Статья 23. право
ограниченного пользования чужим земельным
участком (сервитут). 1. частный сервитут
устанавливается в соответствии с
гражданским законодательством.
2.
Публичный сервитут устанавливается
законом или иным нормативным правовым
актом Российской Федерации, нормативным
правовым актом субъекта Российской
Федерации, нормативным правовым актом
органа местного самоуправления в случаях,
если это необходимо для обеспечения
интересов государства, местного
самоуправления или местного населения, без
изъятия земельных участков. Установление
публичного сервитута осуществляется с
учетом результатов общественных
слушаний. 3. Могут устанавливаться
публичные сервитуты для: 1) прохода или
проезда через земельный участок; 2)
использования земельного участка в целях
ремонта коммунальных, инженерных,
электрических и других линий и сетей, а
также объектов транспортной
инфраструктуры; 3) размещения на
земельном участке межевых и геодезических
знаков и подъездов к ним; 4) проведения
дренажных работ на земельном участке; 5)
забора воды и водопоя; 6) прогона скота
через земельный участок; 7) сенокоса или
пастьбы скота на земельных участках в
сроки, продолжительность которых
соответствует местным условиям, обычаям, за
исключением таких земельных участков в
пределах земель лесного фонда; 8)
использования земельного участка в целях
охоты, ловли рыбы в расположенном на
земельном участке замкнутом водоеме, сбора
дикорастущих растений в установленные
сроки и в установленном порядке; 9)
временного пользования земельным участком
в целях проведения изыскательских,
исследовательских и других работ; 10)
свободного доступа к прибрежной полосе.
4. Сервитут может быть срочным или
постоянным. 5. Осуществление сервитута
должно быть наименее обременительным для
земельного участка, в отношении которого он
установлен. 6. Собственник земельного
участка, обремененного частным сервитутом,
вправе требовать соразмерную плату от лиц,
в интересах которых установлен сервитут,
если иное не предусмотрено федеральными
законами. 7. В случаях, если установление
публичного сервитута приводит к
невозможности использования земельного
участка, собственник земельного участка,
землепользователь, землевладелец вправе
требовать изъятия, в том числе путем выкупа,
у него данного земельного участка с
возмещением органом государственной
власти или органом местного
самоуправления, установившими публичный
сервитут, убытков или предоставления
равноценного земельного участка с
возмещением убытков. В случаях, если
установление публичного сервитута
приводит к существенным затруднениям в
использовании земельного участка, его
собственник вправе требовать от органа
государственной власти или органа местного
самоуправления, установивших публичный
сервитут, соразмерную плату. 8. Лица,
права и законные интересы которых
затрагиваются установлением публичного
сервитута, могут осуществлять защиту своих
прав в судебном порядке. 9. Сервитуты
подлежат государственной регистрации в
соответствии с Федеральным законом "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с
ним". Комментарий к статье 23 1.
Определение и содержание права
ограниченного пользования чужим земельным
участком (сервитута) было впервые подробно
урегулировано в статьях 274 - 277 Гражданского
кодекса РФ. Однако эти статьи входят в главу
17 Гражданского кодекса РФ, которая вступила
в силу только с 23 апреля 2001 года, и широкого
распространения на практике земельные
сервитуты еще не успели получить, хотя,
безусловно, применение сервитутов поможет
урегулировать многие проблемы, возникающие
в связи с использованием земельных
участков. В земельном законодательстве
понятие "сервитут" до принятия Земельного
кодекса РФ закреплено не было. Кроме того,
Кодекс ввел понятие "публичный сервитут", не
относящееся к сфере регулирования
гражданского законодательства, в земельное
законодательство (ст. 23) впервые на уровне
федерального закона <*>. Однако
рассматриваемый институт публичных
сервитутов не является новым для
современного российского
законодательства, регулирующего
использование природных ресурсов. Водный
кодекс РФ в 1995 г. (ст. 43 - 44) <**> и Лесной
кодекс РФ в 1997 г. (ст. 21) <***> ввели понятия
"водные сервитуты" и "лесные сервитуты".
Описание публичного сервитута наиболее
подробно, до принятия Земельного кодекса
РФ, было приведено в ст. 64
Градостроительного кодекса РФ, которая
закрепила, что публичный сервитут
устанавливается нормативными правовыми
актами органов местного самоуправления в
случаях, когда это определяется
государственными или общественными
интересами. Земельный кодекс РФ развил эти
положения и предусмотрел, что публичный
сервитут устанавливается законом или иным
нормативным правовым актом Российской
Федерации, нормативным правовым актом
субъекта Российской Федерации, нормативным
правовым актом органа местного
самоуправления в случаях, если это
необходимо для обеспечения интересов
государства, местного самоуправления или
местного населения, без изъятия земельных
участков (п. 2 ст. 23 Земельного кодекса РФ). То
есть в данном случае с помощью установления
публичных сервитутов можно решать задачи,
связанные с обеспечением государственных
или общественных нужд, без постоянного или
временного занятия земельных участков.
Также в Земельном кодексе РФ закреплена
норма о том, что установление публичного
сервитута осуществляется с учетом
результатов общественных слушаний. Это, на
наш взгляд, поможет избежать возможных
злоупотреблений при установлении
публичного сервитута в отношении земельных
участков, используемых гражданами и
юридическими лицами.
-------------------------------- <*> Впервые термин
"публичный сервитут" появился в земельном
законодательстве в Основных положениях
государственной программы приватизации
государственных и муниципальных
предприятий в Российской Федерации после 1
июля 1994 г. (утв. Указом Президента РФ от 22
июля 1994 г. N 1535 // СЗ РФ. 1994. N 13. Ст. 1478)
применительно к продаваемым застроенным
земельным участкам, в отношении которых при
продаже могли устанавливаться следующие
публичные сервитуты (п. 4.10): 1)
безвозмездного и беспрепятственного
использования объектов инфраструктуры
общего пользования, которые существовали
на участке на момент передачи его в
собственность; 2) возможность размещения на
участке межевых и геодезических знаков и
подъездов к ним; 3) возможность доступа на
участок соответствующих муниципальных
служб для ремонта объектов
инфраструктуры. <**> СЗ РФ. 1995. N 47. Ст.
4471. <***> СЗ РФ. 1997. N 5. Ст. 610. 2. В
соответствии с положениями ст. 23 Земельного
кодекса РФ в результате установления
публичного сервитута, так же как и при
установлении частного сервитута, возникает
обременение земельного участка правами
лиц, в интересах которых он установлен, но
только в данном случае круг этих лиц может
быть неопределенным, например при
установлении прохода для населения через
земельный участок (участки) к прибрежной
полосе. Известно, что при законодательном
запрете на приватизацию земель в пределах
прибрежной полосы за последние годы, в
первую очередь в начале 90-х годов, большое
число земельных участков по берегам рек и
озер было передано в частную собственность
для строительства дач, коттеджей, баз
отдыха. В результате население было лишено
права свободного доступа к водным объектам.
Установление публичных земельных
сервитутов может помочь в решении этой
проблемы. Земельным кодексом РФ
предусмотрены отдельные виды публичных
сервитутов, которые корреспондируют
предусмотренным Гражданским кодексом РФ
частным сервитутам, например для
обеспечения прохода или проезда через
соседний земельный участок, прокладки и
эксплуатации линий электропередачи и т.п.
Основное отличие между частными и
публичными сервитутами будет, как уже
указывалось, в способе установления
сервитута и в тех интересах, для которых он
устанавливается. Собственник земельного
участка в целях прокладки линии
электропередачи или газопровода к своему
участку может заключать договор с
собственником соседнего земельного
участка либо с несколькими собственниками
участков, через которые будет осуществлен
подвод коммуникаций к его участку, и в этом
случае речь идет о частном сервитуте. При
этом права сторон по использованию
земельного участка будут определяться
договором. Если же через уже существующий
район индивидуальной жилой застройки будет
необходимо провести коммуникации для вновь
застраиваемой территории, это, скорее
всего, будет сделано на основе установления
публичного сервитута. В этом случае права
по использованию земельного участка будут
определяться нормативным правовым актом,
установившим сервитут. 3. Земельным
кодексом РФ установлены следующие виды
публичных сервитутов: 3.1) прохода или
проезда через земельный участок; 3.2)
использования земельного участка в целях
ремонта коммунальных, инженерных,
электрических и других линий и сетей, а
также объектов транспортной
инфраструктуры; 3.3) размещения на
земельном участке межевых и геодезических
знаков и подъездов к ним; 3.4) проведения
дренажных работ на земельном участке;
3.5) забора воды и водопоя; 3.6) прогона
скота через земельный участок; 3.7)
сенокоса или пастьбы скота на земельных
участках в сроки, продолжительность
которых соответствует местным условиям,
обычаям, за исключением таких земельных
участков в пределах земель лесного
фонда; 3.8) использования земельного
участка в целях охоты, ловли рыбы в
расположенном на земельном участке
замкнутом водоеме, сбора дикорастущих
растений в установленные сроки и в
установленном порядке; 3.9) временного
пользования земельным участком в целях
проведения изыскательских,
исследовательских и других работ; 3.10)
свободного доступа к прибрежной полосе.
При подготовке проекта земельного кодекса
РФ предполагалось, что перечень публичных
сервитутов не будет являться
исчерпывающим, однако в окончательной
редакции приведен закрытый перечень
публичных сервитутов. 4. Сервитут может
устанавливаться на определенный срок
(срочный сервитут) или устанавливаться без
указания срока (постоянный сервитут). Это в
равной степени относится к частным и к
публичным сервитутам. Очень важно, чтобы на
практике не было преобладания постоянных
сервитутов, так как обременение сервитутом
в любом случае ограничивает собственника
земельного участка. При установлении
сервитута должно соблюдаться правило, что
осуществление сервитута должно быть
наименее обременительным для земельного
участка, в отношении которого он
установлен. 5. В отношении платы за
ограниченное пользование земельным
участком (сервитут) законодатель установил
разные требования по отношению к платности
такого использования применительно к
частному и публичному сервитуту. Так,
собственник земельного участка,
обремененного частным сервитутом, вправе
требовать соразмерную плату от лиц, в
интересах которых установлен сервитут,
если иное не предусмотрено федеральными
законами. Такую плату целесообразно
устанавливать в договоре с лицом, в пользу
которого устанавливается сервитут, либо
она может быть установлена судебным
решением, на основании которого
предоставляется право ограниченного
пользования земельным участком. При
установлении публичного сервитута
собственник обремененного участка может
требовать плату от органа государственной
власти или органа местного самоуправления,
установившего сервитут, если его
установление приводит к существенным
затруднениям в использовании земельного
участка. Еще одной гарантией прав
собственника участка или лиц, использующих
участок на ином праве, служит положение
Земельного кодекса РФ о том, что в случаях,
если установление публичного сервитута
приводит к невозможности использования
земельного участка, собственник земельного
участка, землепользователь, землевладелец
вправе требовать изъятия, в том числе путем
выкупа, у него данного земельного участка с
возмещением органом государственной
власти или органом местного
самоуправления, установившими публичный
сервитут, убытков или предоставления
равноценного земельного участка с
возмещением убытков (п. 7 ст. 23). Также лица,
права и законные интересы которых
затрагиваются установлением публичного
сервитута, могут осуществлять защиту своих
прав в судебном порядке (п. 8 ст. 23).
Сервитуты подлежат государственной
регистрации в соответствии с Федеральным
законом "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с
ним".
