Договор участия в долевом строительстве
М.А. БОБРОВНИКОВА
Бобровникова Майя
Александровна - юрист ООО "Региональный
фонд недвижимого
имущества".
Преобразование
социально-экономического строя Российской
Федерации в 90-х гг. XX в. внесло кардинальные
изменения в строительную отрасль. "Объемы
строительных работ, осуществляемых за счет
бюджетных средств, особенно в сфере
жилищного строительства, многократно
сократились, а в некоторых регионах сошли
практически на нет. Инвестиционные
вложения в области капитального
строительства носят в основном
негосударственный характер. Из-под опеки
государства в результате приватизации
вышло большинство предприятий
строительной индустрии. Таким образом, уже
к середине 90-х годов в рассматриваемой
сфере явно преобладали
частнособственнические отношения..."
<*>
--------------------------------
<*>
Гражданское право: Учебник. Т. 2 / Под ред. А.П.
Сергеева, Ю.К. Толстого. СПб., 1999. С. 331.
На
первый план в этих обстоятельствах выходит
"новый" субъект строительной отрасли -
инвестор. С одной стороны, это пассивный
участник, поскольку не выполняет ни функции
заказчика, ни застройщика, ни подрядчика, с
другой стороны, необходимый участник, так
как финансирует строительство объекта.
Причем инвестор не распоряжается своими
денежными средствами; для этого есть
застройщик, который привлекает капиталы
различных лиц и несет перед ними
ответственность за реализацию конкретного
инвестиционного проекта. В зависимости от
размера необходимых для строительства
денежных вложений количество инвесторов
может варьироваться от одного-двух до
нескольких десятков, а иногда и сотен.
На сегодняшний день строительство является
одним из самых дорогих видов хозяйственной
деятельности, требующих крупных
инвестиций, поэтому при жилищном, а также
коммерческом (офисные здания, торговые и
развлекательные центры и др.) строительстве
широко используется институт долевого
участия (инвестирования). Справедливости
ради отметим, что долевое строительство не
является изобретением нашего времени, оно
существовало в виде организации различных
потребительских кооперативов уже в 50-е гг.
прошлого века <*>. Но и тогда инициатива
исходила от государства в лице различных
ведомств и крупных предприятий ("кооператив
для своих"). Несмотря на то, что
кооперативное строительство до сих пор
занимает определенную нишу, гораздо чаще
дольщики предпочитают закреплять свои
отношения через гражданско-правовые
договоры: договор простого товарищества и
договор участия в долевом строительстве.
--------------------------------
<*> См.: Камфер Ю. И
снова долевое строительство жилья // ФПА
АКДИ "Экономика и жизнь". 2001. N 9.
1. Общие
положения о договоре участия
в долевом
строительстве
Правовая природа и
соотношение договоров,
применяемых в
долевом строительстве
В теории
существуют различные мнения относительно
того, носят ли указанные договоры
инвестиционный характер <*>. Если
говорить о договоре простого товарищества,
то его однозначно определяют как
инвестиционный, чего нельзя сказать о
договоре участия в долевом строительстве.
Ряд авторов, считая, что договор участия в
долевом строительстве не является
инвестиционным, ссылаются на то, что
инвестиции обязательно предполагают
получение прибыли <**>, а гражданин,
приобретая имущество по договору долевого
строительства, не имеет никакой прибыли.
Указанные авторы видят цели инвестиционной
деятельности в узком смысле. Вместе с тем
такая деятельность может приносить не
только прибыль, но и приводить к иному
положительному эффекту <***> (например,
приобретение недвижимости). Кроме того,
недвижимость во всем мире считается одним
из самых выгодных объектов инвестиций.
--------------------------------
<*> См.: Арапова Т.
Инвестор или дольщик // Новости рынка
недвижимости. 2004. N 23. С. 13; Козлова Е. Поиск
модели договора долевого участия в
строительстве и его учетная регистрация //
Хозяйство и право. 2002. N 2. С. 77.
<**> См.:
Там же.
<***> См.: статья 1 Федерального
закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об
инвестиционной деятельности в Российской
Федерации, осуществляемой в форме
капитальных вложений" // СЗ РФ. 1999. N 9. Ст.
1096.
Если все-таки признать
рассматриваемое соглашение
инвестиционным, то гражданин, по мнению
юристов, говорящих о неинвестиционном
характере исследуемой сделки, сразу теряет
статус потребителя, а следовательно, к
таким отношениям нормы законодательства о
защите прав потребителей не применяются.
Представляется, что существу
инвестиционных отношений такое
взаимодействие не противоречит, также не
наблюдается и конкуренции положений
нормативных актов, действующих в данных
сферах. Эта позиция подтверждается
Верховным Судом РФ, отмечавшим, что
"...признание договора инвестиционным не
дает ответа на вопрос о его
гражданско-правовой природе и не исключает
возможности применения к возникшим
отношениям норм Гражданского кодекса
Российской Федерации и Закона Российской
Федерации "О защите прав потребителей"
<*>. В связи с этим считаем, что договор
участия в долевом строительстве носит
инвестиционный характер.
--------------------------------
<*> Обобщение
практики рассмотрения судами Российской
Федерации дел по спорам между гражданами и
организациями, привлекающими денежные
средства граждан для строительства
многоквартирных жилых домов от 19 сентября
2002 г. // БВС РФ. 2003. N 2.
Другой не менее
обсуждаемый вопрос касается соотношения
договора участия в долевом строительстве и
договора простого товарищества. Если
раньше этот спор не имел под собой
основания <*>, то теперь, с вступлением в
действие Федерального закона от 30 декабря
2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации" (далее - Закон об
участии в долевом строительстве) <**>, он
кажется совсем не актуальным. Но именно в
связи с принятием нового
нормативно-правового акта изучение
материалов по этой проблеме чрезвычайно
полезно, поскольку позволяет определить, в
каких ситуациях следует заключать тот или
иной договор.
--------------------------------
<*> См.: Мошкина Л.Н. Договор о долевом
участии в инвестировании строительства и
договор простого товарищества // Юрист. 2002. N
2. С. 30; Сидоров А.А. Приобретение жилья на
стадии строительства // Сайт юридической
фирмы "Правовая защита". Недвижимость и
право. 2004; Камфер Ю. Долевое строительство
жилья: работы в обмен на деньги или строим
вместе // ФПА АКДИ "Экономика и жизнь". 2001.
Вып. N 15. С. 14.
<**> См.: СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1).
Ст. 40.
Дело в том, что договор простого
товарищества уже зарекомендовал себя в
сфере строительных инвестиций <*>. Он
успешно используется при долевом
строительстве коммерческой недвижимости,
когда не очень много инвесторов и
практически все они являются субъектами
предпринимательской деятельности <**>.
Кроме того, громоздкая конструкция
договора участия в долевом строительстве
малопривлекательна для мобильных связей в
области предпринимательства, да и сам
документ императивно регулирует только
привлечение денежных средств граждан для
строительства многоквартирных домов
<***>. Итак, в сфере долевого строительства
широко распространены два договора:
договор простого товарищества и договор
участия в долевом строительстве.
--------------------------------
<*> См.:
Постановление Федерального арбитражного
суда Дальневосточного округа от 2 октября
2001 г. N Ф03-А73/01-1/1918. Дело N Ф03-А73/01-1/1918 // СПС "";
Князева Г.А. О практике рассмотрения споров
о защите права собственности, в том числе по
договорам простого товарищества и долевого
участия в строительстве // Вестник ВАС РФ.
2000. N 3. С. 38.
<**> См.: пункты 5, 7
информационного письма Президиума ВАС РФ
от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения
арбитражными судами споров, связанных с
договорами на участие в строительстве" //
Вестник ВАС РФ. 2000. N 9.
<***> См.: пункт 2
ст. 3 Закона об участии в долевом
строительстве.
Если одновременно
существуют три условия: привлекаются
денежные средства граждан; строится
многоквартирный дом; застройщик берет на
себя обязательство, после исполнения
которого у гражданина может возникнуть
право собственности на жилое помещение в
строящемся многоквартирном доме, то такие
отношения закрепляются только с помощью
договора участия в долевом строительстве. В
остальных случаях можно заключать либо
договор участия в долевом строительстве,
либо договор простого товарищества.
Справедливо мнение некоторых авторов <*>,
считающих, что договор простого
товарищества целесообразней применять в
случаях:
--------------------------------
<*> См.:
Попов П.Г., Федоров А.И. Долевое
строительство жилья // Главбух. Отраслевое
приложение "Учет в строительстве". 2002. N 3. С.
31; Киндеева Е.А., Левицкая В.А., Пискунова М.Г.,
Сарьян Е.Р. Сделки с недвижимостью -
оформление без нотариуса: государственная
регистрация, образцы документов. М., 2000. С. 73;
Малюткина-Алексеева И. Долевое участие в
строительстве и инвестиционные договоры //
Российская юстиция. 2002. N 9. С. 22.
-
небольшого количества дольщиков;
- при
строительстве нежилых объектов;
- если
дольщикам удобнее рассчитываться
имуществом, а не деньгами;
- если цели
дольщиков одинаковы и объект строится "для
себя".
Понятие и юридическая
характеристика
договора участия в
долевом строительстве
Анализ
определения договора участия в долевом
строительстве <*> показывает, что это
договор двусторонний, возмездный и
консенсуальный.
--------------------------------
<*> См.: статья 4 Закона об участии в
долевом строительстве.
Интересным
является вопрос об отнесении договора
долевого строительства к публичным
договорам. "Из определения, данного
Гражданским кодексом РФ, можно выделить два
основных признака публичных договоров"
<1>. Во-первых, обязательным участником
является коммерческая организация,
выступающая в роли продавца, подрядчика или
исполнителя. В данном случае такой стороной
является застройщик, однако в соответствии
с Законом им может быть любое юридическое
лицо независимо от его
организационно-правовой формы <2>, то
есть и некоммерческая организация. "Второй
признак касается характера деятельности,
осуществляемой коммерческой организацией.
Эта деятельность связана с выполнением
обязанности по продаже товаров, выполнению
работ и оказанию услуг в отношении каждого,
кто обратится к коммерческой организации,
то есть деятельность должна быть публичной"
<3>. Если говорить об анализируемом
соглашении, то прямо такая обязанность для
застройщика не прописана. Кроме того, у
застройщика всегда есть возможность
отказать в заключении договора на
основании явной неплатежеспособности
обратившегося лица. Помимо этого при
заключении публичного договора цена и
условия должны быть одинаковыми для всех
обратившихся <4>, на практике же
застройщик всегда пойдет на уступки и
снижение цены более выгодному контрагенту
(например, приобретающему целый этаж).
--------------------------------
<1> Комментарий к
Гражданскому кодексу Российской Федерации
(части первой) / Под ред. О.Н. Садикова. М.,
1997.
<2> См.: статья 2 Закона об участии в
долевом строительстве.
<3>
Комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации (части первой) / Под
ред. О.Н. Садикова.
<4> См.: статья 426 ГК
РФ.
Таким образом, даже если участником
долевого строительства будет гражданин,
назвать такой договор публичным нельзя.
Зато он подходит под признаки другого вида -
договора присоединения. Основным признаком
такого договора является наличие
формуляра, что присутствует и в практике
применения договора участия в долевом
строительстве. Кроме того, путем заключения
такого договора оформляются однотипные
сделки, заключаемые в массовом количестве.
Долевое строительство многоквартирных
домов и крупных административных, торговых,
развлекательных зданий также опосредуется
множеством однотипных сделок.
При
юридической характеристике любого
договора важное значение для дальнейшего
определения его правовой природы имеет
классификация по "принципу результата
(направленности результата)" <*>. Таким
путем гражданские договоры можно разделить
на четыре группы: "направленные на передачу
имущества, на учреждение различных
образований ("общецелевые" <**>), на
выполнение работ и на оказание услуг"
<***>.
--------------------------------
<*> См.:
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное
право. Книга первая: Общие положения. М., 2001.
С. 399.
<**> Романец Ю.В. Договор простого
товарищества и подобные ему договоры
(вопросы теории и судебной практики) //
Вестник ВАС РФ. 1999. N 12.
<***> См.:
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ.
соч.
Если по отношению к первым двум
группам договоров по указанной
классификации положение договора участия в
долевом строительстве обозначено
достаточно ясно, то определение
рассматриваемого соглашения как
относящегося к группам договоров об
оказании услуг или выполнении работ не
является столь однозначным.
Представляются неубедительными аргументы
тех юристов, которые предлагают
рассматривать договор долевого
строительства как договор на оказание
услуг, в частности, его отождествляют с
договором возмездного оказания услуг <*>,
агентским, или посредническим, договором
<**>.
--------------------------------
<*> См.:
Свирин Ю. Инвестор или потребитель? //
Российская юстиция. 1997. N 3.
<**> См.:
Черемис С.Ю. Инвестиционный договор // Учет в
строительстве. 2003. N 1.
С одной стороны,
цель дольщика очевидна: он нуждается не в
совершении застройщиком каких-либо
действий, а, прежде всего, в приобретении
объекта недвижимости. С другой стороны, не
вызывает споров наличие потребности
участника долевого строительства в
посреднике, которая обусловлена многими
причинами, например отсутствием
профессиональных знаний в области
строительства; сложностью координации
своих действий с другими инвесторами,
которых, как правило, несколько; нехваткой
свободного времени для активного участия в
проекте. В такой ситуации застройщик
несомненно оказывает дольщику услугу по
реализации инвестиционного проекта.
Однако на практике наиболее часто
возникает вопрос: можно ли рассматривать
договор между дольщиком и застройщиком как
обычный договор строительного подряда, в
котором участник долевого строительства
является заказчиком, а застройщик -
генеральным подрядчиком?
Если сравнить
понятия этих договоров, то можно
обнаружить, что они очень близки по
существу. Как в договоре подряда, так и в
договоре участия в долевом строительстве
одна сторона обязуется построить объект
