Передача в залог прав субаренды на земельный участок

Е.И. ЕФИМОВА
Е.И. Ефимова, кандидат юридических наук, ассистент кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова.
Со дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации возникает множество вопросов, связанных с практикой его применения. Например, вопрос передачи в залог прав субаренды на земельный участок практически не урегулирован в действующем законодательстве и нуждается на сегодняшний день в дополнительном изучении и разработке.
В 2002 году Общество с ограниченной ответственностью "Холдинг "МАКСТРОН" обратилось к одному из известных коммерческих банков Москвы с заявкой о получении кредита. В качестве обеспечения будущих кредитных обязательств обществом было предложено в залог здание, расположенное на земельном участке в Московской области, находящемся у общества на правах субаренды.
При рассмотрении кредитной заявки юридическим отделом банка было дано отрицательное заключение на том основании, что в соответствии со статьей 335 Гражданского кодекса РФ для передачи в залог прав субаренды на земельный участок требуется согласие собственника земельного участка. Земельный кодекс РФ в юридическом заключении не упоминался.
Предыстория земельно - правовых отношений такова. В 1999 году между ООО "МАКСТРОН" (арендатор) и Комитетом по управлению имуществом Московской области (Миноблимуществом, арендодателем), собственником земельного участка, был заключен договор аренды земельного участка сроком на 49 лет. В договоре аренды было указано, что согласие арендодателя требуется в случае "передачи арендатором прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу (перенаема)" и передачи земельного участка в субаренду.
В 2002 году арендатор передал земельный участок в субаренду сроком на 1 год ООО "Холдинг "МАКСТРОН" (субарендатору) на основании разрешения на передачу земельного участка в субаренду, выданного Миноблимуществом. В договоре субаренды не было указано на необходимость получения согласия собственника (Миноблимущества) либо субарендодателя земельного участка на передачу в залог прав субаренды земельного участка.
В соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ согласия собственника земельного участка на передачу прав аренды в залог не требуется, если в договоре не указано иное. В договоре аренды земельного участка, разработанном Миноблимуществом, не было предусмотрено дополнительное разрешение собственника на передачу прав аренды в залог.
Передача арендных прав на земельный участок в залог и его передача в качестве вклада в уставный капитал являются самостоятельными действиями, не подпадающими под понятие "передача своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу". Они выделены законодателем особо, вследствие чего, по-видимому, в договоре аренды земельного участка согласие на передачу прав аренды в залог тоже должно быть выделено особо. Если не выделено - специального согласия не требуется в принципе.
В данном конкретном случае расширительное толкование понятия "передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу" недопустимо, так как существует специальная правовая норма, регулирующая именно передачу в залог прав аренды. По общему правилу под "передачей прав и обязанностей по договору аренды земельного участка" понимается перенаем <*>, что и было конкретизировано в договоре аренды земельного участка. А залог прав не является передачей права, это предмет обеспечения обязательств, на который в случае невыполнения основного обязательства может быть обращено взыскание.
--------------------------------
<*> См. подробнее: Козырь О.М. Комментарий к главе IV Земельного кодекса РФ. В кн.: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. А.К. Голиченкова. М.: БЕК, 2002. С. 87 (комментарий авторов - разработчиков Земельного кодекса РФ); Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Юстицинформ, 2002. С. 155 - 156.
Ст. 335 ГК РФ в данном случае устанавливает общие нормы, связанные с регулированием отношений по залогу, однако даже в данной статье содержится указание на то, что согласие собственника при залоге прав аренды требуется, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия собственника. В данном случае договором аренды земельного участка и Федеральным законом - Земельным кодексом РФ - не запрещен залог прав аренды без согласия собственника.
По общему правилу в данном случае подлежит применению специальная норма, содержащаяся в Земельном кодексе РФ, а не общая норма, содержащаяся в Гражданском кодексе РФ.
Согласно ч. 2 пп. 11 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель; согласно ч. 2 п. 1 ст. 2 Земельного кодекса РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах (в т.ч. в Гражданском кодексе РФ), должны соответствовать настоящему Кодексу (Земельному кодексу РФ); согласно п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними (а в данном случае будет совершаться именно сделка) регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством, специальными федеральными законами <*>.
--------------------------------
<*> См. подробнее: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. А.К. Голиченкова. М.: БЕК, 2002. С. 23.
С момента, когда Миноблимущество дало согласие на субаренду, согласно п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ все права арендатора, предусмотренные Земельным кодексом РФ, но не обязанности распространяются на субарендатора. Откуда следует, что субарендатор вправе передавать свои права по договору субаренды земельного участка в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал в пределах срока действия договора субаренды земельного участка. Уведомление же собственника земельного участка в соответствии с п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ, по-видимому, является не правом, а обязанностью арендатора.
Кроме того, субарендатор не состоит в договорных отношениях с собственником земельного участка.
Представляется, что в соответствии с действующим земельным законодательством РФ уведомления и согласия собственника земельного участка о передаче в залог прав субаренды не требуется.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ

"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
"ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 28.09.2001)
Экологическое право, N 3, 2002

Комментарии к законам »
Читайте также