Статья 36. приобретение
прав на земельные участки, которые
находятся в государственной или
муниципальной собственности и на которых
расположены здания, строения, сооружения. 1.
граждане и юридические лица, имеющие в
собственности, хозяйственном ведении или
оперативном управлении здания, строения,
сооружения, расположенные на земельных
участках, находящихся в государственной
или муниципальной собственности,
приобретают права на эти земельные участки
в соответствии с настоящим кодексом.
Исключительное право на приватизацию
земельных участков или приобретение права
аренды земельных участков имеют граждане и
юридические лица - собственники зданий,
строений, сооружений в порядке и на
условиях, которые установлены настоящим
Кодексом, федеральными законами. 2. В
существующей застройке земельные участки,
на которых находятся сооружения, входящие в
состав кондоминиума, жилые здания и иные
строения, предоставляются в качестве
общего имущества в общую долевую
собственность домовладельцев в порядке и
на условиях, которые установлены
Федеральным законом "О товариществах
собственников жилья". 3. В случае, если
здание (помещения в нем), находящееся на
неделимом земельном участке, принадлежит
нескольким лицам на праве собственности,
эти лица имеют право на приобретение
данного земельного участка в общую долевую
собственность или в аренду с
множественностью лиц на стороне
арендатора, если иное не предусмотрено
настоящим Кодексом, федеральными
законами. В случае, если в здании,
находящемся на неделимом земельном
участке, помещения принадлежат одним лицам
на праве собственности, другим лицам на
праве хозяйственного ведения или всем
лицам на праве хозяйственного ведения, эти
лица имеют право на приобретение данного
земельного участка в аренду с
множественностью лиц на стороне
арендатора, если иное не предусмотрено
настоящим Кодексом, федеральными законами.
При этом договор аренды земельного участка
заключается с условием согласия сторон на
вступление в этот договор иных
правообладателей помещений в этом
здании. Федеральные казенные
предприятия и государственные или
муниципальные учреждения - правообладатели
помещений в этом здании обладают правом
ограниченного пользования земельным
участком для осуществления своих прав на
принадлежащие им помещения. 4. В случае,
если помещения в здании, расположенном на
неделимом земельном участке, закреплены за
несколькими федеральными казенными
предприятиями и государственными или
муниципальными учреждениями, данный
земельный участок предоставляется одному
из этих лиц на основании решения
собственника земельного участка в
постоянное (бессрочное) пользование, а
другие из этих лиц обладают правом
ограниченного пользования земельным
участком для осуществления своих прав на
закрепленные за ними помещения. 5. Для
приобретения прав на земельный участок
граждане или юридические лица, указанные в
настоящей статье, совместно обращаются в
исполнительный орган государственной
власти или орган местного самоуправления,
предусмотренные статьей 29 настоящего
Кодекса, с заявлением о приобретении прав
на земельный участок с приложением его
кадастровой карты (плана). 6.
Исполнительный орган государственной
власти или орган местного самоуправления,
предусмотренные статьей 29 настоящего
Кодекса, в двухнедельный срок со дня
поступления указанного в пункте 5 настоящей
статьи заявления принимает решение о
предоставлении земельного участка в
собственность бесплатно в соответствии с
пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса, а в
случаях, указанных в пункте 1 статьи 20
настоящего Кодекса, на праве постоянного
(бессрочного) пользования либо готовит
проект договора купли-продажи или аренды
земельного участка и направляет его
заявителю с предложением о заключении
соответствующего договора. 7. В случае
отсутствия кадастровой карты (плана)
земельного участка орган местного
самоуправления на основании заявления
гражданина или юридического лица либо по
обращению предусмотренного статьей 29
настоящего Кодекса исполнительного органа
государственной власти на основании
дежурной кадастровой карты (плана),
содержащей сведения о местоположении
земельного участка, и градостроительной
документации в месячный срок со дня
поступления указанных заявления либо
обращения обеспечивает изготовление
кадастровой карты (плана) земельного
участка и утверждает проект его границ.
Границы и размеры земельного участка
определяются с учетом фактически
используемой площади земельного участка в
соответствии с требованиями земельного и
градостроительного законодательства.
Границы земельного участка
устанавливаются с учетом красных линий,
границ смежных земельных участков (при их
наличии), естественных границ земельного
участка. 8. Исполнительный орган
государственной власти или орган местного
самоуправления, предусмотренные статьей 29
настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со
дня представления проекта границ
земельного участка принимает решение о
предоставлении этого земельного участка
лицам, указанным в пункте 5 настоящей
статьи, и направляет им копию решения с
приложением проекта границ земельного
участка. На основании проекта границ
земельного участка за счет указанных лиц
устанавливаются границы земельного
участка на местности и обеспечивается
изготовление кадастровой карты (плана)
земельного участка. 9. Иностранные
граждане, лица без гражданства и
иностранные юридические лица -
собственники зданий, строений, сооружений
имеют право на приобретение земельных
участков в собственность в порядке,
установленном настоящей статьей, и в
соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3
статьи 15 и пунктами 4 и 5 статьи 28 настоящего
Кодекса. Комментарий к статье 36 1.
Приобретение прав на земельные участки,
которые находятся в государственной или
муниципальной собственности и на которых
расположены здания, строения, сооружения,
регулирует статья 36 Земельного кодекса
РФ. Граждане и юридические лица, имеющие
в собственности, хозяйственном ведении или
оперативном управлении здания, строения,
сооружения, расположенные на земельных
участках, находящихся в государственной
или муниципальной собственности,
приобретают права на эти земельные участки
в соответствии с Земельным кодексом. Здесь
нет конкретной отсылочной правовой нормы,
что не препятствует применению к данным
отношениям пункта 1 статьи 35 Кодекса.
Например, в случае перехода права
собственности на здание на основании
соглашения об отступном. Однако при
продаже зданий, строений, сооружений,
расположенных на земельных участках,
предоставленных юридическим лицам на праве
постоянного (бессрочного) пользования,
действует правило абзаца 3 п. 2 статьи 3
Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ
"О введении в действие Земельного кодекса
Российской Федерации", предусматривающее
переоформление права постоянного
(бессрочного) пользования на право аренды
земельных участков, или земельные участки
должны быть приобретены в собственность по
выбору покупателей зданий, строений,
сооружений. 2. В п. 1 статьи 36 Земельного
кодекса закреплено исключительное право на
приватизацию земельных участков или
приобретение права аренды земельных
участков граждан и юридических лиц -
собственников зданий, строений, сооружений,
что является специальной правовой нормой
по отношению к правилу в п. 3 статьи 35.
Порядок приватизации или приобретения
права аренды земельных участков установлен
в статье 2 и пунктах 2 - 7 статьи 3
Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ
"О введении в действие Земельного кодекса
Российской Федерации" <*>.
-------------------------------- <*> См. также:
комментарий к статье 66 Земельного кодекса
РФ. В отношении юридических лиц, имеющих
земельные участки на праве постоянного
(бессрочного) пользования, установлен
"принудительный" порядок переоформления
права. Юридические лица, за исключением
государственных и муниципальных
учреждений, федеральных казенных
предприятий, обязаны переоформить право
постоянного (бессрочного) пользования
земельными участками на право аренды
земельных участков или приобрести
земельные участки в собственность по
своему желанию до 1 января 2004 года.
Следует отметить, что в статье 45 Земельного
кодекса РФ не предусмотрено прекращение
права постоянного (бессрочного)
пользования земельным участком в
результате непереоформления права. Поэтому
"принудительный" порядок переоформления
права постоянного (бессрочного)
пользования земельным участком может
встретить противодействие на практике.
Схожий пример имел место. В статье 7 Закона
РСФСР "О земельной реформе" <*> для
юридических лиц был предусмотрен срок
переоформления права пользования
земельным участком (до 1 февраля 1993 года).
Это вызывало судебные споры на протяжении 8
лет. Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации в информационном
письме от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики
применения арбитражными судами земельного
законодательства" сделал вывод, что
непереоформление прав пользования
земельным участком в соответствии с
Законом РСФСР "О земельной реформе" не
является основанием для изъятия и
перераспределения такого участка
соответствующими государственными
органами. В обоснование своей позиции
Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации привел следующее
суждение. Устанавливая сроки
переоформления прав пользования
земельными участками, законодатель не
определил порядок прекращения прав на них в
связи с невыполнением юридическими лицами
требований указанной нормы (п. 3).
-------------------------------- <*> В настоящее
время утратил силу. 3. Кроме Земельного
кодекса РФ отношения по приватизации
земельных участков, на которых расположены
объекты недвижимости, в том числе
имущественные комплексы, регулирует
Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О
приватизации государственного и
муниципального имущества" <*>.
-------------------------------- <*> Вступает в силу
с 27 апреля 2002 г. // Российская газета. 2002. 26
янв. В соответствии со статьей 28
указанного Закона приватизация зданий,
строений и сооружений, а также объектов,
строительство которых не завершено и
которые признаны самостоятельными
объектами недвижимости, осуществляется
одновременно с отчуждением лицу,
приобретающему такое имущество, земельных
участков, занимаемых таким имуществом и
необходимых для их использования.
Исключения могут быть предусмотрены в
других федеральных законах.
Приватизация имущественных комплексов
унитарных предприятий осуществляется
одновременно с отчуждением покупателю
следующих земельных участков:
находящихся у унитарного предприятия на
праве постоянного (бессрочного)
пользования или аренды; занимаемых
объектами недвижимости, входящими в состав
приватизируемого имущественного комплекса
унитарного предприятия, и необходимых для
использования указанных объектов.
Договор аренды земельного участка не
является препятствием для выкупа
земельного участка. В Законе
урегулирован также порядок приватизации
земельного участка, определения цены
выкупа земельного участка <*>,
установления публичных сервитутов при
приватизации земельного участка, в том
числе для регулирования отношений по
использованию объектов инженерной
инфраструктуры. --------------------------------
<*> См. также: комментарий к статье 66
Земельного кодекса РФ. Законом
предусмотрена возможность приватизации
земельных участков, занятых объектами
недвижимости и необходимых для их
использования, путем внесения их в качестве
вклада в уставные капиталы открытых
акционерных обществ. Вместе с тем
указанный Закон не регулирует отношения по
приватизации земель:
сельскохозяйственного назначения, лесного
и водного фондов, особо охраняемых
природных территорий и объектов;
зараженных опасными веществами и
подвергшихся биогенному заражению;
водоохранного и санитарно-защитного
назначения; общего пользования (улицы,
проезды, дороги, набережные, парки,
лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы,
пляжи и другие); транспорта,
предназначенные для обеспечения
деятельности морских и речных портов,
аэропортов, а также отведенные
(зарезервированные) для их перспективного
развития; предусмотренных генеральными
планами развития соответствующих
территорий для использования в
государственных или общественных
интересах, в том числе земель общего
пользования; не подлежащих отчуждению в
соответствии с законодательством
Российской Федерации. Распоряжением
Правительства РФ от 26 апреля 2002 г. N 605-р <*>
Российскому фонду федерального имущества
поручено осуществлять от имени
Правительства Российской Федерации
функции по продаже приватизируемого
федерального имущества, в том числе в
случаях, предусмотренных статьей 28
Федерального закона "О приватизации
государственного и муниципального
имущества",
