Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2009 по делу n А55-16349/2008. Отменить решение (определение), Рассмотреть дело в апелляции по правилам первой инстанции. Назначить предварительное судебное заседание в апелляции по правилам первой инстанции (п.2 ст.269, п.5 ст.270

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

  ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

20 мая 2009 г.                                                                                 Дело № А55-16349/2008

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2009 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 мая 2009 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Терентьева Е.А.,

судей Балашевой В.Т., Морозова В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Юдаевой А.А.,

с участием:

от истца – представитель Леонтьева А.В., доверенность от 17.11.2008 г.;

от ответчика – представитель Исаев К.С., доверенность от 02.02.2009 г.;

от третьего лица – Логинов А.М., генеральный директор общества, решение от 5.12.2006 г.;

рассмотрев в открытом судебном заседании 19 мая 2009 г. в зале №3 помещения суда 

апелляционную  жалобу ИП Ратцева А.Р.

на решение Арбитражного суда Самарской области от 25 февраля 2009 года по делу №А55-16349/2008, судья Богданова Р.М.,

по иску индивидуального предпринимателя Ратцева Александра Романовича, г. Самара

к обществу с ограниченной ответственностью «Восход», г. Самара

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью «Центр», г. Самара,

о признании права собственности,

установил:

ИП Ратцев А.Р. обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к ООО «Восход» о признании права собственности на объект незавершенного строительства – нежилые помещения, расположенные на цокольном этаже площадью 949,60 кв.м., на четвертом этаже площадью 692,98 кв.м., на пятом этаже площадью 942,60 кв.м., на шестом этаже площадью 942,70 кв.м., на седьмом этаже площадью 572,00 кв.м., на техническом этаже площадью 71,20 кв.м. административного здания, находящегося по адресу: г.Самара, ул.Партизанская, дом 86.

Свое требование истец обосновал тем, что указанное здание было частично возведено за счет инвестора – ООО «Центр» на основании договора №4 инвестирования строительства административного здания от 20.11.2007 г., заключенного между ООО «Восход» (застройщик строительства) и ООО «Центр» (инвестор). Договором от 9.07.2008 г. ООО «Центр» уступило права и обязанности инвестора по договору от 20.11.2007 г. ИП Ратцеву А.Р. Процедуру ввода в эксплуатацию застройщик не завершил, в силу чего истец лишен возможности оформить и в полной мере реализовать свои права собственника в отношении спорного объекта недвижимости. Указанный выше договор инвестирования строительства от 20.11.2007 г. истец полагает необходимым толковать как договор строительного подряда.

Правовыми обоснованиями исковых требований истец указал положения статей 12 и 702 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заявлением от 18.11.2008 г. (т.2 л.д.8-9) истец в соответствии с требованиями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил свои исковые требования и просил суд признать право собственности на объект незавершенного строительства – нежилые помещения общей площадью 4067 кв.м., расположенные по адресу: г.Самара, ул.Партизанская, д.№86, в т.ч.:

- на цокольном этаже площадью 921,2 кв.м., помещения №№ 2. 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33;

- на четвертом этаже площадью 691,3 кв.м., помещения №№ 17, 18, 19, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, балкон, примыкающий к помещению №28, расположенный на четвертом этаже, площадью 3,4 кв.м.;

- на пятом этаже площадью 941,6 кв.м., помещения №№ 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 31, 32, 33, балкон, примыкающий к помещению №28, расположенный на пятом этаже, площадью 3,4 кв.м.;

- на шестом этаже площадью 932 кв.м., помещения №№ 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, балкон, примыкающий к помещению №27, расположенный на шестом этаже, площадью 3,4 кв.м.;

- на седьмом этаже – помещения №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, балкон, примыкающий к помещению №2, расположенный на седьмом этаже, площадью 3,4 кв.м.

Заявлением от 04.02.2009 г. (т.2 л.д.54-58) истец в соответствии с требованиями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил свои исковые требования и просил суд признать право собственности на объект незавершенного строительства – нежилые помещения общей площадью 4067 кв.м., расположенные по адресу: г.Самара, ул.Партизанская, д.№86, в т.ч.:

- на цокольном этаже площадью 921,2 кв.м., помещения №№ 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 31, 32, 33;

- на четвертом этаже площадью 691,3 кв.м., помещения №№ 17, 18, 19, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, балкон, примыкающий к помещению №28, расположенный на четвертом этаже, площадью 3,4 кв.м.;

- на пятом этаже площадью 941,6 кв.м., помещения №№ 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 31, 32, 33, балкон, примыкающий к помещению №28, расположенный на пятом этаже, площадью 3,4 кв.м.;

- на шестом этаже площадью 932 кв.м., помещения №№ 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, балкон, примыкающий к помещению №27, расположенному на шестом этаже, площадью 3,4 кв.м.;

- на седьмом этаже площадью 567,7 кв.м. помещения №№ 1, 2, 3, 4, 5, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, балкон, примыкающий к помещению №2, расположенный на седьмом этаже, площадью 3,4 кв.м.

В соответствии с требованиями статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением Арбитражного суда Самарской области от 15 января 2009 года в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Центр».

ООО «Восход» в отзыве на исковое заявление с иском Ратцева А.Р. не согласилось, указало на полное исполнение Ратцевым А.Р. обязательств по договору уступки права требования и по договору инвестирования. Ответчик полагает, что он также выполнил все обязательства по договору за исключением исполнения обязательства по оформлению нежилых помещений в собственность истца.

В отзыве на иск третье лицо ООО «Центр» с исковыми требованиями истца согласилось, указав на исполнение истцом своих обязанностей по договору уступки права требования.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 25 февраля 2009 года исковые требования Ратцева А.Р. оставлены без удовлетворения.

При этом суд первой инстанции в решении указал, что условия договора об инвестировании строительства от 20.11.2007 г., заключенного между ООО «Восход» (застройщик) и ООО «Центр» (инвестор), позволяют оценить данный договор долевого участия в строительстве. На основании Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» суд сделал вывод о том, что договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поскольку договор от 20.11.2007 г. процедуру государственной регистрации не прошел, суд пришел к выводу о незаключенности указанного договора и по указанному основанию отказал истцу в иске. Кроме того суд первой инстанции в решении указал, что требование истца адресовано лицу, которое не оспаривает прав истца на спорное имущество.

Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Самарской области судебным решением, ИП Ратцев А.Р. обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда первой инстанции отменить и удовлетворить исковые требования ИП Ратцева А.Р.

В обоснование своей просьбы истец в апелляционной жалобе указал, что вывод суда первой инстанции о том, что условия договора от 20.11.2007 г., заключенного между ООО «Восход» и ООО «Центр», позволяют его оценить как договор долевого участия в строительстве противоречит части 3 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которому действие закона о долевом участии в строительстве не распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости и не основанных на договоре о долевом участии в строительстве. На основании указанного вывода истец делает вывод о заключенности договора. Кроме того, истец указывает, что обязанность по представлению документов для государственной регистрации прав на недвижимое имущество возлагается на застройщика, т.е. на ООО «Восход», без участия которого ООО «Центр» не имело возможности зарегистрировать договор. В заключение в жалобе истец указывает, что суд неверно указал в решении о том, что ответчик, не оспаривая права истца формально, фактически эти права нарушил, т.к. не произвел действия по их реализации.     

Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Самарской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2009 года в соответствии с положениями статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неявкой сторон рассмотрение дела было отложено и назначено на 12 часов 19 мая 2009 года.

В судебном заседании представитель заявителя апелляционной жалобы Леонтьева А.В. на ее удовлетворении настаивает по основаниям, указанным в апелляционной жалобе. При этом представитель полагает, что судом первой инстанции сделан ошибочный вывод о незаключенности договора от 20.11.2007 г., а его квалификации как договора долевого участия в строительстве, считает, что данный договор является договором об инвестировании строительства.

Представитель ответчика Исаев К.С. против удовлетворения апелляционной жалобы истца возражает, признает, что истцом не выполнены обязательства по договору от 20.11.2007 г., данные обязательства ответчик, как застройщик, выполнять не отказывается, однако в настоящее время выполнить их не может. Кроме того, представитель ответчика пояснил, что спорное здание является нежилым здание, построенным на средства двух инвесторов – Ратцева А.Р. и Праздниковой О.А., в здании, помимо площадей, которые подлежат распределению каждому из инвесторов, имеются и общие площади – коридоры, лестницы и т.д.

Представитель третьего лица Логинов А.М. в судебном заседании пояснил, что оба инвестора и Ратцев А.Р. и Праздникова О.А. выполнили перед ним свои обязательства, а поэтому он полагает требования Ратцева А.Р. обоснованными.

Из доказательств, имеющихся в материалах дела, усматриваются следующие обстоятельства:

Постановлением Главы г. Самары от 29.07.2005 г. № 1923 утвержден акт о выборе земельного участка для строительства административного здания и проект границ земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Мяги. При этом ООО «Восход» согласовано место размещения административного здания на земельном участке площадью 2165,90 кв.м., земельный участок предоставлен ООО «Восход» в аренду сроком на три года (без права выкупа в собственность), ООО «Восход» разрешено проектирование указанного административного здания.

Разрешение на строительство объекта капитального строительства – административного здания с проектными характеристиками: этажность – 6/7, площадь застройки – 1130,0 кв.м., площадь земельного участка 2.165,90 кв.м., расположенного по адресу: РФ, Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Мяги, выдано ООО «Восход» Заместителем главы администрации г.о. Самара 26.09.2006 г.

В соответствии с договором № 4 об инвестировании строительства от 20.11.2007 г., заключенным между ООО «Восход» (застройщик) и ООО «Центр» (инвестор) стороны договорились о совместном инвестировании строительства административного здания по адресу: ул. Мяги в Железнодорожном районе г. Самара, при этом по условиям договора застройщик обязался осуществить строительство и по его окончанию передать инвестору нежилые помещения ориентировочной общей площадью 4171,58 кв.м., в т.ч.:

- 949,6 кв.м. – цокольный этаж;

- 692,98 кв.м. – на четвертом этаже;

- 942,6 кв.м. – на пятом этаже;

- 942,7 кв.м. – на шестом этаже;

- 572,5 кв.м. – на седьмом этаже;

- 71,2 – технический этаж.

По условиям договора (статья 3) в объем инвестирования входят все необходимые затраты для осуществления строительства административного здания, пропорционально площадям объекта. На застройщика в силу статьи 4 договора возлагается обязанность выбрать подрядчика и заключить с ним договор генерального подряда от своего имени, после сдачи административного здания в эксплуатацию, но не позднее 1.02.2008 г. застройщик обязан представить в органы, осуществляющие государственную регистрацию документы, необходимые для регистрации инвестором своих прав.

Соглашением от 27.05.2008 г. стороны изменили условия договора о сроках сдачи здания в эксплуатацию, указав об обязанности застройщика ввести здание в эксплуатацию не позднее 29.06.2008 г., а не позднее 15.09.2008 г. представить в госрегистрацию документы, необходимые для регистрации инвестором своих прав.

Договором №8  переуступки прав требования от 9.07.2008 г., заключенным между ООО «Восход» (заказчик), ООО «Центр» (инвестор) и ИП Ратцевым А.Р. (новый инвестор), предусмотрено, что инвестором произведена оплата объекта согласно договору от 20.11.2007 г. в размере 38.000.000 руб. в полном размере, инвестор передает новому инвестору права и обязанности инвестора по договору от 20.11.2007 г.

27.07.2007 г. распоряжением Администрацией Железнодорожного района г. Самары административному зданию был присвоен адрес: г. Самара, ул.Партизанская,