Земля меняет категорию
А. КУРБАТСКАЯ
Анна Курбатская, юрист.
В
связи с интенсивным использованием земель
под развитие различных бизнес-проектов
особую актуальность приобрела проблема
перевода земельных участков из категорий
земель, имеющих ограничения режима
пользования (сельскохозяйственного
назначения, лесного, водного фонда), в
категории, предполагающие более
эффективное использование
участка.
Согласно ст. 7 ЗК РФ существует
семь категорий земель:
1) земли
сельскохозяйственного назначения;
2)
земли поселений;
3) земли
промышленности, энергетики, транспорта,
связи, радиовещания, телевидения,
информатики, земли для обеспечения
космической деятельности, земли обороны,
безопасности и земли иного специального
назначения;
4) земли особо охраняемых
территорий и объектов;
5) земли лесного
фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли
запаса.
Для каждой категории земель
устанавливается особый вид разрешенного
использования. Разрешенное использование
устанавливается в соответствии с
зонированием территорий. Например, в
границах поселений выделяются следующие
зоны: жилые, общественно-деловые,
производственные, инженерных и
транспортных инфраструктур, рекреационные,
сельскохозяйственного использования,
специального назначения, военных объектов,
особо охраняемых территорий и иные.
Кроме ЗК РФ регулирование в данной сфере
осуществляется Федеральным законом от 21
декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или
земельных участков из одной категории в
другую" (в ред. от 21 июля 2005 г., далее - Закон о
переводе земель), а также
нормативно-правовыми актами субъектов
РФ.
Для перевода земель в другую
категорию заинтересованное лицо подает
соответствующее ходатайство в
исполнительный орган государственной
власти или орган местного самоуправления,
уполномоченные на рассмотрение этого
ходатайства. Ходатайство в обязательном
порядке должно содержать:
1) кадастровый
номер земельного участка;
2) указание на
категорию земель, в состав которых входит
земельный участок, и на категорию земель,
перевод в состав которых предполагается
осуществить.
Указание на категорию
земель, в состав которых входит земельный
участок, содержится в следующих
документах:
- актах федеральных органов
исполнительной власти, актах органов
исполнительной власти субъектов РФ и актах
органов местного самоуправления о
предоставлении земельных участков;
-
договорах, предметом которых являются
земельные участки;
- документах
государственного земельного кадастра;
-
документах о государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с
ним;
- иных документах в случаях,
установленных федеральными законами и
законами субъектов РФ.
3) обоснование
перевода земельного участка из одной
категории в другую;
4) права на земельный
участок.
К ходатайству о переводе
должны быть приложены документы, указанные
в п. 4 ст. 2 Закона о переводе земель.
По
результатам рассмотрения ходатайства
выносится одно из следующих решений:
ходатайство не подлежит рассмотрению по
основаниям, указанным в п. 2 ст. 3 Закона о
переводе земель, либо уполномоченный орган
принимает акт о переводе земель из одной
категории в другую. Последующий перевод
земельного участка, в том числе и обратно,
возможен только после подачи
соответствующего ходатайства и принятия
нового акта.
Перевод земель считается
состоявшимся с момента внесения изменений
о таком переводе в записи Единого
государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
Приведем несколько примеров из судебной
практики.
1. На основании решения
Кондопожского районного Совета из состава
земель запаса были изъяты и переданы
Муниципальному сельскохозяйственному
учреждению "КондопогаАгроПромЛес" в
постоянное (бессрочное) пользование
земельные участки для использования в
производстве сельскохозяйственной
продукции с одновременным переводом
предоставленных земель в категорию земель
сельскохозяйственного назначения.
Комитет по земельным ресурсам и
землеустройству по Республике Карелия,
усмотрев нарушение земельного
законодательства по предоставлению
сельскохозяйственных угодий, обратился в
прокуратуру г. Кондопоги с заявлением о
принесении протеста на действия
Кондопожского районного Совета. Прокурор
Республики Карелия, полагая, что решение не
соответствует закону и нарушает права и
законные интересы неопределенного круга
лиц в сфере предпринимательской и иной
экономической деятельности, обратился с
заявлением в арбитражный суд.
Арбитражный суд признал решение
Кондопожского районного Совета
недействительным. Апелляционная инстанция
оставила это решение без изменения.
Администрация Кондопожского районного
Совета обратилась в ФАС СЗАО с кассационной
жалобой. ФАС СЗАО оставил решение суда
первой инстанции и определение суда
апелляционной инстанции без изменения, а
кассационную жалобу без удовлетворения,
мотивируя свое решение следующим.
Согласно ст. 103 ЗК РФ к землям запаса
относятся земли, находящиеся в
государственной или муниципальной
собственности и не предоставленные
гражданам или юридическим лицам, за
исключением земель фонда
перераспределения земель, формируемого в
соответствии со ст. 80 ЗК РФ. Использование
земель запаса допускается после их
перевода в другую категорию.
В
соответствии со ст. 3 Федерального закона от
18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" (в ред.
от 18 июля 2005 г.) землеустройство проводится
в обязательном порядке в случаях
предоставления и изъятия земельных
участков. Согласно ст. 4 названного Закона
основаниями проведения землеустройства
являются решения федеральных органов
государственной власти, органов
государственной власти субъектов РФ и
органов местного самоуправления о
проведении землеустройства, договоры о
проведении землеустройства, судебные
решения.
Таким образом, решение об
изъятии и предоставлении земельного
участка принимается только после
выполнения ряда мероприятий, связанных с
подготовкой землеустроительной
документации.
Между тем, как
установлено судом, в нарушение
вышеуказанного порядка при предоставлении
МСУ "КондопогаАгроПромЛес" земельных
участков в постоянное (бессрочное)
пользование землеустройство не
проводилось.
Кроме того, МСУ
"КондопогаАгроПромЛес" не относится к числу
субъектов, которым могут быть
предоставлены земли сельскохозяйственного
назначения.
Круг лиц, которые могут
использовать земли сельскохозяйственного
назначения для ведения
сельскохозяйственного производства,
установлен ст. 78 ЗК РФ. Согласно этой статье
в их число входят и некоммерческие
организации.
В силу ст. 120 ГК РФ
учреждением, являющимся некоммерческой
организацией, признается организация,
созданная собственником для осуществления
управленческих, социально-культурных или
иных функций некоммерческого характера.
Пунктом 3 ст. 50 того же Кодекса установлено,
что некоммерческие организации могут
осуществлять предпринимательскую
деятельность лишь постольку, поскольку это
служит достижению целей, ради которых они
созданы, и соответствующую этим целям.
Между тем уставом МСУ
"КондопогаАгроПромЛес" такая цель
деятельности, как производство
сельскохозяйственной продукции, не
предусмотрена. Из анализа устава также
следует, что производство
сельскохозяйственной продукции не может
быть признано и в качестве деятельности,
служащей достижению целей, ради которых
создано МСУ "КондопогаАгроПромЛес".
2. ООО
"Лат и К" обратилось в арбитражный суд с
иском к Министерству имущественных
отношений Ставропольского края о
понуждении к заключению договора
купли-продажи земель
несельскохозяйственного назначения.
Решением от 22 июля 2003 г. иск удовлетворен.
Судебный акт мотивирован тем, что земли
данного района не являются ограниченными в
обороте, на спорном земельном участке
находятся объекты недвижимости ООО "Лат и К"
и Министерство имущественных отношений
Ставропольского края обязано заключить
договор купли-продажи земельного
участка.
Постановлением апелляционной
инстанции от 28 октября 2003 г. решение
отменено, в иске отказано на том основании,
что нормативными актами Президента и
Правительства РФ району Кавказских
Минеральных Вод придан статус особо
охраняемого эколого-курортного региона,
следовательно, в силу п. 5 ст. 27 ЗК РФ спорный
земельный участок имеет ограничения в
обороте.
При рассмотрении дела судебные
инстанции исходили из следующих
обстоятельств.
Постановлением главы
Предгорной районной администрации от 4 июля
2001 г. N 443 ООО "Лат и К" в постоянное
(бессрочное) пользование предоставлен
земельный участок площадью 9740 кв. м. по
адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск,
ул. Садовая, д. 210.
В феврале 2003 г. ООО "Лат
и К" обратилось к ответчику с заявкой на
приватизацию указанного земельного
участка.
Письмом от 28 февраля 2003 г. N 880/10
Министерства имущественных отношений
Ставропольского края в приватизации
земельного участка ООО "Лат и К" отказано на
том основании, что данный участок
расположен на землях
лечебно-оздоровительных местностей и
курортов.
В кассационной жалобе ООО "Лат
и К" указало, что спорный земельный участок
относится к категориям земель поселений и
ответчик не представил доказательств
отнесения его к землям особо охраняемых
природных территорий.
В отзыве на
кассационную жалобу Министерство
имущественных отношений Ставропольского
края не согласилось с ее доводами, указав,
что ООО "Лат и К" правомерно отказано в
заключении договора купли-продажи
земельного участка, расположенного на
особо охраняемой природной территории.
ФАС СКО считает, что кассационная жалоба
подлежит удовлетворению по следующим
основаниям.
В соответствии с п. 2 ст. 3
Федерального закона от 25 октября 2004 г. N 137-ФЗ
"О введении в действие Земельного кодекса
Российской Федерации" юридические лица
обязаны переоформить право постоянного
(бессрочного) пользования земельными
участками на право аренды или приобрести их
в собственность до 1 января 2006 г.
В
соответствии с п. 2 ст. 8 ЗК РФ категория
земель указывается в документах
государственного земельного кадастра,
документах о государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с
ним.
Согласно свидетельству о
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество от 17 июля 2001 г., серии
АВ N 146694, и кадастровому плану земельного
участка от 30 января 2003 г. N 29/03-3-107 спорный
земельный участок относится к землям
поселений, а не к землям особо охраняемых
территорий.
Как следует из п. 7 Правил
распоряжения земельными участками,
находящимися в государственной
собственности, до разграничения
государственной собственности на землю,
утвержденных Постановлением Правительства
РФ от 7 августа 2002 г. N 576 "О порядке
распоряжения земельными участками,
находящимися в государственной
собственности, до разграничения
государственной собственности на землю",
решение о приватизации земельного участка
принимает уполномоченный орган
государственной власти субъекта РФ, если
земельный участок был предоставлен в
соответствии с решением органа
государственной власти РФ.
При таких
обстоятельствах вывод суда первой
инстанции о наличии у Министерства
имущественных отношений Ставропольского
края обязанности по заключению с истцом
договора купли-продажи земельного участка
из земель поселений с кадастровым номером N
26:29:09 10 03:0001 основан на нормах права.
3.
Предприятие железнодорожного транспорта
обратилось в арбитражный суд с иском о
признании недействительным постановления
администрации района о передаче в аренду
обществу с ограниченной ответственностью
земельного участка, находящегося в полосе
отвода железной дороги.
Ответчик
утверждал, что его действия соответствуют
требованиям ст. 90 ЗК РФ, согласно которой
землями транспорта признаются земли,
предоставленные соответствующими местными
администрациями в пользование или в аренду
предприятиям, учреждениям, организациям
для осуществления возложенных на них
социальных задач.
Законом РФ "О местном
самоуправлении в Российской Федерации" на
администрацию района возложена
обязанность по осуществлению контроля за
использованием и охраной земель и работой
всех транспортных предприятий на
территории района.
Поэтому органы
местного самоуправления вправе решать
вопросы, связанные с передачей земель
железнодорожного транспорта в аренду.
Решением суда исковые требования
удовлетворены по следующим основаниям.
Согласно ст. ст. 72 и 76 Конституции РФ вопросы
владения, пользования и распоряжения
землей находятся в совместном ведении
Российской Федерации и субъектов РФ. По
предметам совместного ведения издаются
федеральные законы и принимаемые в
соответствии с ними законы и иные
нормативные правовые акты субъектов РФ.
Как следует из ст. 5 Федерального закона от 25
августа 1995 г. N 153-ФЗ "О федеральном
железнодорожном транспорте", землями
железнодорожного транспорта являются
земли федерального значения,
предоставляемые безвозмездно в постоянное
(бессрочное) пользование его предприятиям и
учреждениям для осуществления возложенных
на них специальных задач. Порядок
использования земель железнодорожного
транспорта определяется федеральным
органом исполнительной власти в области
железнодорожного транспорта с учетом
требований земельного законодательства
РФ.
Спорный земельный участок находился
у истца в постоянном (бессрочном)
пользовании.
При изложенных
обстоятельствах администрация района не
вправе принимать решение о предоставлении
его в аренду третьим лицам.
Суд
кассационной инстанции правомерно оставил
решение суда первой инстанции без
изменения.
Бизнес-адвокат, 2006, N 1
