[вопрос-ответ] возможен ли залог прав постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и каков механизм его реализации? раз эта операция с правами, относящимися к недвижимому имуществу (земле), то, очевидно, такой залог подлежит госрегистрации? но является ли такой залог ипотекой, которая требует обязательного нотариального удостоверения и соответствующих дополнительных расходов на услуги нотариуса?
Ответ: Для ответа на все эти вопросы прежде
всего необходимо определиться в терминах и
выяснить, что тот или иной термин
обозначает. Для начала определим, что такое
залог.
Залог - это способ обеспечения
обязательств. Права залогодержателя
находятся в зависимости от судьбы
обеспечиваемого залогом обязательства.
Залог возможен лишь тогда, когда есть
обязательство и это обязательство может
быть подстраховано или, говоря
формализованным языком, обеспечено этим
залогом. Наиболее предпочтительной и в
соответствии с этим наиболее
распространенной формой залога является
залог имущества, поскольку имущество
всегда имеет более или менее объективное
стоимостное выражение. Но наряду с залогом
имущества может существовать также залог
прав на имущество. Так, в соответствии с п. 2
ст. 4 Закона РФ "О залоге" предметом залога
могут быть имущественные права. Кроме того,
согласно ст. 54 этого же Закона предметом
залога могут быть принадлежащие
залогодателю права владения и пользования.
Право с определенным сроком действия может
быть предметом залога только до истечения
срока его действия. В договоре о залоге
прав, не имеющих денежной оценки, стоимость
предмета залога определяется по соглашению
сторон.
Теперь об ипотеке. Ипотека - это
согласно ст. 334 ГК РФ залог недвижимого
имущества. Именно имущества как такового, а
не прав на это имущество.
Любое право
является лишь правом, и не может быть
признано имуществом. Поэтому залог права
постоянного (бессрочного) пользования
земельным участком является
разновидностью залога вещных прав, то есть
совершенно самостоятельным видом залога, и
не может быть признан ипотекой.
Право
постоянного (бессрочного) пользования
имуществом, в частности земельным участком,
является вещным правом (согласно ст. 216 ГК
РФ) и, соответственно, подлежит
обязательной государственной регистрации
в соответствии со ст. 131 ГК РФ.
Согласно
ст. 131 ГК РФ право собственности и иные
вещные права на недвижимые вещи, а также
ограничения этих прав, возникновение,
переход и прекращение этих прав подлежат
государственной регистрации в Едином
государственном реестре учреждениями
юстиции. Регистрации подлежат: право
собственности, право хозяйственного
ведения, право оперативного управления,
право пожизненного наследуемого владения,
право постоянного пользования, ипотека,
сервитуты, а также иные права,
предусмотренные законом.
В
соответствии со ст. 339 ГК РФ договор о залоге
должен быть заключен в письменной форме.
Нотариально удостоверен должен быть
договор об ипотеке, а также договор о залоге
движимого имущества или прав на имущество в
обеспечение обязательств по договору,
который должен быть нотариально
удостоверен.
Из вышеуказанного следует,
что если основной договор, по которому
производится обеспечение обязательств в
форме залога, не подлежит обязательному
нотариальному удостоверению, то и договор о
залоге прав нотариально заверять не
обязательно.
Но в силу того, что залог
права постоянного пользования является
ограничением этого права (сервитутом), то
такой залог в соответствии со ст. 131 ГК РФ
подлежит обязательной государственной
регистрации в Едином государственном
реестре.
В.ДАВЫДОВ
