Постановление фас волго-вятского округа от 21.03.2005 n а38-3838-16/239-2004 договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда
кассационной инстанции
от 21 марта 2005 года
Дело N А38-3838-16/239-2004
Федеральный
арбитражный суд Волго-Вятского округа в
составе: председательствующего Князевой
Г.А., судей Апряткиной Г.С., Павлова В.Ю., при
участии представителя от истца:
Калашниковой И.В. по доверенности от 11.01.2005,
рассмотрел в судебном заседании
кассационную жалобу ответчика - общества с
ограниченной ответственностью "ТехноДом",
город Йошкар-Ола, на решение от 19.11.2004 и
постановление апелляционной инстанции от
21.01.2005 по делу N А38-3838-16/239-2004 Арбитражного
суда Республики Марий Эл, принятые судьями
Черных В.А., Ширковой Г.Ю., Куликовой В.Г.,
Казаковой В.Н., по иску Комитета по
управлению имуществом города Йошкар-Олы к
обществу с ограниченной ответственностью
"ТехноДом", город Йошкар-Ола, о расторжении
договора аренды, обязании освободить
занимаемое помещение, взыскании арендной
платы и пеней и
УСТАНОВИЛ:
Комитет по
управлению имуществом города Йошкар-Олы
(далее - Комитет) обратился в Арбитражный
суд Республики Марий Эл с иском, уточненным
на основании статьи 49 Арбитражного
процессуального кодекса Российской
Федерации к обществу с ограниченной
ответственностью "ТехноДом" (далее - ООО
"ТехноДом") о расторжении договора аренды от
11.03.2003 N 3026, обязании ответчика освободить
арендованное нежилое помещение по улице
Комсомольской, 96 в городе Йошкар-Оле,
взыскании 1570526 рублей 97 копеек долга по
арендной плате и 199172 рублей 91 копейки пеней
за просрочку платежа.
Заявленные
требования основаны на статьях 309, 310, 610, 614,
619, 622 Гражданского кодекса Российской
Федерации и мотивированы тем, что ответчик
более двух раз подряд по истечении
установленного договором срока не вносил
арендную плату за пользование
предоставленным истцом помещением.
Требования арендодателя об устранении
допущенных нарушений оставлены ООО
"ТехноДом" без внимания.
Решением от
19.11.2004, оставленным без изменения
постановлением апелляционной инстанции от
21.01.2005, суд, установивший факт нарушения
ответчиком условий заключенного сторонами
договора по своевременному и полному
внесению арендной платы, удовлетворил
исковые требования со ссылками на статьи 309,
329, 330, 333, 450, 614, 616, 619, 650, 655 Гражданского
кодекса Российской Федерации, 70 (часть 2)
Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, пункт 6.3 договора
аренды от 11.03.2003 N 3026. При этом долг по
арендной плате взыскан в сумме 1345157 рублей 33
копеек, признанной сторонами в результате
достигнутого между ними соглашения, и
размер пени уменьшен до 20000 рублей.
Не
согласившись с принятыми судебными актами,
ООО "ТехноДом" обратилось в Федеральный
арбитражный суд Волго-Вятского округа с
кассационной жалобой, в которой просило
отменить их и направить дело на новое
рассмотрение.
По мнению заявителя, суд
необоснованно применил пункт 2 статьи 450
Гражданского кодекса Российской Федерации,
так как доказательств существенного
нарушения ответчиком условий договора
аренды (нанесения действиями ООО "ТехноДом"
такого ущерба истцу, что он в значительной
степени лишился того, на что вправе был
рассчитывать при заключении договора) в
деле нет. Наоборот, ответчик, выполнивший
основные условия договора, существенно
улучшил переданное в аренду имущество на
общую сумму 1691827 рублей 82 копейки. При этом
все улучшения являются неотделимыми и,
согласно договору, будут принадлежать
арендодателю. Сверх условий конкурса с
согласия Комитета (письмо от 15.12.2003)
разработана проектная документация на
строительство мансардного этажа и пристроя
на сумму 320500 рублей, которая в силу пункта 1
статьи 616 Гражданского кодекса Российской
Федерации может быть зачтена в счет
арендной платы. Претензия Комитета от 26.03.2004
вручена бухгалтеру предприятия без
извещения директора ООО "ТехноДом". Кроме
того, задолженность по арендной плате
возникла в результате противоправных
действий главного бухгалтера ответчика
(размер похищенных денежных средств
составил 7650 тысяч рублей) и, несмотря на
тяжелое финансовое положение, предприятие
предпринимало меры по погашению имевшегося
долга.
В заседании представитель истца
указал на правильность судебных актов и
просил оставить их в силе. Заявитель о
времени и месте слушания жалобы извещен
надлежащим образом, однако явку
представителя не обеспечил.
Законность
судебных актов Арбитражного суда
Республики Марий Эл проверена Федеральным
арбитражным судом Волго-Вятского округа в
порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286
Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации.
Изучив материалы
дела, кассационная инстанция не нашла
оснований для отмены обжалуемых судебных
актов в силу следующего.
Как видно из
документов, Комитет (арендодатель) и ООО
"ТехноДом" (арендатор) заключили договор от
11.03.2003 N 3026 аренды муниципального нежилого
встроенно-пристроенного помещения общей
площадью 910,1 квадратного метра (в том числе
1-й этаж - 678,2 квадратного метра и подвал - 231,9
квадратного метра) по улице Комсомольской,
дом 96 в городе Йошкар-Оле сроком на 5 лет.
По условиям раздела 3 договора и
дополнительного соглашения к нему от 24.03.2003
ежемесячная арендная плата в установленном
размере полностью перечисляется в
муниципальный бюджет не позднее 10-го числа
месяца, за который производится оплата.
В период с января по сентябрь 2004 года ООО
"ТехноДом" арендную плату за пользование
предоставленным Комитетом помещением не
вносило.
В претензии от 26.03.2004
арендодатель потребовал от арендатора
погасить долг в сумме 1049560 рублей 56 копеек в
срок до 05.04.2004. Данная претензия вручена под
расписку главному бухгалтеру Голубковой
Ф.М., уполномоченной приказом директора ООО
"ТехноДом" от 01.08.2003 N 26-ЛС на ежемесячное
перечисление арендной платы Комитету.
В
письме от 16.07.2004 Комитет вновь потребовал
уплатить долг в размере 1263000 рублей,
предложив ООО "ТехноДом" расторгнуть
договор в связи с систематическим
нарушением условий по оплате и в срок до
25.07.2004 дать ответ.
Арендатор в письме от
25.07.2004 за подписью директора уведомил
Комитет о том, что задолженность по
арендной плате будет погашена до 01.11.2004.
Предложение о расторжении договора
оставлено без внимания. Задолженность не
погашена.
Данные обстоятельства
послужили основанием для обращения
Комитета в арбитражный суд с настоящим
иском.
В соответствии с подпунктом 2
части 2 статьи 450 Гражданского кодекса
Российской Федерации по требованию одной
из сторон договор может быть расторгнут по
решению суда в случаях, предусмотренных
настоящим Кодексом, другими законами или
договором. Так, часть первая статьи 619
названного Кодекса предусматривает ряд
оснований досрочного расторжения договора
аренды по требованию арендодателя, в том
числе в случае, когда арендатор более двух
раз подряд по истечении установленного
договором срока платежа не вносит арендную
плату.
Факт невнесения ООО "ТехноДом" с
января 2004 года арендной платы более двух
раз подряд по истечении установленного
договором от 11.03.2003 N 3026 срока подтвержден
материалами дела и не отрицался
ответчиком.
Согласно части 2 статьи 619
Гражданского кодекса Российской Федерации
договором аренды могут быть установлены и
другие основания досрочного расторжения
договора по требованию арендодателя.
В
пункте 6.3 договора от 11.03.2003 N 3026 контрагенты
установили, что нарушение арендатором
условий договора по своевременному и в
полном объеме внесению арендной платы
(пункты 2.2.3, 4.1 договора) является основанием
для досрочного расторжения договора.
Таким образом, в силу соглашения сторон
невнесение ООО "ТехноДом" арендной платы в
предусмотренный договором срок либо
внесение ее не в полном объеме также
являлось основанием для досрочного
расторжения договора по требованию
арендодателя.
Условия договора аренды
от 11.03.2003 N 3026 о ремонте арендуемого
ответчиком муниципального помещения
относятся к условиям открытого конкурса,
проведенного 25.02.2003, по итогам которого ООО
"ТехноДом" приобрело право аренды этого
помещения. Выполнение арендатором данных
условий не освобождало его от исполнения
обязательства по внесению арендной платы. В
письме от 15.12.2003 N 02-14/3389 Комитет разрешил
арендатору строительство пристроя и
мансардного этажа за счет собственных
средств, а потому аргумент ответчика о
необходимости зачета затрат на разработку
проекта в счет арендных платежей
обоснованно не принят судом во внимание.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского
кодекса Российской Федерации требование о
расторжении договора может быть заявлено
стороной в суд только после получения
отказа другой стороны на предложение
расторгнуть договор либо неполучения
ответа в срок, указанный в предложении или
установленный законом либо договором, а при
его отсутствии в тридцатидневный срок.
В статье 619 названного Кодекса установлено,
что арендодатель вправе требовать
досрочного расторжения договора только
после направления арендатору письменного
предупреждения о необходимости исполнения
им обязательства в разумный срок.
Представленные в дело документы
свидетельствуют о соблюдении Комитетом
досудебного порядка урегулирования спора о
расторжении договора аренды от 11.03.2003 N 3026, а
потому суд правомерно расторг этот договор,
обязав ответчика возвратить истцу
арендованное помещение.
Наличие у ООО
"ТехноДом" задолженности по арендной плате
в размере 1345157 рублей 53 копеек на момент
рассмотрения спора в суде первой инстанции
признано обеими сторонами, а потому данный
факт в соответствии с частью 2 статьи 70
Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации не требовал
дальнейшего доказывания.
При таких
обстоятельствах суд обоснованно взыскал с
ответчика указанную сумму, а также пени за
просрочку платежа, согласно пункту 4.3
договора, уменьшив ее размер на основании
статьи 333 Гражданского кодекса Российской
Федерации.
Ссылка заявителя на
неправомерные действия главного
бухгалтера по перечислению арендной платы
не может быть принята во внимание, так как
стороной договора аренды явилось
юридическое лицо - ООО "ТехноДом". Отношения
между ответчиком и главным бухгалтером
Голубковой Ф.М., действовавшей от имени ООО
"ТехноДом" на основании приказов от 01.06.2003 N
10-ЛС и от 01.08.2003 N 26-ЛС, могут быть
урегулированы в самостоятельном порядке, о
чем правильно указал суд первой
инстанции.
Оснований для отмены
обжалуемых судебных актов по приведенным в
кассационной жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права,
предусмотренных частью 4 статьи 288
Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, при разрешении спора
судом первой и апелляционной инстанций не
допущено.
Определение от 01.03.2005
Федерального арбитражного суда
Волго-Вятского округа о приостановлении
исполнения решения от 19.11.2004 и
постановления апелляционной инстанции от
21.01.2005 считать утратившим силу в связи с
рассмотрением кассационной жалобы.
В
соответствии со статьями 110 и 112
Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, 333.22 (пункт 2)
Налогового кодекса Российской Федерации
государственная пошлина по кассационной
жалобе относится на заявителя и с учетом
предоставленной отсрочки по ее уплате при
подаче жалобы и ходатайства ООО "ТехноДом"
об уменьшении ее размера подлежит
взысканию в доход федерального бюджета в
сумме 500 рублей.
Руководствуясь пунктом
1 части 1 статьи 287, статьей 289 и частью 2
статьи 319 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации, Федеральный
арбитражный суд Волго-Вятского
округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 19.11.2004 и
постановление апелляционной инстанции от
21.01.2005 по делу N А38-3838-16/239-2004 Арбитражного
суда Республики Марий Эл оставить без
изменения, кассационную жалобу общества с
ограниченной ответственностью "ТехноДом" -
без удовлетворения.
Взыскать с общества
с ограниченной ответственностью "ТехноДом"
в доход федерального бюджета 500 рублей
государственной пошлины по кассационной
жалобе.
Арбитражному суду Республики
Марий Эл выдать исполнительный лист.
Постановление арбитражного суда
кассационной инстанции вступает в законную
силу со дня его
принятия.
Председательствующий
КНЯЗЕВА Г.А.
Судьи
АПРЯТКИНА Г.С.
ПАВЛОВ В.Ю.
