ПИСЬМО Госкомзема РФ от 03.12.1996 n 1-16/2258 О МАКЕТЕ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С ИНДИВИДУАЛЬНЫМ ЖИЛЫМ ДОМОМ

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ РЕСУРСАМ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ
ПИСЬМО
от 3 декабря 1996 г. N 1-16/2258
О МАКЕТЕ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
С ИНДИВИДУАЛЬНЫМ ЖИЛЫМ ДОМОМ
Направляем для практического использования силами создаваемых агентств оценки земли макет типового отчета об оценке земельного участка с индивидуальным жилым домом.
Председатель Комитета
Н.В.КОМОВ



Приложение
Утверждаю
Заместитель Председателя
Госкомзема России
П.Ф.ЛОЙКО
29 ноября 1996 года
ОТЧЕТ
ОБ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С ИНДИВИДУАЛЬНЫМ
ЖИЛЫМ ДОМОМ (МАКЕТ ТИПОВОГО ОТЧЕТА)
1. Сопроводительное письмо - уведомление
заказчику о результатах оценки
г-ну _________________
Уважаемый г-н _________________
В соответствии с договором, заключенным между
_________________________________ и _____________________________,
(наименование Оценщика) (наименование Заказчика)
мы провели оценку земельного участка с индивидуальным жилым домом,
расположенным по адресу __________________________________________
_________________________________________________________________,
с целью определения рыночной стоимости полных прав собственности
на указанный объект недвижимости.
Объект недвижимости представляет собой земельный участок площадью 0,15 гектара, на котором расположен одноэтажный кирпичный индивидуальный жилой дом с подвалом и мансардой. Общая площадь дома составляет 200 кв. м, жилая площадь - 127 кв. м.
Оценка проведена по состоянию на "__" ___________ 199_ года.
В нашем понимании, результаты оценки будут использованы при проведении переговоров о купле - продаже (залоге) оцениваемого объекта недвижимости.
Оценка рыночной стоимости включила в себя осмотр объекта, исследование рынка, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, проведение расчетов по стандартным методам оценки.
Приведенные исследования и анализ позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость полных прав собственности на земельный участок и расположенный на нем индивидуальный жилой дом, по состоянию на "__" _________________ 199_ года составляет:
350000000 (триста пятьдесят миллионов) рублей,
или 70000 (семьдесят тысяч) долларов США.
Настоящее письмо, прилагаемый отчет и его отдельные части не могут трактоваться раздельно, а только как части одного целого.
Выводы, содержащиеся в отчете, основаны на выполненных нами расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, на нашем опыте и профессиональных знаниях.
Мы не проводили работу по проверке представленной нам информации и не в состоянии дать какое-либо заключение и в какой бы то ни было форме подтвердить ее надежность.
Настоящая оценка произведена в соответствии с нормативной документацией в области оценки недвижимого имущества.
С уважением, ____________________
(исполнитель)
2. Отчет об оценке земельного участка
с индивидуальным жилым домом
2.1. Краткое изложение существенных факторов
и заключений
Тип объекта недвижимости и его - земельный участок площадью
основные размеры 0,15 гектара с индивидуальным
жилым домом общей площадью
200 кв. м
Местоположение _______________________ область,
________________ район, сельский
населенный пункт _______________
улица __________________________
дом N __________________________
- кадастровый номер земельного
участка N ____________________
Совокупность оцениваемых прав - полные права собственности на
земельный участок и
индивидуальный жилой дом
- права ограниченного
пользования землей на соседнем
земельном участке с кадастровым
номером ___________ по трассе
водопровода
- обременение прав собственности
на оцениваемый участок
сервитутом по трассе
газопровода, принадлежащий
соседнему земельному участку с
кадастровым номером ___________
Цель оценки - определение рыночной стоимости
прав собственности на земельный
участок и индивидуальный жилой
дом
Дата оценки - "____" _____________ 199_ года
Субъект прав собственности на - ______________________________
объект недвижимости ________________________________
Описание земельного участка и - земельный участок имеет
его местоположения прямоугольную форму, расположен
в центральной части населенного
пункта; имеет выезд на
асфальтированную улицу, рельеф
участка ровный
Описание строения - одноэтажный индивидуальный
жилой дом с подвалом и
мансардой. Жилая площадь -
127 кв. м
Оптимальное использование
земельного участка:
- как незастроенного - строительство индивидуального
жилого дома
- с учетом существующего - индивидуальное жилищное
строения строительство
Рыночная стоимость - 350 млн. рублей
- 70000 долларов США.
2.2. Описание объекта оценки
Объект оценки: земельный участок прямоугольной формы, площадью 1500 кв. метров с одноэтажным индивидуальным жилым домом общей площадью 200 кв. метров и жилой площадью 127 кв. метров с подвалом и мансардой, расположенный по адресу: ____________________________ __________________________________________________________________
Цель оценки: определить текущую рыночную стоимость полных прав собственности на земельный участок и индивидуальный жилой дом.
Функции оценки: оценка будет использована при ведении переговоров о купле - продаже (залоге) оцениваемого объекта недвижимости.
Собственник объекта: согласно представленным документам (Свидетельство на право собственности на землю, выданное __________________________________________________________________ 1993 года и договора купли - продажи жилого дома N _______________ от "____" ________________ 1982 года) собственником земельного участка и индивидуального жилого дома является ___________________ _________________________________________________________________. Нами не изучалась и не анализировалась юридическая чистота прав в отношении объекта недвижимости как составная часть оценки. Предыдущим владельцем жилого дома согласно договору купли - продажи являлся __________________________________________________ _________________________________________________________________, а предыдущим субъектом прав собственности на земельный участок - государство.
Определение рыночной стоимости. Понятие "рыночная стоимость", используемое в настоящем отчете, определено следующим образом.
Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект будет продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- мотивы продавца и покупателя являются типичными;
- обе стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки находится на открытом рынке достаточно продолжительное время;
- цена представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и каких-либо особых скидок или уступок с чьей-либо стороны не было;
- платеж осуществляется в денежной форме.
Дата оценки. Оценка земельного участка и жилого дома произведена по состоянию на "___" _____________ 199__ года, что совпадает с датой осмотра объекта.
Оценка права собственности. При оценке мы исходим из того, что субъект права собственности на земельный участок и жилой дом обладает полными правами собственности. Под "полным правом собственности" понимается осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, пользования и распоряжения при установленных законодательством ограничениях.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему объекта недвижимости любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Процедура оценки.
Процедура оценки включала в себя следующие действия:
- обследование оцениваемого объекта недвижимости;
- собеседование с собственником объекта недвижимости;
- анализ рынка продаж аналогичных объектов недвижимости в районе расположения оцениваемого объекта;
- сравнительный анализ аналогичных объектов, проданных на рынке за последнее время;
- расчет восстановительной стоимости здания;
- оценка рыночной стоимости объекта недвижимости тремя традиционными методами;
- анализ полученных значений рыночной стоимости объекта недвижимости и принятие решения о величине рыночной стоимости объекта недвижимости.
Методы оценки.
Определение рыночной стоимости осуществлялось с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на стоимость объекта недвижимости.
При определении рыночной стоимости недвижимости использованы затратный метод и метод прямого сравнительного анализа продаж.
Заключительным этапом оценки является сравнение результатов оценок, полученных на основе указанных методов, и сведение их к единой стоимости объекта недвижимости. Процесс сведения включает в себя учет слабых и сильных сторон каждого метода, определение их влияния на объективное отражение рынка и принятие результата, полученного по одному из примененных методов, за окончательное значение рыночной стоимости объекта недвижимости.
Описание земельного участка
Кадастровый номер земельного участка МО-20-25 N ____________.
Местоположение.
Оцениваемый объект расположен по адресу: _____________________ область, ________________________ район, сельский населенный пункт ____________________, улица ____________________, дом N _______. Объект расположен на расстоянии 20 км от областного центра по автомагистрали в центральной части поселения.
Фронтальная граница земельного участка расположена на расстоянии примерно 30 м от обочины шоссе. На противоположной стороне шоссе расположен лесной массив и примерно в 1 км река ___________. Ближайшая остановка общественного автотранспорта находится в 0,5 км.
Правовой режим земельного участка.
Участок расположен на землях населенного пункта _______________.
Согласно постановлению администрации _____________________________ сельского совета N ____________ от "____" ______________ 1993 года земельный участок предоставлен в собственность ___________________ для индивидуального жилищного строительства. Арендой и ипотекой не обременен.
Участок обременен сервитутом по трассе газопровода в пользу соседнего земельного участка с кадастровым номером ______________.
Субъект прав собственности на оцениваемый земельный участок имеет право ограниченного пользования (сервитут) по трассе водопровода на соседнем земельном участке с кадастровым номером ___________.
Использование земельного участка на момент оценки не ограничено природоохранными, санитарными, технологическими и иными зонами.
Размер земельного участка.
Общая площадь участка 1500 кв. м.
Конфигурация участка.
Участок имеет прямоугольную форму, протяженностью по фронтальной границе 30 м и вглубь квартала застройки около 50 м.
Рельеф и почвы.
Рельеф участка ровный. Землеустроительных и иных инженерно - изыскательских работ в процессе оценки не проводилось. В своей оценке мы исходили из того, что на территории населенного пункта нет почв и грунтов, опасных для проживания, возделывания сельскохозяйственных культур или неблагоприятно влияющих на здания и сооружения.
Здания и сооружения на участке.
На участке расположены одноэтажный жилой дом, многолетние насаждения (плодовые деревья и кустарники). Участок имеет ограждения по периметру.
Анализ наиболее эффективного использования.
Понятие "наиболее эффективное использование", применяемое в настоящем отчете, определяется как законодательно разрешенное, физически возможное, финансово реализуемое использование свободного (незастроенного) земельного участка или возведенного на нем здания и приводящее к наибольшему значению стоимости недвижимости.
Описание жилого дома
Оцениваемый жилой дом представляет собой одноэтажное строение с мансардным этажом и подвалом, постройки 1994 года.
В строительном отношении здание характеризуется следующими показателями:
Этажность - 1 этаж, мансарда, подвал
Общая площадь - 200 кв. м
Жилая площадь - 127 кв. м
Высота потолков:
1-й этаж - 3,0 м
мансарда - 2,6 м
подвал - 2,7 м
Фундаменты - ленточные из железобетонных
блоков
Стены - красный полнотелый кирпич,

ПРИКАЗ Минфина РФ от 03.12.1996 n 1257 О ПРОВЕДЕНИИ ДЕНЕЖНОГО ЗАЧЕТА  »

Постановления и Указы »