Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2009 по делу n А65-17914/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

19 мая 2009 года                                                                          Дело № А65-17914/2008

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2009г.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 мая 2009г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балашевой В.Т.,

судей Морозова В.А., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Напреенко И.В.,

с участием:

от истца – Новичихин А.В., доверенность от 01.08.2007г.

от ответчика – Соловаров А.Н., протокол №1 от 09.02.2009г., паспорт;  Минибаева Л.А., доверенность №85 от 11.02.2009г.,

от третьего лица – не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании 12 мая 2009 года апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Домстрой», г. Набережные Челны, Республика Татарстан, на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 февраля 2009 года по делу № А65-17914/2008 (судья Самакаев Т.Р.),

по иску общества с ограниченной ответственностью «Вудверк», г. Набережные Челны, Республика Татарстан, к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Домстрой», г. Набережные Челны, Республика Татарстан,

третье лицо – открытое акционерное общество Банк внешней торговли (ОАО «Внешторгбанк»), г. Казань, Республика Татарстан,

о признании права на долю в договоре инвестирования доли в строительстве жилого дома в составе жилого комплекса «Солнечный» в 46 микрорайоне города Набережные Челны и признании права собственности после завершения строительства,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Вудверк», г. Набережные Челны, Республика Татарстан,  обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно - строительная компания «Домстрой», г. Набережные Челны, Республика Татарстан,   о признании права  на долю в договоре инвестирования доли в строительстве жилого дома в составе жилого комплекса «Солнечный» в 46 микрорайоне города Набережные Челны № 67/Д, заключенного с ответчиком, в виде квартиры № 7, общей проектной площадью 241, 59 кв. м, этаж № 5; квартиры № 8, общей проектной площадью 175, 33 кв. м, этаж № 5; квартиры № 9, общей проектной площадью 241, 59 кв. м., этаж № 6; квартиры № 10, общей проектной площадью 175, 33 кв. м, этаж № 6; машиномест № № 7,8,9,10 в гараже - стоянке, расположенного в цокольном (подвальном) этаже расположенных в блоке «В» комплекса «Солнечный» в 46 микрорайоне города Набережные Челны Республики Татарстан и признании права на получение данных квартир и машиномест в собственность после завершения строительства.

Исковые требования заявлены на основании ст. ст. 12, 128, 130, 307-309 ГК РФ, ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности» и мотивированы следующими обстоятельствами.

06.12.2005 между сторонами заключен договор № 67/Д инвестирования доли в строительстве жилого дома в составе жилого комплекса «Солнечный» в 46 микрорайоне г. Набережные Челны.   В соответствии с п. 1.1. договора ответчик принял на себя обязательства о передаче истцу помещений (жилых и нежилых), расположенных в блоке «В», а именно:  квартира № 7, общей проектной площадью 241, 59 кв. м, этаж № 5; квартира № 8, общей проектной площадью 175, 33 кв. м, этаж № 5; квартира № 9, общей проектной площадью 241, 59 кв. м., этаж № 6; квартира № 10, общей проектной площадью 175, 33 кв. м, этаж № 6; машиноместа № № 7,8,9,10 в гараже - стоянке, расположенном в цокольном (подвальном) этаже.

25.12.2005 истцом были полностью исполнены обязательства по оплате стоимости помещений. Срок сдачи дома установлен в 3 квартале 2006 года.

Ответчик не исполнил обязательства по строительству дома, строительство дома не завершено. Стадия готовности составляет 70%. По информации истца ответчик не имеет материальных и финансовых средств, чтобы закончить строительство. По мнению истца, ответчик в самое ближайшее время объявит себя банкротом, а объект будет включен в конкурсную массу, и может быть реализован с торгов для удовлетворения требований кредиторов. Граждане и юридические лица могут утратить права на оплаченные квартиры. Не исключена вероятность расторжения договора ответчиком в одностороннем порядке и перепродажи квартир иным лицам.

Изложенные обстоятельства и возможность обращения с иском о признании обязательственного права в соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, послужили основанием для обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.11.2008 г. к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено открытое акционерное общество Банк внешней торговли (ОАО «Внешторгбанк»).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 февраля 2009 года   иск удовлетворен частично. Признано право общества с ограниченной ответственностью «Вудверк» на долю в договоре инвестирования доли в строительстве жилого дома в составе жилого комплекса «Солнечный» в 46 микрорайоне города Набережные Челны № 67/Д, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционно - строительная компания «Домстрой», в виде: квартиры № 7, общей проектной площадью 241, 59 кв. м, этаж № 5; квартиры № 8, общей проектной площадью 175, 33 кв. м, этаж № 5; квартиры № 9, общей проектной площадью 241, 59 кв. м., этаж № 6; квартиры № 10, общей проектной площадью 175, 33 кв. м, этаж № 6; машиномест № № 7,8,9,10 в гараже - стоянке, расположенного в цокольном (подвальном) этаже расположенных в блоке «В» комплекса «Солнечный» в 46 микрорайоне города Набережные Челны Республики Татарстан. В остальной части иска отказано. С общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно - строительная компания «Домстрой» в доход федерального бюджета взыскано 2 000 руб. госпошлины.

Решение суда мотивировано невыполнением ответчиком обязательств по договору, возможность признания обязательственного права в соответствии со статьями 12, 128, 130, 307 - 309 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просил решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 февраля 2009 года   в части удовлетворения исковых требований отменить и принять по делу новый судебный акт. Заявитель жалобы сослался на то, что судом при вынесении решения не дана правовая оценка договора № 67/Д от 06.12.2005, не дана оценка тому обстоятельству, как наличие залога третьего лица в отношении земельного участка и всего жилого комплекса «Солнечный». По мнению заявителя, при наличии действующего договора инвестирования, отсутствие результата исполнения договора, недостаточность инвестирования со стороны истца, за ним не может быть признано право собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде квартир и машиномест.

Истец и третье лицо отзыва на апелляционную жалобу не представили. Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом.

В соответствии с ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие третьего лица.

В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы жалобы, а представитель истца просил оставить решение суда без изменения, считая его законным и обоснованным. Представители сторон пояснили, что не оспаривают решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований.

На основании ч. 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения суда только в обжалуемой части, поскольку лица, участвующие в деле, не заявили возражений.

Выслушав объяснения представителей сторон, проверив материалы дела в совокупности с представленными доказательствами, арбитражный апелляционный суд установил.

Из материалов дела следует, что между ответчиком (застройщиком) и истцом (дольщиком) 06.12.2005  подписан договор инвестирования доли в строительстве жилого дома в составе жилого комплекса «Солнечный» в 46 микрорайоне города Набережные Челны № 67/Д /далее – договор/ (т.1, л.д. 7-14).

Согласно п.1.1. договора дольщик принимает на себя обязательства по инвестированию доли в строительстве жилого дома в жилом комплексе «Солнечный» на пересечении пр. Вахитова и ул. Ш.Усманова, в 46 микрорайоне г. Набережные Челны (далее – объект), а застройщик обязуется после окончания строительства и при условии надлежащего выполнения истцом своих обязанностей по договору, передать истцу квартиру № 7, общей проектной площадью 241, 59 кв. м, этаж № 5; квартиру № 8, общей проектной площадью 175, 33 кв. м, этаж № 5; квартиру № 9, общей проектной площадью 241, 59 кв. м., этаж № 6; квартиру № 10, общей проектной площадью 175, 33 кв. м, этаж № 6; машиноместа № № 7,8,9,10 в гараже - стоянке, расположенные в цокольном (подвальном) этаже блока В комплекса «Солнечный».

По условиям договора срок завершения строительства установлен в III квартале 2006 года.

Общая сумма договора установлена в 16 820 100 руб. (п.2.1. договора). Стоимость 1 кв. м квартиры является фиксированной  18 785, 50 руб. и изменению не подлежит (п. 2.1. договора).

Платежным поручением от 23.12.2005 № 45 истец перечислил на расчетный счет ответчика 16 820 100 руб. по договору инвестирования № 67/Д от 06.12.2005 (т.1, л.д. 15).

В материалы дела представлен договор об ипотеке № 93/06-ДИ, заключенный 20.06.2006 между ответчиком (заемщиком, залогодателем) и третьим лицом (кредитором, залогодержателем). По условиям договора об ипотеке в обеспечение обязательства заемщика залогодатель предоставляет залогодержателю в залог право аренды земельного участка. Право залога распространяется также на строящийся на земельном участке жилой комплекс «Солнечный», состоящий в том числе из корпуса В (т.1, л.д.58-70).

С 01.04.2005 вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон).

В части 1 статьи 1  Федерального закона указано, что он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно статье 4 Федерального закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Объект долевого строительства - это жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (статья 2 Федерального закона).

Согласно части 2 статьи 27 Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Разрешение на строительство № RU16302000-259 спорного объекта выдано застройщику Исполнительным комитетом муниципального образования города Набережные Челны 11.09.2007г.

Исходя из предмета и условий спорного договора, момента получения разрешения на строительство объекта, апелляционный суд приходит к выводу о его правовой квалификации как договора долевого участия в строительстве, подпадающего в сферу правового регулирования Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве в соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4  статьи 4, такой договор считается незаключенным (часть 5 статьи 4 Федерального закона).

В нарушение положений, установленных в ст. 4 Федерального закона, в спорном договоре отсутствует условие о гарантийном сроке на объект долевого строительства.

Таким образом, сторонами не согласованы существенные условия договора, предусмотренные ч. 4. ст. 4 Федерального закона. Кроме того,  частью 3 статьи