Решение Законодательного Собрания Пермской области от 25.05.2000 № 951

 













   25.05.2000                                            N 951


   О Концепции ипотечного жилищного
   кредитования в Пермской области


     Законодательное Собрание Пермской области Р Е Ш А Е Т:

     Одобрить Концепцию  ипотечного  жилищного кредитования в Пермской
области (прилагается).


     Заместитель председателя
     Законодательного Собрания          В.А.Карпов

                                                            Приложение
                                            к решению Законодательного
                                             Собрания Пермской области
                                                   от 25.05.2000 N 951

                              КОНЦЕПЦИЯ
                  ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
                          В ПЕРМСКОЙ ОБЛАСТИ

                               ВВЕДЕНИЕ

     Приватизация и  акционирование  предприятий строительной отрасли,
изменение инвестиционной  политики  администраций  городов  и  районов
области, инфляция и ряд других причин привели в 1990-х годах к резкому
снижению объемов строительства  жилья.  На  рубеже  1980-1990-х  годов
только  в  г.Перми ежегодно вводилось до 500 тыс.кв.м жилья,  примерно
столько же и на территории всей области.  За 1999 год было  введено  в
области 414,6 тыс.кв.м жилья.
     В переходный период многие инвесторы и  строительные  организации
переориентировались   на   строительство   элитного   жилья,  поселков
коттеджной (усадебной) застройки.  Жилые дома массовых серий строились
в местах,  необеспеченных развитой инфраструктурой.  Все это привело к
росту объемов  незавершенного  строительства,  замораживанию  средств,
уменьшению  оборотных средств самих подрядных организаций,  увеличению
неплатежей  в  бюджет,  потере  квалифицированных  кадров.  Ухудшилось
качество строительства, увеличился травматизм.
     Попытки реанимации строительного комплекса в 1993-1996 годах ни к
чему  не  привели.  Основной  задачей  органов  государственной власти
области  и  строительной  отрасли  в  этот  период  стало  привлечение
инвестиций.
     Указ Президента Российской Федерации от 29.03.96 N 431  "О  новом
этапе  реализации  государственной  целевой  программы  "Жилище" давал
широкие  полномочия  субъектам  Российской  Федерации  в   привлечении
средств  граждан  к  инвестированию  в строительство,  так в статье 44
(раздел IV) говорилось:  "..необходимо обеспечить дальнейшее внедрение
в  практику  субъектов  Российской  Федерации  следующих мер:  выплата
гражданам   субсидий   на   строительство   и   приобретение    жилья;
предоставление  жилищных кредитов,  включая ипотечные кредиты;  выпуск
жилищных ценных бумаг и т.д.", однако:
     выплаты субсидий  на строительство и приобретение жилья населению
со средним и ниже среднего достатками были невозможны из-за отсутствия
механизма выдачи субсидий и необеспеченности доходной части бюджета;
     выплаты ссуд  и  кредитов  предприятиями  -  работодателями  были
невозможны  из-за  отсутствия  свободных средств и относительно низкой
рентабельности этих предприятий;
     "жилищный сертификат", Положение о котором было утверждено Указом
Президента  Российской  Федерации  от  10.07.94   N   1182,   оказался
непривлекателен  для  многих  потенциальных  эмитентов  из-за  жестких
требований по погашению (7 банковских дней);
     Указ Президента   Российской  Федерации  от  28.02.96  N  293  "О
дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" не  сработал
из-за высоких процентных ставок,  при выдаче кредитов (120%  годовых),
крайне невыгодных заемщикам.
     Принятые в   течение   1997-1999   годов   нормативные   правовые
документы, снижение инфляции, некоторая стабилизация экономики создали
благоприятные  условия  для развития ипотечного жилищного кредитования
(в дальнейшем по тексту ипотечного кредитования).

                            Цель Концепции

     Целью осуществления  Концепции  является  создание  условий   для
внедрения и развития ипотечного кредитования как механизма привлечения
средств населения в сферу жилищного строительства и  решения  жилищных
проблем основной части работающего населения,  располагающего средними
доходами,  накоплениями и имеющего  в  собственности  жилье  и  другое
недвижимое имущество.

                           Общие положения

     Концепция ипотечного жилищного кредитования в Пермской области:
     учитывает опыт создания и  функционирования  ипотечного  рынка  в
различных  регионах  России,  наиболее  близких  к Пермской области по
экономическим,  финансовым  и  социально-психологическим   параметрам,
основывается  на  концепции  "Развития  системы  ипотечного  жилищного
кредитования  в  Российской  Федерации",   одобренной   постановлением
Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 N 28;
     адаптирована к   платежеспособному   спросу   жителей    области,
особенностям    рынка   жилья   в   Пермской   области,   нестабильной
макроэкономической ситуации в России и к особенностям функционирования
российских финансовых институтов;
     через заложенные в ней инструменты  вторичного  ипотечного  рынка
способствует  быстрой оборачиваемости средств кредиторов и обеспечению
процесса  непрерывного  рефинансирования  ипотечного  кредитования   с
выходом в дальнейшем на полное самофинансирование.  Данный механизм, в
отличие от рассчитанных только на внешние инвестиции  статичных  схем,
является единственным реальным инструментом, обеспечивающим увеличение
объемов  финансирования  жилищного  строительства  в  соответствии   с
областными программами "Свой дом" и "Жилище", а также снижение высоких
процентных ставок по кредитам населению;
     позволяет управлять    спросом    на   жилье   в   выгодном   для
социально-экономического развития области направлении;
     позволяет начать   работу   по  внедрению  и  развитию  программы
ипотечного жилищного кредитования в Пермской области уже  в  настоящее
время в существующем правовом поле;
     основывается на рыночном подходе,  который подразумевает создание
самодостаточной   и  саморазвивающейся  системы,  которая  может  быть
интегрирована в  сегодняшнюю  практику.  Концепция  рассчитана  не  на
одномоментный результат, не ограничена во времени;
     предполагает открытость  для   всех   задействованных   структур,
подконтрольность,   ясность   для   инвесторов   и  других  участников
ипотечного рынка;
     обеспечивает стимулирование   финансовых  институтов,  динамичное
развитие первичного рынка, а также создание механизма рефинансирования
первичных кредиторов за счет вторичного рынка;
     ориентирована на работающее население,  основным способом решения
жилищной    проблемы    которого   является   долгосрочное   ипотечное
кредитование,  при этом за органами государственной власти и  местного
самоуправления   остается   функция  обеспечения  жильем  на  условиях
социального найма отдельных категорий граждан.

             Глава 1. Основные участники ипотечного рынка
                          (основные понятия)

     Заемщики -    квалифицированные   кредитором   как   надежные   и
платежеспособные  физические  лица,  граждане  Российской   Федерации,
проживающие  в  Пермской  области,  заключившие  кредитные  договоры с
банками (кредитными организациями) или договоры займа  с  юридическими
лицами (не кредитными организациями), по условиям которых полученные в
виде   кредита   средства   используются   для   приобретения   жилья.
Обеспечением   исполнения   обязательств  по  договорам  служит  залог
приобретаемого жилья (ипотека) и (или)  иного  недвижимого  имущества,
принадлежащего гражданам на праве собственности.
     Основной оператор вторичного ипотечного рынка в Пермской  области
- Пермский областной ипотечный фонд (ПОИФ).
     Функции:
     разработка и  внедрение единых ипотечных стандартов и технологий,
соблюдение которых является обязательным условием  выкупа  кредитов  у
аккредитованных   ПОИФ   кредиторов   и  рекомендации  всем  остальным
кредиторам  в  качестве  необходимой  предпосылки   для   рассмотрения
возможности  придания  им  статуса  аккредитованных  ПОИФ кредиторов в
будущем;
     выкуп у   аккредитованных  ПОИФ  кредиторов  ипотечных  кредитов,
соответствующих  стандартам  ПОИФ  (операции  на  вторичном  ипотечном
рынке);
     привлечение средств инвесторов путем выпуска и размещения  ценных
бумаг, обеспеченных собственными активами (в том числе путем ипотечных
кредитов),  а также поручительствами администрации области  и  органов
местного самоуправления.
     регулирование первичного и вторичного ипотечных рынков области.
     Аккредитованные ПОИФ  кредиторы - банки (кредитные организации) и
иные   юридические   лица,   избираемые    на    конкурсной    основе,
предоставляющие  заемщикам  в  установленном законом порядке ипотечные
кредиты и имеющие договорные отношения с ПОИФ.
     Основными функциями кредитора являются:
     предоставление ипотечного    кредита     на     основе     оценки
платежеспособности  заемщика в соответствии с требованиями и условиями
кредитования;
     оформление кредитного  договора  (договора  займа)  и договора об
ипотеке;
     обслуживание выданных ипотечных кредитов.
     В соответствии с  действующим  гражданским  законодательством  по
договору  об  ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем,  что
дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком  обязательств  по
кредитному   договору   получить  удовлетворение  своих  требований  к
должнику    из    стоимости    заложенного    недвижимого    имущества
преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
     Продавцы жилья  -  физические  и  юридические   лица,   продающие
собственное   жилье  или  жилье,  принадлежащее  другим  физическим  и
юридическим лицам по их поручению.
     Аккредитованные ПОИФ  риэлторские организации - юридические лица,
получившие  лицензии  как   профессиональные   посредники   на   рынке
купли-продажи жилья и имеющие договорные отношения с ПОИФ,  избираемые
на конкурсной основе.
     К функциям риэлторов относятся:
     подбор вариантов купли-продажи жилья для  заемщиков  и  продавцов
жилья;
     помощь в заключении сделок по  купле-продаже,  долевому  участию,
организация продажи по поручению других участников рынка жилья;
     продажа жилья по поручению других участников рынка,  в том  числе
органов государственной власти и органов местного самоуправления;
     участие в организации проведения торгов по реализации  жилья,  на
которое обращено взыскание.
     Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним - государственные органы,  обеспечивающие государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на  территории
Пермской области.
     Основными функциями этих органов являются:
     регистрация сделок   купли-продажи  жилых  помещений,  оформление
права собственности;
     регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;
     хранение и предоставление информации по  правам  собственности  и
обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка.
     Аккредитованные ПОИФ   страховые   компании   -   лицензированные
страховые  компании,  избираемые на конкурсной основе,  осуществляющие
имущественное страхование (страхование заложенного жилья), страхование
жизни  и  трудоспособности  заемщика,  страхование гражданско-правовой
ответственности участников ипотечного рынка -  отвечающие  требованиям
ПОИФ  и  на  основании  этого  рекомендованные  им  для  осуществления
страховой деятельности на рынке ипотечного кредитования.
     Аккредитованные ПОИФ   оценочные   компании   -   лицензированные
компании,  избираемые на конкурсной основе, осуществляющие независимую
профессиональную  оценку жилых помещений,  являющихся предметом залога
по ипотеке (при выдаче ипотечного кредита,  при реализации заложенного
имущества,  торгах и пр.),  отвечающие требованиям ПОИФ и на основании
этого    рекомендованные    им    для    осуществления     независимой
профессиональной   оценки   жилых   помещений   на   рынке  ипотечного
кредитования.
     Операторы вторичного      рынка      ипотечных     кредитов     -
специализированные   организации,   осуществляющие   выкуп   ипотечных
кредитов у первичных кредиторов.
     К основным функциям операторов вторичного рынка относятся:
     рефинансирование кредиторов  на основе установленных стандартов и
требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;
     выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;
     привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;
     оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики
проведения операций  ипотечного  кредитования  и  в  разработке  типов
ипотечных кредитов,  более доступных для заемщиков и менее рискованных
для кредиторов.
     Инвесторы -  юридические и физические лица,  приобретающие ценные
бумаги  ПОИФ.  К  их  числу  относятся  пенсионные  фонды,   страховые
компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.
     Администрация Пермской области.
     Функции:
     учредитель ПОИФ;
     предоставление поручительств инвесторам по ценным бумагам ПОИФ;
     предоставление безвозмездных субсидий для оплаты  первоначального
взноса при получении ипотечного кредита;
     обеспечение жильем на условиях  социального  найма  тех  граждан,
которые   по   уровню   дохода  не  в  состоянии  приобрести  жилье  в
собственность даже с помощью  долгосрочного  кредита  и  безвозмездных
субсидий, покрывающих часть стоимости жилья.

                 Глава 2. Основные принципы концепции
                  ипотечного жилищного кредитования

     1. Ипотечное   кредитование   возникает,   когда   одна   сторона
(кредитор)  предоставляет  другой  стороне  (заемщику)  сумму денежных
средств в кредит,  порядок погашения которого  определяется  кредитным
договором,   предусматривающим   в   качестве   предмета   залога  для
обеспечения  выдаваемого  кредита  жилье,  приобретаемое  на  средства
кредита,  и  (или)  имеющееся в собственности заемщика иное недвижимое
имущество.
     Выплата процентов и погашение кредита определяются договором.
     2. В случае  если  заемщик  не  в  состоянии  возвратить  заемные
средства  кредитору,  кредитор  может обратить взыскание на заложенную
собственность  заемщика  в  качестве  компенсации  за  предоставленный
кредит.
     3. Способ  выполнения  договорных  обязательств   указывается   в
договоре, заключаемом между заемщиком и кредитором.
     4. Заемщик обладает правом  выбора  желательного  для  него  типа
договора из имеющихся стандартных, зная, что условия договора подлежат
обязательному исполнению.
     5. Пермский  областной  ипотечный  фонд  заключает  с  каждым  из
аккредитованных ПОИФ кредиторов договор, в котором гарантирует срочный
выкуп  любого  выдаваемого  данным  кредитором  ипотечного  кредита  с
получением им заранее обусловленной маржи только в  том  случае,  если
данный кредит выдается по стандартам ПОИФ.  В число стандартов ПОИФ на
первом этапе становления  рынка  ипотечного  кредитования  в  Пермской
области  могут  входить требования участия только аккредитованных ПОИФ
страховых и оценочных компаний во всех случаях деятельности, связанной
с  ипотечным  кредитованием.  Стандарты  ПОИФ не могут изменяться чаще
одного раза в три месяца, при этом кредиты, выданные до введения новых
стандартов, считаются действительными.
     6. Пермский  областной  ипотечный  фонд  не  осуществляет   выкуп
кредитов, выданных не аккредитованными ПОИФ кредиторами.
     7. Поручительства администрации области  распространяются  только
на ценные бумаги ПОИФ.
     8. Отношения всех участников ипотечного рынка подразумевают:
     8.1. четкое    функциональное   распределение   обязанностей   на
договорной основе;
     8.2. гарантии исполнения договорных обязательств;
     8.3. доступность участия в  ипотечном  рынке  любой  организации,
имеющей  на  это  право  в  соответствии  с  федеральным  и  областным
законодательством.
     9. Сроки   погашения  ипотечного  кредита  на  этапе  становления
программы должны быть не менее 10-15 лет, в дальнейшем 20-25 лет.
     10. Заемщик   обладает   правом  выбора  при  приобретении  жилья
(вторичный рынок,  вновь построенное,  строящееся) либо  строительство
частного жилого дома.
     11. Заемщики,  располагающие  доходами,   классифицируемыми   как
средние  и  выше среднего,  могут претендовать на получение ипотечного
кредита,  а с доходами ниже среднего  уровня  -  на  целевую  адресную
субсидию  и  долгосрочный  ипотечный  кредит,  что  позволит увеличить
платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение и  строительство
жилья доступным для основной части населения.
     12. На  этапе  становления  ипотечное  кредитование  должно  быть
ориентировано  на те категории граждан,  которые нуждаются в небольшом
ипотечном кредите.  Это позволит при ограниченных финансовых  ресурсах
обеспечить кредитами большее число заемщиков и тем самым снизить риски
не возврата заемных средств.
     13. При  разработке  эффективного  рыночного  механизма жилищного
финансирования   должны   быть   учтены   следующие    взаимосвязанные
направления:
     долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения;
     кредитование жилищного строительства;
     бюджетная поддержка отдельных категорий граждан (система  целевых
адресных субсидий).

      Глава 3. Основные этапы и порядок процесса предоставления
               долгосрочных ипотечных жилищных кредитов

     Стандартная процедура получения  ипотечного  кредита  состоит  из
следующих основных этапов.
     1) Заемщик обращается к аккредитованному представителю ПОИФ,  где
он должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях
предоставления  кредита,  о  своих  правах  и  об   обязанностях   при
заключении кредитной сделки.  На этом этапе происходит подбор варианта
жилья для приобретения.
     Варианты зависят   от   состояния   платежеспособности  заемщика,
кредитоспособности его работодателя,  наличия или  отсутствия  у  него
достаточных  для  внесения  авансового платежа средств,  возможности и
необходимости продажи имеющейся у него недвижимости, а также процесса,
связанного   с   такой  продажей.  Вышеперечисленное  создает  большое
количество вариантов для заемщика. Настоящая концепция предусматривает
разработку   участниками   ипотечного   рынка   различных  технологий,
позволяющих  реализовать  все  возможные  варианты,  удобные  как  для
заемщиков, так и для кредиторов и других участников ипотечного рынка.
     2) Заемщик обращается к аккредитованному ПОИФ кредитору,  который
оценивает   вероятность  погашения  ипотечного  кредита  и  определяет
максимально  возможную  сумму  ипотечного  кредита  с  учетом  доходов
заемщика,  наличия  собственных  средств  для первоначального взноса и
оценки    предмета    ипотеки.    Кредитор    проверяет    информацию,
предоставленную   заемщиком,   оценивает   его   платежеспособность  и
принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ.  При
положительном   решении   кредитор   рассчитывает   сумму   кредита  и
формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку,
порядок погашения).
     3) Заемщик осуществляет подбор вариантов жилья,  соответствующего
своим финансовым возможностям и требованиям кредитора.  Заемщик вправе
подобрать себе вариант жилья как  до  обращения  к  кредитору,  так  и
после.
     В первом случае продавец жилья (риэлторы и другие физические  или
юридические  лица) и потенциальный заемщик подписывают предварительный
договор передачи прав собственности на  жилое  помещение  или  договор
долевого  участия,  предусматривающий  преимущественное  право покупки
данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами  цене
в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье
с точки зрения обеспечения возвратности кредита,  а также рассчитывает
сумму  кредита  исходя из доходов заемщика,  вносимого первоначального
взноса и стоимости жилья.
     Во втором  случае потенциальный заемщик,  уже зная сумму кредита,
рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье
и заключить договор купли-продажи или договор долевого участия.
     4) Производится  оценка  жилья  -  предмета   ипотеки   с   целью
определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки
в кредит оценщик,  услуги которого  оплачивает  заемщик,  осуществляет
независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее
с размером выдаваемого кредита.  Оценка жилых помещений, приобретаемых
на    кредитные    средства,   осуществляется   аккредитоваными   ПОИФ
специализированными   оценочными    компаниями.    Специфика    оценки
заключается в том, что кредитор рассматривает данное жилое помещение в
качестве обеспечения возвратности  предоставленных  заемщику  средств.
Поэтому  кредитор,  учитывая  оценочную  величину  рыночной  стоимости
объекта на текущий момент, должен прогнозировать возможность изменения
этой  стоимости,  связанную как с индивидуальными особенностями самого
объекта (конструктивными и планировочными особенностями, используемыми
материалами,   их  пожаростойкостью  и  долговечностью,  соответствием
нормам  и  стандартам  жилого  помещения  и  др.),   так   и   с   его
местоположением  (близостью к транспортным магистралям,  экологической
ситуацией и другими факторами, включая перспективы развития района).
     При всем разнообразии подходов и методик оценок основное внимание
должно  уделяться  методу  сравнительных  продаж  с  учетом  различных
поправочных  коэффициентов  и индексов,  позволяющих правильно оценить
жилое помещение с учетом рынка жилья и перспектив его развития.
     Особое значение  при  этом приобретают разработка и использование
единой типовой формы отчета об оценке жилого  помещения,  позволяющего
проанализировать и комплексно отразить необходимые параметры жилья.
     5) Заключается договор купли-продажи квартиры между  заемщиком  и
продавцом  жилья  и  заключается  кредитный  договор между заемщиком и
кредитором на приобретение жилья  заемщиком  и  переход  его  в  залог
кредитору  по  договору  об  ипотеке  или по закону.  После заключения
кредитного договора заемщик вносит на свой банковский счет собственные
денежные  средства  в размере не менее 30 %  стоимости жилья,  которые
являются первоначальным взносом для оплаты жилья.  Годовая  процентная
ставка   кредита   определяется  дифференцированно  в  зависимости  от
совокупного дохода семьи  заемщика,  при  условии  наличия  официально
подтвержденных  сведений  о  нуждаемости  его  в получении жилья или в
улучшении  жилищных  условий.  Сбор  и  подготовка  всех   необходимых
документов  для  заключения договора купли-продажи,  договора долевого
участия или договора об ипотеке осуществляются  аккредитованными  ПОИФ
риэлторскими компаниями на договорной основе.
     Обеспечение кредита может быть оформлено:
     договором об    ипотеке   приобретенного   жилого   помещения   с
соответствующим   нотариальным   удостоверением   сделки,   а    также
государственной регистрацией возникающей ипотеки;
     трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи  или  договором
долевого   участия   и  ипотеки  жилого  помещения,  который  подлежит
нотариальному удостоверению и регистрации  в  органах  государственной
регистрации перехода прав собственности от продавца жилого помещения к
покупателю, а также ипотеку данного жилого помещения;
     договором о  приобретении  жилого  помещения  за  счет  кредитных
средств,  когда ипотека приобретаемого жилого  помещения  возникает  в
силу закона с момента регистрации такого договора.
     6) Проводятся  расчеты  по   договору   о   приобретении   жилого
помещения.  Заемщик  осуществляет оплату по договору купли-продажи или
долевого участия,  используя сумму первоначального взноса  и  средства
кредита.  Целесообразно,  чтобы  кредитор непосредственно участвовал и
полностью контролировал процесс расчетов по договору.
     7) Производится страхование предмета ипотеки,  жизни заемщика,  а
также  по  возможности  прав  собственника  на   приобретаемое   жилое
помещение  в случае,  если это требуется в соответствии со стандартами
ПОИФ.
     8) В случае если кредит был выдан аккредитованным ПОИФ кредитором
с соблюдением всех  необходимых  стандартов,  данный  кредитор  вправе
продать  фонду  обеспеченный залогом кредит.  В обмен на обязательство
перечислять все предусмотренные  соответствующим  кредитным  договором
суммы  на  счет ПОИФ,  кредитор получает назад выплаченную им заемщику
сумму  плюс  заранее  установленную   маржу,   часть   которой   может
выплачиваться кредитору в виде ценных бумаг ПОИФ.  ПОИФ занимает место
кредитора в кредитном договоре и вносится  в  "Единый  государственный
реестр прав на недвижимое имущество" в качестве нового залогодержателя
по договору ипотеки.
     9) Кредитор,  продавший ПОИФ кредит,  продолжает его обслуживание
т.е.  в установленные кредитным договором сроки взимает с заемщика все
положенные  выплаты  в  погашение суммы основного долга и процентов по
нему и перечисляет данные средства на счет ПОИФ.
     10) В  случае  выполнения  обязательств  по  кредитному  договору
кредит считается погашенным,  а ипотека прекращается,  о чем  делается
соответствующая   запись   в   государственном   реестре.   В   случае
невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или
договора  об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в
судебном  или  внесудебном  порядке  с   отселением   несостоятельного
заемщика  в  резервный  отселенческий  фонд  (специализированный  фонд
временного проживания граждан,  образуемый и используемый  в  порядке,
установленном   законодательством   Российской  Федерации  и  Пермской
области).  Кредитор  продолжает   перечислять   на   счет   ПОИФ   все
предусмотренные соответствующим кредитным договором выплаты до момента
продажи,  заложенного в обеспечение кредита  жилья  заемщика.  Предмет
ипотеки  реализуется,  а  полученные  средства идут на погашение долга
кредитору (основной суммы долга,  процентов,  штрафов,  пеней и т.д.),
осуществление  расходов  по  процедуре  обращения  взыскания и продажи
предмета  ипотеки.  Окончательные  расчеты  между  кредитором  и  ПОИФ
происходит  после  этой  реализации  и зависят от итогового баланса по
кредиту. Оставшиеся средства получает заемщик.
     11) ПОИФ    формирует    пакеты    (пулы)   ипотечных   кредитов,
диверсифицируя  кредитный  риск  каждого  такого  пакета   посредством
включения  в  него  достаточно  большого количества кредитов различным
заемщикам, выданных различными кредиторами.
     12) ПОИФ выпускает ценные бумаги (облигации), которые размещаются
на внутреннем и внешнем финансовых рынках.
     13) Администрация    области   предоставляет   поручительства   в
обеспечение обязательств ПОИФ по ценным бумагам.
     14) Вырученные  от  продажи ценных бумаг средства ПОИФ направляет
на рефинансирование первичных кредиторов и  осуществление  дальнейшего
ипотечного кредитования.
     15) Кредитор,  не относящийся к категории  аккредитованных  ПОИФ,
может  продать  кредит  иному,  чем  ПОИФ  оператору  вторичного рынка
ипотечного кредитования,  или оставаться кредитором заемщика  на  весь
дальнейший срок действия кредитного договора.
     Для снижения   кредитного   риска   (риск   невозврата   кредита)
необходимо   обеспечить   кредитору   реальную  возможность  обращения
взыскания  и  реализации   заложенного   имущества.   Снижение   риска
ликвидности  непосредственно  связано  с  развитием  вторичного  рынка
ипотечных кредитов,  созданием условий  для  привлечения  долгосрочных
ресурсов   в  данную  сферу,  обеспечением  рефинансирования  выданных
кредиторами ипотечных жилищных кредитов.

       Глава 4. Страхование при ипотечном жилищном кредитовании

     Функции страховых компаний.
     а) Имущественное  страхование  - основная функция аккредитованных
ПОИФ  страховых  компаний  при  ипотечном  кредитовании.   Страхование
предмета   залога   является   обязательным  условием,  обеспечивающим
интересы   залогодержателя   (кредитора).   Договор   о    страховании
заложенного имущества заключается с заемщиком за его счет.
     б) Страхование  гражданско-правовой  ответственности   участников
рынка  требуется  в  случаях,  предусмотренных договорными отношениями
участников,  а  в  некоторых  случаях,  действующим  законодательством
(например,    обязательное   страхование   ответственности   оценочных
организаций  в  соответствии  с  Федеральным  законом  "Об   оценочной
деятельности в Российской Федерации").
     в) Страхование жизни и трудоспособности заемщиков  осуществляется
при  необходимости в случаях,  предусмотренных внутренними процедурами
банков-кредиторов и (или) ПОИФ.
     г) Страхование   рисков,  связанных  с  ипотечным  кредитованием,
включая отдельные кредитные риски финансовых институтов, оперирующих в
рамках   ипотечного   жилищного  кредитования  в  Пермской  области  и
осуществляется аккредитованными ПОИФ страховыми компаниями, что должно
обеспечить снижение общей нагрузки на бюджет области,  в том числе, за
счет общего объема застрахованных компаниями рисков.

              Глава 5. Пермский областной ипотечный фонд

     Пермский областной   ипотечный   фонд   является   некоммерческой
организацией  и  создается  для  решения  целого  комплекса  вопросов,
возникающих в процессе ипотечного кредитования.  Основные задачи  ПОИФ
выражаются   в   координации   действий   по  ипотечному  кредитованию
населения,  применении  реальных  схем  взаимодействия   между   всеми
участниками   программы   кредитования.  ПОИФ  является  организатором
ипотечного кредитования,  которое предусматривает разработку различных
схем ипотечного кредитования для различных социальных групп населения,
а также составление  и  внедрение  оптимальных  стандартов  ипотечного
кредитования,  разработку  и внедрение схем улучшения жилищных условий
работающих граждан с привлечением средств предприятий-работодателей. В
зависимости  от  условий проживания заемщика и обязательств со стороны
государства перед гражданином (очередники, военные, шахтеры, работники
социальной сферы и т.д.) ПОИФ прорабатывает схемы с дифференцированной
процентной ставкой, которая может варьироваться от нуля до действующей
процентной ставки коммерческих банков.
     Деятельность ПОИФ  определяется  уставом,  который   утверждается
администрацией   области   (учредителем   ПОИФ)   и  регистрируется  в
установленном порядке.  Передаваемые средства из областного бюджета  в
ПОИФ, за исключением средств в уставной капитал, полностью расходуются
на кредитование и адресную поддержку граждан,  нуждающихся в ипотечном
жилищном  кредитовании.  Решение  проблем  ипотечного кредитования для
остальных категорий граждан осуществляется  фондом  из  собственных  и
внебюджетных источников.
     Фонд вправе выпускать ценные бумаги  с  обеспечением  их  эмиссии
поручительствами  администрации  Пермской  области,  органов  местного
самоуправления,  активами и собственными средствами, формирующимися за
счет средств учредительного фонда.
     Источниками финансирования ПОИФ могут быть:
     денежные средства областного и местных бюджетов;
     незавершенные строительством жилые дома;
     товарные и налоговые кредиты;
     жилищные сертификаты и субсидии;
     кредиты банков;
     денежные средства институционных инвесторов;
     собственные средства граждан;
     средства предприятий,  направляемые на улучшение жилищных условий
своих работников и т.д.
     ПОИФ выполняет  не  только  организаторскую  функцию  и  является
инструментом ипотечного кредитования в Пермской области, но и способен
решать регулирующую функцию - перераспределение инвестиционных потоков
в  области  ипотечного кредитования,  увеличения процентов по кредитам
высокообеспеченным заемщикам,  а  за  счет  этого  снижать  процентную
ставку социально незащищенным слоям населения.

                         Глава 6. Заключение

     Концепция Пермской областной жилищной ипотеки позволит приступить
к разработке Закона Пермской области, регулирующего вопросы ипотечного
жилищного  кредитования,  Положения  "Об  ипотечном  фонде"  и  других
нормативных документов,  а также вести постоянную работу по приведению
в    соответствие   с   нормативными   актами   Российской   Федерации
законодательства Пермской области,  в соответствии с планом подготовки
нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного
жилищного   кредитования   в   Российской   Федерации,    утвержденным
Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 N 28.