Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2009 по делу n А65-13317/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

1102, 1103, 1105  ГК РФ частично удовлетворил заявленные требования.

Возложение законом на арендодателя обязанности производить капитальный ремонт обусловлено его основной обязанностью передавать арендатору имущество в состоянии, которое позволяет  использовать имущество по назначению.

Исходя из смысла содержания ст. 210 ГК РФ помимо наличия у собственника указанных в ст. 209 ГК прав на него возлагаются и обязанности (бремя) по содержанию принадлежащего ему имущества.

Данные обязанности связываются с необходимостью несения расходов по поддержанию имущества в надлежащем состоянии (проведению текущего и капитального ремонта зданий, сооружений и т.п.), уплате предусмотренных законом налогов, внесению различного рода сборов и платежей в государственные и муниципальные фонды и т.д.

Правила Главы 60 Гражданского кодекса РФ применяются независимо от того, являлось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

25.12.2004г. между сторонами было подписано дополнительное соглашение в соответствии, с которым Арендатор обязуется провести реконструкцию и капитальный ремонт арендуемого помещения, согласно смете расходов.

ИП Воробьева И.А. получив в аренду и купив помещения в жилом доме, занимая первый этаж, и часть второго этажа обоснованно полагала, что производит ремонт помещения переданного на законных основаниях помещения и кровли здания.

Как следует из Отчета №536/2-07 по определению рыночной стоимости восстановительного ремонта крыши здания по состоянию на октябрь-ноябрь 2006 года, составленного экспертом ООО «Юридическое агентство «ЮНЭКС», следует, что рыночная стоимость восстановительного ремонта кровли двухэтажного жилого дома с учетом округлений составляет 884 548 руб., исходя из произведенного перерасчета ответчика -  781 141,34 руб.

Из описания экспертом исследуемого объекта следует, что кровля жилого дома была осмотрена в июне 2006 года (до проведения ремонта), а также в ноябре 2007 года (после проведения ремонта) на предмет оценки рыночной стоимости восстановительного ремонта  элемента кровли, которая производилась по заказу предпринимателя Воробьевой И.А. Год постройки объекта - до 1917 года.

В ходе осмотра было выявлено разрушение металлической кровли дома и ее несущих элементов, также вследствие воздействия огня были повреждены деревянные стропила, а из-за потери герметичности кровли произошел залив помещений второго этажа с разрушением штукатурного слоя потолка местами. Экспертом отмечено, что ремонт здания не производился длительное время.

В ходе последующего осмотра было установлено, что арендатором произведен восстановительный ремонт кровли с полной заменой кровельного покрытия, устройством паро- и гидроизоляции, усилением стропильных элементов, а также устройством систем водостоков и снегозащиты.

Необходимость в проведении ремонта кровли подтверждается Техническим паспортом строения, где указано, что износ кровли составляет 65%, физический износ всего здания составлял 63%. Данное обстоятельство также подтверждается тем, что жилой дом постановлением Главы администрации города Казань от 13.09.1993г. № 937 был признан ветхим, т.е. непригодным для постоянного проживания.

Экспертиза, произведенная по определению Арбитражного суда РТ Испытательным центром «Татстройтрест» Казанского государственного архитектурно-строительного университета, г.Казань,  по ходатайству истца, установила следующее:

1. Проведение ремонта кровли было необходимо. Чердачное помещение выполненной конструкции крыши мансардным этажом не является, отсутствуют необходимые признаки жилого помещения. В здании выполнена полная замена деревянных конструкций крыши (мауэрлат, стропил, обрешетки). На стены здания, с учетом уменьшения нагрузки от снега в связи с изменением угла ската нагрузки на стены не увеличилась.

2. Реконструированная крыша в настоящее время здоровью и жизни граждан не угрожает, т.к. является неэксплуатируемым чердаком.

3. Работы по замене кровельного листа на профнастил классифицируется как капитальный ремонт крыши. Разрешения на ремонт крыши существующего здания Градостроительным кодексом РФ не требуется, в случае, когда изменение их частей не затрагивает конструктивные и другие характеристики, их надежности и безопасности, что в данном случае обеспечено. Конструкция крыши и применяемые материалы определяются заказчиком.

4. В произведенных видах работ утепление профнастила крыши нецелесообразно.

По объемам и видам работ, произведенных над зданием представлена документация на ремонт крыши по адресу: г.Казань, ул.К.Маркса, 62, литер Б, а именно договор подряда № 27 от 04.10.2006г., локальная смета, акт о приемке выполненных работ за сентябрь-ноябрь 2006 года,, справка о стоимости выполненных работ и затрат от 07.11.2006г.

Согласно выписке из реестра собственности города Казани дом по ул. К. Маркса, 62, в котором находятся спорные помещения, относится к собственности г. Казани (т.1, л.д.16)

В силу положений Устава Муниципального образования города Казани, Решения Казанской городской думы от 24 декабря 2005года № 11-5 и Положения о Муниципальном учреждении «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» с 1 января 2006 года истец осуществляет от имени Муниципального образования города Казани полномочия по владению, пользованию, распоряжению и управлению муниципальным имуществом города Казани.

Кроме этого решением от 28.05.2007г. по делу №2-350/2007 Вахитовского районного суда города Казани  договор купли-продажи десяти квартир по ул.К.Маркса, д.62 литер Б, подписанный между истцом и ответчиком №216 от 04.08.2006г., признан недействительным, что также подтверждает правомочия истца как лица управомоченного собственником. Распоряжением первого заместителя руководителя Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 10.09.2008г. №1005р «О переводе жилых помещений №1-23 по плану строения дома № 62, литер Б по ул.К.Маркса в нежилые», в силу положений Жилищного кодекса РФ произведен перевод помещений, используемых предпринимателем Воробьевой И.А., в нежилые.

Указные обстоятельства указывают на то, что «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» является не только надлежащим истцом по первоначальному иску, но и надлежащим ответчиком по встречному иску. В связи с чем суд обоснованно отнес затраты ответчика по ремонту кровли на истца.

Исковые требования по встречному иску в части возмещения коммунальных платежей в сумме 786 202,92 рублей судом обоснованно оставлены без удовлетворения, поскольку ответчик использовал помещение в собственных интересах, извлекал прибыль, занимаясь предпринимательской деятельностью. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что в этом случае арендодатель (истец) не обогащался.

Также обоснованно оставлены без удовлетворения требования о взыскании стоимости ремонта занимаемых помещений 1 этажа. В данной части решение не обжаловано.

Судом правомерно не принято во внимание заявление истца о применении срока исковой давности, поскольку такое заявление может быть подано стороной, к которой предъявлены материально-правовые требования, чем воспользовался истец в отношении встречного искового заявления.

Судом обоснованно отклонены доводы истца о возложении стоимости ремонта на физических лиц, проживающих в доме, поскольку помещение ответчиком было получено в пользование от истца, в связи, с чем спорные правоотношения являются двухсторонними.

Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции им дана надлежащая правовая оценка, судом не допущено нарушений в применении норм материального и процессуального прав, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В соответствии со ст.333.37 НК РФ заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25 февраля 2009 года по делу №А65-13317/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального учреждения Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани  - без удовлетворения.

         Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и в двухмесячный срок может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                                                                             Е.Г. Демина

Судьи                                                                                                           С.Ш. Романенко

                                                                                                                      К.К. Туркин