Вопрос: ...После окончания срока действия договора аренды стороны заключили дополнительное соглашение. Условиями договора на арендатора была возложена обязанность зарегистрировать дополнительное соглашение. Однако арендатор отказался от договора, мотивируя отказ тем, что договор аренды был продлен на неопределенный срок и у него есть право отказаться от договора. Может ли арендодатель потребовать от суда вынесения решения о регистрации сделки? (Консультация эксперта, Минфин РФ, 2009)

Вопрос: После окончания срока действия договора аренды предприятия стороны заключили дополнительное соглашение, в котором продлили срок действия данного договора и уточнили его предмет. Согласно условиям договора на арендатора была возложена обязанность зарегистрировать дополнительное соглашение. Однако, когда арендодатель обратился к нему с данным требованием, арендатор отказался от договора. Свой отказ он обосновывал тем, что по истечении срока договор аренды предприятия был продлен на неопределенный срок и у него есть право в любое время отказаться от данного договора. Может ли арендодатель потребовать от суда вынесения решения о регистрации сделки?
Ответ: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пункт 1 ст. 607 ГК РФ допускает передачу в аренду, в частности, предприятия.
Абзацем 2 п. 1 ст. 132 ГК РФ предусмотрено, что предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
Пункт 2 ст. 609 ГК РФ определяет, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 2 ст. 658 ГК РФ договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Как указывает судебная практика, если дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды, подлежащее государственной регистрации, зарегистрировано не было, то оно считается незаключенным, а договор (при условии продолжения пользования имуществом) - возобновленным на неопределенный срок (см. Постановления ФАС Московского округа от 30.08.2007 N КГ-А40/8637-07, ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2008 N А21-7551/2006 и от 11.01.2008 N А21-7550/2006).
В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 ст. 621 ГК РФ установлено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Как указывает п. 2 ст. 610 ГК РФ, в случае если договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от данного договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Кроме того, законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Вместе с тем на арендатора была возложена обязанность зарегистрировать дополнительное соглашение.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Помимо этого в силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается и злоупотребление правом.
Руководствуясь обстоятельствами дела и указанными выше нормами, можно заключить, что арендатор злоупотребляет правом, предусмотренным п. 2 ст. 610 ГК РФ, и уклоняется от регистрации сделки.
Пунктом 3 ст. 165 ГК РФ установлено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Таким образом, арендодатель вправе потребовать от суда вынесения решения о регистрации сделки.
Данная позиция подтверждается судебной практикой (см. Постановления ФАС Северо-Западного округа от 08.02.2008 N А56-11600/2006, от 02.11.2007 N А56-11558/2006 и от 16.02.2007 N А56-11558/2006).
Е.В.Соснов
Минфин России
25.12.2009