о
регистрации, Правила ведения Единого
государственного реестра прав (далее -
ЕГРП), утвержденные Постановлением
Правительства РФ от 18.02.1998 N 219); адресован
конкретному лицу либо группе лиц
(правообладателям) и влечет правовые
последствия для этих лиц (что касается всех
других лиц, которых может затрагивать
данный акт, - например, при осуществлении
обладателем зарегистрированного права
собственности своего права все другие лица
не должны препятствовать ему в таком
осуществлении, - то эти лица не могут
считаться тем неопределенным кругом лиц, на
который распространяется действие
правовых норм; действие акта регистрации
права собственности распространяется лишь
на тех лиц, которые вступают в
правоотношения с собственником).
Юридическим последствием регистрации
является возникновение, изменение или
прекращение зарегистрированного права
либо заключение, изменение или прекращение
зарегистрированной сделки.
При таких
условиях можно сделать вывод, что акт
государственной регистрации подпадает под
действие ряда общих норм, касающихся
ненормативных актов государственных
органов, в частности норм процессуального
законодательства. Имеется в виду
применение к актам государственной
регистрации такого способа защиты права,
как признание этого акта недействительным
как ненормативного акта госоргана. Данный
подход становится в ряде случаев просто
необходим, так как сохранение акта
регистрации до его оспаривания в судебном
порядке именно как ненормативного акта
служит сохранению принципов внесения и
публичной веры, на которых строится система
регистрации. Если рассматривать акт
регистрации как вторичный элемент, не
требующий самостоятельного изучения для
его прекращения (для погашения записи в
ЕГРП), то таким образом может быть потерян
сам смысл существования этого акта.
В
дополнение к изложенному можно сказать, что
при непризнании акта регистрации в
качестве ненормативного акта госоргана
правообладатель вообще теряет возможность
оспаривания такого акта в случаях, если не
оспаривается право или
материально-правовые основания акта
регистрации, а имеется ошибка в самом акте
регистрации. Гражданское, а также
гражданско- и арбитражно-процессуальное
законодательство допускают лишь те способы
защиты права, которые непосредственно
установлены законом (ст. 12 ГК РФ, в том числе
абз. 13 ст. 12, п. п. 1 - 3 ст. 27 АПК РФ; ст. 22 ГПК РФ).
Оспаривание акта регистрации, исходя из
указанных способов защиты права, возможно
путем оспаривания ненормативного
правового акта либо решения или действия
госоргана. Но оспаривание акта регистрации
путем признания его незаконным
исключительно как решения госоргана либо
как действия госоргана не соответствует
понятию и правовой сути акта
регистрации.
Законодательство, вводя
понятия ненормативного правового акта,
решения и действия (бездействия), не
проводит четкой грани между данными
понятиями. По сути любой ненормативный
правовой акт является результатом решения
и действия соответствующего органа.
Например, учреждение юстиции по
регистрации прав на недвижимое имущество в
лице его уполномоченного лица -
государственного регистратора - принимает
решение о регистрации права собственности
предпринимателя на конкретный объект
недвижимости, далее - вносит запись о праве
в ЕГРП, т.е. совершает определенное
действие, и затем выдает свидетельство о
государственной регистрации права
установленной формы, т.е. совершает
ненормативный акт. Таким образом, акт
государственной регистрации может
складываться одновременно из трех
элементов, каждый из которых может быть
предметом самостоятельного оспаривания в
суде. В то же время смысл такого оспаривания
в действительности отсутствует, так как,
если имеется намерение прекратить
существующую запись о праве в ЕГРП,
достаточно признать эту запись
недействительной (признание же незаконным
решения о регистрации или действия может не
повлечь желаемые последствия).
Незаконность какого-либо действия или
решения не влечет автоматически
недействительность акта, вынесенного на
основании этого решения или действия. Если
говорить о недействительности того или
иного акта, то его недействительность
означает фактически непризнание его
существования вообще, как на будущее время,
так и в прошлом. То есть такой акт является
недействительным с момента его издания, его
как бы не было (здесь можно применить по
аналогии норму ст. 167 ГК РФ, устанавливающую
общее последствие недействительности
сделок: недействительная сделка не влечет
юридических последствий - за исключением
тех, которые связаны с ее
недействительностью - и недействительна с
момента ее совершения).
Если же говорить
о незаконности решения или действия, то
последствием признания их незаконными
будет являться их неприменение в будущем, с
момента вступления в силу решения суда о
признании их незаконными или с иного
момента в соответствии с нормами
законодательства. По общему правилу для
признания недействительным ненормативного
акта необходима совокупность двух
обстоятельств: помимо незаконности акта,
несоответствия акта закону или иным
правовым актам, что по сути означает
незаконность лежащего в основе этого акта
решения или действия (бездействия), - еще и
нарушение этим актом гражданских прав и
охраняемых законом интересов гражданина
или юридического лица (ст. 13 ГК РФ).
Правда, действующий АПК РФ предусмотрел
возможность обращения в арбитражный суд за
признанием незаконными решений и действий
(бездействия), которые, по мнению
обращающихся в суд лиц, не соответствуют
закону или иному нормативному правовому
акту и нарушают права и законные интересы
этих лиц в сфере предпринимательской и иной
экономической деятельности, незаконно
возлагают на них какие-либо обязанности,
создают иные препятствия для осуществления
предпринимательской и иной экономической
деятельности (глава 24 АПК). Между тем только
для ненормативных актов предусмотрено
такое правовое последствие их
недействительности, как неприменение акта
со дня принятия решения (п. 8 ст. 201 АПК РФ).
Для таких специфических актов, как акты
регистрации прав на недвижимость, часто
свойственно несовпадение их
недействительности с незаконностью
лежащих в их основе действий и решений. Так,
например, вынося решение о регистрации и
совершая действие по внесению в ЕГРП записи
о регистрации, учреждение юстиции в лице
регистратора прав действовало полностью в
соответствии с законодательством, и на
момент вынесения решения и совершения
действия они не нарушали чьих-либо прав и
законных интересов. Впоследствии
материально-правовое основание
регистрации
