Постановление фас поволжского округа от 29.03.2005 n а49-1093/04-154/15 в удовлетворении иска о взыскании задолженности отказано правомерно, поскольку земельный участок входит в состав муниципальной собственности, органы местного самоуправления не вправе отказывать новому собственнику недвижимости в перезаключении договора аренды на ту часть земельного участка, на которой недвижимость расположена и которая необходима для ее использования.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 29 марта 2005 года Дело N А49-1093/04-154/15

(извлечение)
Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (далее - КУМИ г. Пензы) обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Открытому акционерному обществу "Пензенский трест инженерно-строительных изысканий" (далее - ОАО "ПензТИСИЗ") о взыскании с ответчика 1092367,62 руб., в том числе 971739,98 руб. - стоимость неосновательного обогащения в виде арендной платы за пользование земельным участком и 120627,64 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами.
До принятия судом первой инстанции решения истец изменил предмет исковых требований и уточнил сумму иска, представив перерасчет, и предложил взыскать с ОАО "ПензТИСИЗ" долг по арендной плате в сумме 848948,45 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 154943,71 руб.
Решением суда первой инстанции от 11.11.2004 исковые требования удовлетворены в части взыскания с ответчика в пользу КУМИ г. Пензы долга по арендной плате в сумме 848948,45 руб. В остальной части иска отказано.
Решение мотивировано тем, что с момента регистрации права собственности на основании договора купли-продажи к ответчику перешло право пользования земельным участком на тех же условиях и в тех же объемах, что были у прежнего собственника, следовательно, к ответчику перешла и обязанность по уплате арендных платежей в размере, установленном договором аренды N 3084 от 17.01.2002. Кроме того, в материалах дела отражено, что незавершенный строительством комплекс зданий производственной базы расположен на земельном участке общей мерой 52847 кв. м и ответчиком не предприняты меры по заключению нового договора аренды земельного участка либо внесению изменений в действующий договор.
Постановлением апелляционной инстанции от 11.01.2005 вышеуказанное решение оставлено без изменения по тем же основаниям.
Не согласившись с вынесенными судебными актами, ОАО "ПензТИСИЗ" обратилось с кассационной жалобой в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, в которой просит отменить и в удовлетворении исковых требований отказать.
Отмечается, что покупатель приобретает права не на весь земельный участок, ранее предоставленный продавцу, а только на часть земельного участка, необходимую для использования приобретенного объекта недвижимости.
Ссылка суда на то, что ответчик не предпринимал никаких мер для заключения нового договора аренды или изменения действующего договора, необоснованна, поскольку ответчик неоднократно обращался к истцу с предложением о заключении договора аренды меньшей площади и, не являясь стороной по договору аренды, ответчик не мог предпринять каких-либо действий по его изменению.
Более того, судом допущены нарушения норм процессуального права, так как истец изменил и предмет, и основание иска.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, судебная коллегия Федерального арбитражного суда Поволжского округа считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.
Суд первой инстанции посчитал установленным, что ответчик пользуется земельным участком площадью 5,25 га в границах, определенных межеванием земель, по тем основаниям, что бывший собственник строений ООО ФПИ "Демос" являлся арендатором этого земельного участка по договору аренды от 17.01.2000.
Поэтому к ответчику перешли права и обязанности по названному договору аренды на неопределенный срок.
Однако никаких доказательств использования ответчиком указанной площади 5,25 га не представлено.
Также ошибочным является вывод суда о приобретении ответчиком прав и обязанностей по использованию всего земельного участка со ссылкой на ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно указанной норме по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Такое же требование изложено в ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а границы земельного участка, необходимого для использования приобретенной недвижимости, определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией в соответствии с п. 3 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации.
Судом при анализе возникших правоотношений допущено смещение таких понятий, как права и обязанности, и сделан неправильный вывод о том, что поскольку прежний собственник зданий пользовался земельным участком на правах аренды, к новому собственнику переходят права и обязанности по договору аренды и он обязан уплачивать арендную плату.
В данной ситуации нарушен принцип свободы договора, установленный ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом или добровольно принятым обязательством.
В силу ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Истец как собственник земельного участка остался прежний. Поэтому распространять арендные отношения на ответчика без перезаключения договора аренды является неправомерным.
Ответчик неоднократно обращался к истцу с просьбой заключить договор аренды на фактически используемый земельный участок. Однако истцом подобные заявления отклонялись и не рассматривались. На земельный участок больший, чем это необходимо для использования приобретенных зданий и сооружений, а тем более распространять действие утратившего силу договора аренды земли на ответчика - не соответствует правилам регулирования земельных правоотношений.
Вопрос о предоставлении новому собственнику строений оставшейся части земельного участка может быть решен в порядке, установленном действующим законодательством.
Указанная позиция была подтверждена в п. 1 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства".
Также п. 5 указанного письма отмечено, что поскольку земельный участок входит в состав муниципальной собственности, органы местного самоуправления не вправе отказывать в перезаключении договора аренды с новым собственником недвижимости на ту часть земельного участка, на котором она расположена и необходима для использования недвижимости.
Судом подтверждено и сторонами не оспаривается, что ответчик за пользование земельным участком, находящимся под строениями и необходимым для их использования, уплачивает налог на землю и отражает уплату налога в декларациях.
Необходимо также указать на нарушение норм процессуального права. Истцом допущено одновременно изменение и предмета и основания иска, что является нарушением требований ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изначально заявлялись требования о взыскании суммы неосновательного обогащения в соответствии со ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации. Затем требование изменено на взыскание арендной платы по основаниям прежнего договора аренды, то есть были заявлены абсолютно новые требования, не связанные с первоначальными.
На основании изложенного, руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 11 ноября 2004 г. и Постановление апелляционной инстанции от 11 января 2005 г. Арбитражного суда Пензенской области по делу N А49-1093/04-154/15 отменить.
Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Пензы в иске к ОАО "Пензенский трест инженерно-строительных изысканий" о взыскании 848948 руб. 45 коп. отказать.
Учитывая, что Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Пензы освобожден от уплаты государственной пошлины, возврат государственной пошлины за подачу кассационной жалобы в размере 1000 руб. ОАО "Пензенский трест инженерно-строительных изысканий" произвести через УФК по Пензенской области в соответствии со ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации (ч. 2).
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Судебная практика (Поволжье) »