Постановление фас уральского округа от 21.07.2004 n ф09-2266/04-гк делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции
по проверке законности и
обоснованности решений (постановлений)
арбитражных судов,
вступивших в
законную силу
от 21 июля 2004 года Дело N
Ф09-2266/04-ГК
Федеральный арбитражный
суд Уральского округа по проверке в
кассационной инстанции законности решений
и постановлений арбитражных судов
субъектов Российской Федерации, принятых
ими в первой и апелляционной инстанциях,
рассмотрел в судебном заседании
кассационную жалобу Учреждения юстиции по
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним на
территории Оренбургской области на решение
от 15.03.2004 и постановление апелляционной
инстанции от 13.05.2004 Арбитражного суда
Оренбургской области по делу N А47-11620/03 по
иску Комитета по управлению имуществом г.
Оренбурга к Учреждению юстиции по
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним на
территории Оренбургской области, третьи
лица: Администрация г. Оренбурга, ОАО
"Оренбургоптторг", о признании
недействительным ненормативного акта и
обязании ответчика произвести действия.
В судебном заседании принял участие
представитель ОАО "Оренбургоптторг" -
Марусич Е.А., адвокат, доверенность от 20.07.2004
N 21.
Другие лица, участвующие в деле, о
времени и месте рассмотрения кассационной
жалобы извещены надлежащим образом, их
представители в заседание не явились.
Права и обязанности разъяснены, отводов
составу суда и ходатайств не
заявлено.
Комитет по управлению
имуществом г. Оренбурга обратился в
Арбитражный суд Оренбургской области с
иском к Учреждению юстиции по
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним на
территории Оренбургской области, третьи
лица: Администрация г. Оренбурга, ОАО
"Оренбургоптторг", о признании
недействительным ненормативного акта -
сообщения от 31.10.2003 N 79/2003-102, 103, 104 об отказе в
государственной регистрации перехода
права собственности и обязании ответчика
произвести государственную регистрацию.
Решением от 15.03.2004 удовлетворены
требования заявителя о признании
недействительным отказа Учреждения
юстиции по государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним
на территории Оренбургской области в
государственной регистрации в Едином
государственном реестре прав перехода
права собственности на недвижимое
имущество, содержащегося в сообщении от
31.10.2003 N 79/2003-102, 103, 104. На Учреждение юстиции
по государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним на
территории Оренбургской области возложена
обязанность устранить нарушение прав и
законных интересов заявителя.
Постановлением апелляционной инстанции от
13.05.2004 решение оставлено без изменения.
Учреждение юстиции по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним на территории Оренбургской
области с решением и постановлением
апелляционной инстанции не согласно,
просит их отменить, в удовлетворении
заявленных требований отказать. Оспаривая
судебные акты, заявитель указывает на
неправильное применение судом п. 7 ст. 3
Закона "О введении в действие Земельного
кодекса РФ", п. 1 ст. 28 ФЗ "О приватизации
государственного и муниципального
имущества" и п. 4 ст. 25 ЗК РФ, а также на
применение судом п. 4 ст. 35 ЗК РФ, не
подлежащей применению. Кроме того, как
полагает заявитель кассационной жалобы,
вывод суда о возможности заключения
самостоятельного договора купли-продажи
земельного участка является
ошибочным.
Проверив законность судебных
актов в порядке ст. ст. 274, 284, 286 Арбитражного
процессуального кодекса Российской
Федерации, суд кассационной инстанции
считает, что решение и постановление
апелляционной инстанции подлежат отмене по
следующим основаниям.
Как видно из
материалов дела, между Комитетом по
управлению имуществом г. Оренбурга
(продавец) и ОАО "Оренбургоптторг"
(покупатель) в соответствии с ФЗ "О
приватизации государственного и
муниципального имущества" N 178-ФЗ и на
основании заявки на приобретение
муниципального имущества посредством
публичного предложения от 14.05.2003, заключен
договор купли-продажи от 14.05.2003 N 1754.
Предметом настоящего договора стали
нежилые отдельно стоящие здания,
расположенные в г. Оренбурге, Шарлыкское
шоссе, 4, со следующими характеристиками:
нежилое строение литер Б8Б9, одноэтажное 1989
года постройки, общей площадью 1558,3 кв. м,
складское; нежилое строение литер Б10Б20,
одноэтажное, 1989 года постройки, общей
площадью 1806,2 кв. м, складское; нежилое
строение литер Б11, одноэтажное, 1988 года
постройки, общей площадью 1314,3 кв. м,
складское.
Для регистрации перехода
права собственности на недвижимое
имущество, стороны договора обратились в
Учреждение юстиции по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним на территории Оренбургской
области с заявлением произвести в Едином
государственном реестре прав
государственную регистрацию перехода прав
собственности на указанные выше объекты
недвижимости.
Сообщением от 31.10.2003
Учреждение юстиции по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним на территории Оренбургской
области отказало в регистрации перехода
права собственности на спорные объекты
недвижимости на том основании, что
документы, представленные на
государственную регистрацию прав, по
содержанию не соответствуют требованиям
действующего законодательства, а документы
необходимые для регистрации прав
заявителем не представлены (абз. 4, 10 ст. 20 ФЗ
"О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним"). При
этом регистрирующий орган указал, что
договор купли-продажи от 14.05.2003 N 1754 является
сделкой приватизации путем продажи
посредством публичного предложения, а в
соответствии со ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О
приватизации государственного и
муниципального имущества" и п. 7 ст. 3 ФЗ "О
введении в действие Земельного кодекса РФ"
приватизация зданий, строений и сооружений
осуществляется одновременно с отчуждением
лицу, приобретающему такое имущество,
земельных участков, занимаемых таким
имуществом и необходимых для их
использования, если иное не предусмотрено
федеральным законом; приватизация зданий
без земельных участков предусмотрена лишь
только в случаях изъятия данных земельных
участков из оборота или ограничения в
обороте.
Считая отказ регистрирующего
органа зарегистрировать переход права
собственности на недвижимое имущество
незаконным, Комитет по управлению
имуществом г. Оренбурга обратился в суд с
настоящим заявлением.
Удовлетворяя
заявленные требования и признавая отказ в
государственной регистрации в Едином
государственном реестре перехода права
собственности на недвижимое имущество,
содержащийся в сообщении от 31.10.2003 N 79/2003-102,
103, 104, незаконным, суд исходил из
возможности отчуждения объекта
недвижимости отдельно от земельного
участка в соответствии с ч. 2 ст. 6 и п. 1 ч. 4 ст.
35 ЗК РФ, поскольку суд пришел к выводу, что
земельные участки, на которых расположены
строения литер Б8Б9, Б10Б20, Б11, являются
неделимыми и технически невозможно
выделить их в самостоятельные.
Однако
данные выводы суда нельзя признать
достаточно обоснованными.
В силу ст. 6 ЗК
РФ земельный участок может быть делимым и
неделимым. Делимым является земельный
участок, который может быть разделен на
части, каждая из которых после раздела
образует самостоятельный земельный
участок, разрешенное использование
которого может осуществляться без перевода
его в состав земель иной категории, за
исключением случаев, установленных
федеральными законами.
В соответствии
со ст. 133 ГК РФ неделимой признается вещь,
раздел которой в натуре невозможен без
изменения ее назначения.
Нормой п. 1 ч. 4
ст. 35 ЗК РФ предусмотрено отчуждение без
земельного участка части здания, строения,
сооружения, которая не может быть выделена
в натуре вместе с частью земельного
участка.
Однако по договору от 14.05.2003 N 1754
произведена купля-продажа трех нежилых
помещений, не обремененных правами третьих
лиц. Кроме того, согласно вступившим в
законную силу судебным актам по делу N
А47-343/02 за ОАО "Оренбургоптторг" признано
право постоянного (бессрочного)
пользования земельным участком площадью
2,9807 га, расположенным в границах земельного
участка, площадью 6,32 га по адресу: г.
Оренбург, Шарлыкское шоссе, 4, занятым, в том
числе и строениями литер Б8Б9, Б10Б20, Б11.
Таким образом, по ранее рассмотренному делу
признавалась возможность деления
земельного участка, на котором расположены,
в том числе и спорные объекты недвижимости,
поэтому вывод суда о неделимости
земельного участка является
необоснованным, а применение п. 1 ч. 4 ст. 35 ЗК
РФ в обоснование неделимости земельного
участка - неправомерным.
Следует также
отметить, что в силу п. 5 ст. 170 АПК РФ
резолютивная часть решения должна
содержать выводы об удовлетворении или
отказе в удовлетворении полностью или в
части каждого из заявленных требований,
указание на распределение между сторонами
судебных расходов, срок и порядок
обжалования решения.
Из искового
заявления Комитета по управлению
имуществом г. Оренбурга усматривается, что
одним из заявленных требований было
обязать Учреждение юстиции по
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним на
территории Оренбургской области
произвести государственную регистрацию
перехода права. Однако, суд в нарушение п. 5
ст. 170 АПК РФ не рассмотрел данное
требование и не принял по нему решения.
При таких обстоятельствах решение и
постановление апелляционной инстанции
Арбитражного суда Оренбургской области
подлежат отмене с направлением дела на
новое рассмотрение.
При новом
рассмотрении суду следует устранить
отмеченные недостатки и рассмотреть дело в
соответствии с действующим
законодательством. При разрешении вопроса
о возложении или об отказе в возложении на
Учреждение юстиции по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним на территории Оренбургской
области обязанности произвести
государственную регистрацию перехода
права собственности, суду следует
проверить правильность и полноту
предоставления заявителями документов для
регистрации перехода права собственности
на недвижимое имущество, исходя из
требований ст. ст. 16 - 18 ФЗ "О государственной
регистрации права собственности на
недвижимое имущество и сделок с ним".
Руководствуясь ст. ст. 286, 287, 288, 289
Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации,
суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение от 15.03.2004 и
постановление апелляционной инстанции от
13.05.2004 Арбитражного суда Оренбургской
области по делу N А47-11620/03 отменить.
Дело
передать на новое рассмотрение в первую
инстанцию того же суда.
