Постановление фас поволжского округа от 24.01.2006 n а65-15191/2004-сг2-6 арбитражный суд отказал в удовлетворении иска о расторжении договоров аренды земельного участка в связи с продажей истцом объектов недвижимости, т.к. если новый собственник объекта недвижимости не оформляет право на аренду, в порядке предусмотренном земельным кодексом рф, то прежний арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка в порядке перенайма.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции
по проверке законности и
обоснованности решений (определений,
постановлений)
арбитражных судов,
вступивших в законную силу
от 24 января 2006
года Дело N А65-15191/2004-СГ2-6
(извлечение)
Федеральный арбитражный суд
Поволжского округа, рассмотрев в судебном
заседании кассационную жалобу Открытого
акционерного общества "Трест
"Спецатоммонтаж", г. Набережные Челны,
Республика Татарстан,
на решение
Арбитражного суда Республики Татарстан от
23.06.2005 и Постановление апелляционной
инстанции того же суда от 16.09.2005 по делу N
А65-15191/2004-СГ2-6
по иску Открытого
акционерного общества "Трест
"Спецатоммонтаж", г. Набережные Челны,
Республика Татарстан, к Администрации
города Набережные Челны Республики
Татарстан, третье лицо -
Набережночелнинский городской комитет по
земельным ресурсам и земельной реформе
(Служба земельного кадастра Республики
Татарстан по городу Набережные Челны), г.
Набережные Челны, Республика Татарстан, о
расторжении договоров
аренды,
УСТАНОВИЛ:
Решением
Арбитражного суда Республики Татарстан от
23.06.2005, оставленным без изменения
Постановлением апелляционной инстанции от
16.09.2005, отказано в удовлетворении иска
Открытого акционерного общества "Трест
"Спецатоммонтаж" к Администрации города
Набережные Челны, Республика Татарстан, о
расторжении договоров аренды от 22.11.94 N 359, от
13.12.94 N 386, от 13.12.94 N 387.
В кассационной
жалобе ОАО "Трест "Спецатоммонтаж" просит
отменить принятые по делу судебные акты,
иск удовлетворить.
Проверив законность
обжалуемых судебных актов, суд
кассационной инстанции правовых оснований
для их отмены не находит.
Как следует из
материалов дела, между Набережночелнинским
городским комитетом по земельным ресурсам
и земельной реформе (арендодатель) и ОАО
"Трест "Спецатоммонтаж" были заключены
договоры аренды земельных участков: N 359 от
22.11.94 - для размещения
производственно-лабораторного корпуса, N 386
от 13.12.94 - для базы Треста "Спецатоммонтаж", N
387 от 13.12.94 - под существующий арматурный
завод.
В период аренды земельного
участка по договору аренды от 13.12.94 N 387 истец
продал ООО "Казаньспецмонтаж" по договору
купли-продажи от 01.10.2002 недвижимость,
расположенную на земельном участке
площадью 0,7639 га.
Постановлением мэрии
города Набережные Челны от 16.01.98 N 48/7 у истца
изымается земельный участок площадью 0,111 га
и закрепляется за ООО "РОСС". По договору от
18.02.99 N 1059 этот земельный участок передается
в аренду ООО "РОСС".
Согласно
техническому паспорту
Набережночелнинского БТИ, ООО "Металлист-К"
пользуется земельным участком площадью 0,2224
га под закрытую автостоянку.
Постановлением мэрии города Набережные
Челны от 01.09.2004 N 1771 у истца изымается
земельный участок площадью 0,605 га и
передается ООО "РОСС" в аренду сроком на 49
лет по договору аренды от 30.12.2004 N 3123.
Без
оформления документов часть объектов
недвижимости передается ООО "Металлист-К" и
ООО "Технокомплект центр" (1,2 га, 0,43 га и 0,6
га).
В период аренды земельного участка
по договору аренды от 13.12.2004 N 386 истец
передал по договору от 02.02.2001 ООО ППЛ "САФ"
административно-бытовой корпус N 1,
расположенный на земельном участке
площадью 0,2018 га.
Постановлением
администрации города Набережные Челны от
18.03.2003 N 517 прекращается право аренды истца
на земельный участок площадью 0,202 га с
передачей этого участка ООО ППЛ "САФ" по
договору аренды от 25.08.2003 N 2678.
По акту
приема-передачи истцом передаются основные
средства, расположенные на земельных
участках площадью 1,616 га.
Согласно
техническому паспорту
Набережночелнинского БТИ N 1488 на земельном
участке площадью 302 кв. м расположена
закрытая автостоянка ООО "Металлист-К".
В период аренды земельного участка по
договору от 22.11.94 N 359 Постановлением
администрации города Набережные Челны от
01.09.2004 N 1771 ООО "Гидромонтажцентр"
предоставляется земельный участок
площадью 0,1200 га и заключается договор
аренды от 18.10.2004 N 3036.
Постановлением
администрации города Набережные Челны от
25.02.2005 N 544 ОАО "Таиф-Телком" передается
земельный участок площадью 0,0100 га.
Согласно техническому паспорту
Набережночелнинского БТИ N 1481, на земельном
участке площадью 0,0176 га находится гаражный
блок, принадлежащий ООО ПКФ "Вариант".
В
претензии от 25.06.2004 N юр-01/88 истец поднимает
требование о расторжении договоров аренды
в связи с переходом права собственности на
объекты недвижимости, расположенные на
арендуемых истцом земельных участках.
Однако соглашение по расторжению договоров
аренды не достигается. Это обстоятельство
становится основанием для обращения ОАО
"Трест "Спецатоммонтаж" в суд с иском о
расторжении договоров аренды от 22.11.94 N 359, от
13.12.94 N 386, от 13.12.94 N 387 на основании ст. 451
Гражданского кодекса Российской
Федерации.
Суд первой инстанции в
удовлетворении иска отказал, установив
отсутствие возможности для расторжения в
судебном порядке договоров аренды в силу
ст. 617 Гражданского кодекса Российской
Федерации, ст. ст. 35, 36, 46 Земельного кодекса
Российской Федерации, а также по причине
заключения на часть земельных участков
договоров аренды с новыми
пользователями.
Суд апелляционной
инстанции вывод суда первой инстанции об
отсутствии оснований для расторжения в
судебном порядке договоров аренды признал
правомерным.
Проанализировав материалы
дела, судебная коллегия Федерального
арбитражного суда Поволжского округа
выводы судебных инстанций, указанных в
обоснование отказа в удовлетворении
заявленного ОАО "Трест "Спецатоммонтаж"
требования, считает правомерными.
В
силу п. 1 ст. 620 Гражданского кодекса
Российской Федерации договор аренды может
быть расторгнут судом по требованию
арендатора в случае, если арендодатель не
предоставил имущество в пользование либо
создает препятствия в пользовании
имуществом.
Объекты недвижимости,
расположенные на арендуемых истцом
земельных участках, переданы в
собственность или пользование другим лицам
по воле самого истца.
Требование истца
заявлено в порядке ст. 451 Гражданского
кодекса Российской Федерации: расторжение
договоров аренды в связи с существенным
изменением обстоятельств - переходом права
собственности на объекты недвижимости.
Согласно ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса
Российской Федерации при переходе права
собственности на здания, строения,
находящиеся на чужом земельном участке, к
другому лицу оно приобретает право на
использование соответствующей части
земельного участка, занятой зданиями,
строениями, сооружениями и необходимой для
его использования, на таких условиях и в том
же объеме, что и прежний собственник.
Для земель, находящихся в государственной
или муниципальной собственности, для
оформления прав на земельные участки,
расположенные под объектами недвижимости,
применяются правила, предусмотренные п. 1
ст. 36 Земельного кодекса Российской
Федерации.
Таким образом, при переходе
права собственности на объекты
недвижимости установлены другие
последствия в отношении аренды земельного
участка, отличные от расторжения договора в
судебном порядке.
Статья 46 Земельного
кодекса Российской Федерации
устанавливает, что аренда земельного
участка прекращается по основаниям и в
порядке, которые предусмотрены гражданским
законодательством.
Согласно ст. 617
Гражданского кодекса Российской Федерации
при изменении стороны договор аренды
сохраняет свою силу. В случае если новый
собственник объекта недвижимости не
оформляет право на аренду в порядке ст. ст.
35, 36 Земельного кодекса Российской
Федерации, то прежний арендатор вправе
передать свои права и обязанности по
договору аренды земельного участка в
порядке п. 2 ст. 611 Гражданского кодекса
Российской Федерации (перенайм). Данные
отношения регулируются и п. 5 ст. 22
Земельного кодекса Российской Федерации,
согласно которому арендатор земельного
участка вправе передать свои права и
обязанности по договору аренды земельного
участка третьему лицу в пределах срока
аренды. При этом согласие собственника не
требуется при условии его уведомления
арендатором. Ответственным по договору
аренды становится новый арендатор
земельного участка, и заключение нового
договора не требуется, то есть законодатель
исключил возможность расторжения договора
при переходе права собственности на объект
аренды и не признает данные обстоятельства
существенным изменением (ст. 451
Гражданского кодекса Российской
Федерации).
------------------------------------------------------------------
Вероятно, вместо пункта 2 статьи 611
Гражданского кодекса Российской Федерации
имелся в виду пункт 2 статьи 615 указанного
Кодекса.
------------------------------------------------------------------
На
части арендуемых истцом земельных участков
оформлены договора аренды с новыми
пользователями, что также исключает
возможность расторжения договоров.
При
таких обстоятельствах оснований для
удовлетворения требований кассационной
жалобы ОАО "Трест "Спецатоммонтаж" судебная
коллегия Федерального арбитражного суда
Поволжского округа не находит.
На
основании изложенного, руководствуясь ст.
ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации, арбитражный
суд кассационной
инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
решение
Арбитражного суда Республики Татарстан от
23.06.2005 и Постановление апелляционной
инстанции того же суда от 16.09.2005 по делу N
А65-15191/2004-СГ2-6 оставить без изменений.
Кассационную жалобу Открытого
акционерного общества "Трест
"Спецатоммонтаж" оставить без
удовлетворения.
Постановление
арбитражного суда кассационной инстанции
вступает в законную силу со дня его
принятия.
